나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경298 [1] 전북특별자치도 정읍시 칠보면 반곡리 99 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경298 [1] 전북특별자치도 정읍시 칠보면 반곡리 99 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경298
• 주소: 전북특별자치도 정읍시 칠보면 세류길 29-31
• 용도: 단독주택

정읍지원 경매2계 2025타경298 | 소재지: 전북특별자치도 정읍시 칠보면 세류길 29-31 | 감정가: 12,113,900원 | 최저가: 5,936,000원 | 용도: 단독주택

1. 정읍지원 2025타경298 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 정읍지원 2025타경298 (1)

소재지: 전북특별자치도 정읍시 칠보면 반곡리 99

용도: 단독주택

감정가: 12,113,900원

토지면적: 0.00㎡ (0평)

토지지분: 0㎡ (0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 120.60㎡ (약 36.47평)

건물지분: 120.6㎡ (약 36.47평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

매각대상: 기타 (건물만 매각)

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매 (부동산)

채권자: 망OOOOOOOOOOOOO

1.2. 감정평가 요약

건물 구조:

- 1-가): 목조 함석지붕 단층 주택 (외벽: 회반죽 및 세멘몰탈 마감, 내벽·천장: 벽지 마감, 창호: 목재 및 샷시)

- 1-나, 다): 목조 스레트즙 단층 건물 (벽 체: 회반죽 및 석축쌓기 마감)

이용 상태:

- 1-가): 주택

- 1-나, 다): 창고

설비 내역:

- 기본적인 위생 설비, 난방 설비, 전기 설비 등이 되어 있습니다.

공부와의 차이:

- 기호 1-가)의 지붕 구조는 목록상 시멘트 와즙이나 현황은 함석지붕입니다.

- 기호 1-나, 다)는 목록상 별동의 건물이나 현황은 일동의 건물입니다.

- 기호 1-나, 다)의 소재 지번은 목록상 반곡리 99이나 현황은 반곡리 99, 98-2, 1306 지상에 소재합니다.

기타 참고사항:

- 임대 관계: 미상입니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건

본 물건은 전북특별자치도 정읍시 칠보면 반곡리라는 지역에 소재하고 있습니다. 칠보면은 비교적 한적하고 자연 친화적인 지역으로, 주변에 산과 계곡 등 자연 경관이 잘 보존되어 있습니다. (cite: 8, 9) 이는 전원생활이나 귀촌을 고려하는 분들에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다. 다만, 지역 특성상 대중교통보다는 자가용 이용이 편리할 것으로 예상되며, 기본적인 생활 편의 시설은 읍내 또는 인근 도시를 이용해야 할 가능성이 있습니다.

2.2. 권리 분석

본 경매 물건은 '청산을 위한 형식적 경매(부동산)'로 분류되어 있습니다. 이는 경매 절차상 형식적인 요건을 갖춘 경매로, 일반적으로 채무자가 채무 변제를 위해 부동산을 처분하는 것이 아닌, 법적 절차에 따라 진행되는 경우가 많습니다. (cite: 1) 가장 중요한 점은 '건물만 매각' 대상이라는 점입니다. 토지는 매각 대상에서 제외되므로, 낙찰자는 건물의 소유권을 취득하더라도 토지에 대한 별도의 권리(예: 지상권, 토지 임차권 등)를 확보해야 하거나, 토지 소유자와의 협의가 필요할 수 있습니다. 이는 본 건의 가장 큰 권리상 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 토지 소유 관계 및 해당 토지에 대한 권리관계를 명확히 확인해야 합니다.

2.3. 상권 분석

소재지인 칠보면 반곡리는 전형적인 농촌 지역의 특성을 보이며, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점이나 식당 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. (cite: 10, 11) 최근 유튜브 채널 등에서 '칠보면 반곡리' 주변으로 넓은 토지를 갖춘 귀농귀촌 주택 매물이 소개되는 점으로 미루어 보아, 지역 내 주택 거래는 농촌 주택의 수요와 공급에 따라 변동성이 있을 수 있습니다. (cite: 2) 본 물건 자체의 직접적인 상권 가치는 낮을 수 있으나, 주변의 자연환경과 연계된 전원생활 또는 주말 주택으로서의 가치를 고려해볼 수 있습니다.

2.4. 생활 정보

칠보면 반곡리는 자연환경이 우수한 지역으로, 맑은 물이 흐르는 계곡과 산들이 둘러싸여 있습니다. (cite: 8) 지역 내에는 '칠선칠보장어', '칠보만나가든' 등 지역 특색을 살린 식당들이 있으며, '일곱식구캠핑장'과 같은 숙박 및 휴양 시설도 운영되고 있습니다. (cite: 10, 11, 12, 14) 또한, 과거 농촌유학생 숙소가 건립되는 등 교육 관련 시설도 있었던 점으로 보아, 지역 공동체를 위한 시설들이 존재할 가능성이 있습니다. (cite: 13) 하지만 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 관공서 등)은 정읍시 읍내나 인근 지역으로 이동하여 이용해야 할 것으로 보입니다.

2.5. 잠재적 리스크

1. 토지 미매각 리스크 : 본 건은 건물만 매각 대상이므로, 낙찰자는 토지 사용에 대한 권리를 확보해야 합니다. 토지 소유자와의 협의가 원만하게 이루어지지 않을 경우, 건물 철거 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 이는 본 건 투자의 가장 큰 위험 요소입니다.

2. 공부와 현황의 차이 : 지붕 재질, 건물 동의 합병 여부, 실제 점유 면적의 지번 상이 등 공부와 현황 간 차이가 다수 존재합니다. 이는 추후 행정 처리나 재산권 행사 시 혼란을 야기할 수 있으므로, 현장 확인 및 관련 법규 검토가 필요합니다.

3. 농촌 지역의 한계 : 지역 특성상 기반 시설 접근성이 낮고, 부동산 가치의 상승이 더딜 수 있습니다. 또한, 건물 노후화 정도에 따라 추가적인 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 혐오시설 부재 : 현재까지 조사된 내용으로는 본 물건 주변에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (cite: 5, 7, 8)

2.6. 종합 의견

본 물건은 건물이 법적 절차에 따라 경매로 나왔으나, 토지는 매각 대상에서 제외된다는 점에서 매우 신중한 접근이 요구됩니다. 건물만 매각되는 형식적 경매의 특성상, 낙찰자는 토지 소유자와의 협의를 통해 토지 사용권을 확보해야 하는 큰 과제를 안고 있습니다. 이러한 권리 관계의 불확실성이 가장 큰 리스크로 작용합니다.

건물 자체는 주택과 창고로 이용되고 있으며, 기본적인 설비는 갖추고 있습니다. 자연환경이 좋은 농촌 지역에 위치하여 전원생활 또는 주말 주택으로서의 잠재력은 있으나, 상권 및 편의 시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

2.7. 투자 포인트

1. 저렴한 감정가 : 건물만 매각 대상이라는 점을 감안하더라도, 초기 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있습니다.

2. 전원생활 및 귀촌 희망자 : 수려한 자연환경을 가진 지역에 위치하고 있어, 조용하고 쾌적한 전원생활을 희망하는 실수요자에게는 매력적인 조건이 될 수 있습니다.

3. 토지 사용권 확보 가능성 : 만약 토지 소유자와의 원만한 협의를 통해 장기적으로 토지 사용권을 안정적으로 확보할 수 있다면, 건물 가치 대비 투자 수익을 기대해볼 수 있습니다. (예: 장기 임대차 계약, 토지 매입 가능성 등)

4. 토지 미포함 매각 특수 활용 : 건물만 저렴하게 취득하여, 향후 토지 문제를 해결하거나, 건축물 자체의 가치에 집중하는 투자 전략을 구사할 수 있습니다.

주의사항: 본 물건은 토지 사용권 확보라는 중대한 위험 요소를 내포하고 있으므로, 법률 전문가와 상의하여 권리 분석을 면밀히 진행하고, 현장 방문을 통해 건물 상태를 직접 확인한 후 신중하게 입찰을 결정하시기 바랍니다.

법원 정보

정읍지원 경매2계