나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경298 [1] 전북특별자치도 정읍시 칠보면 반곡리 99 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광장 · 평가일 2025.08.12

건물감정평가요항표

건물의 구조

1-가)는 목조 함석지붕 단층으로
외벽 : 회반죽 및 세멘몰탈 등 마감,
내벽·천장 : 벽지 등 마감,
창호 : 목재 및 샷시창입니다.

1-나, 다) 목조 스레트즙 단층으로
벽 체 : 회반죽 및 석축쌓기 등 마감입니다.

이용상태

1-가)는 주택, 1-나, 다)는 창고로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 난방설비, 전기설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

--

공부와의 차이

- 기호 1-가)는 의뢰목록상 지붕 구조가 시멘트 와즙이나 현황은 함석지붕입니다.
- 기호 1-나, 다)는 귀 제시목록상 별동의 건물이나 현황은 일동의 건물입니다.
- 기호 1-나, 다)는 귀 제시목록상 소재 지번이 반곡리 99이나 현황 반곡리 99, 98-2, 1306
지상에 소재합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타 : --

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.건물만 매각임.
2.목록상 단층 주가의 지붕구조가 시멘트 와즙이나 현황은 함석지붕임.
3.목록상 단층 창고와 단층 잠실은 별동의 건물이나 현황은 일동의 건물임. 목록상 소재 지번이 "반곡리 99"이나 현황은 "반곡리 99, 98-2, 1306" 지상에 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 정읍지원 2025타경298 (1)

소재지: 전북특별자치도 정읍시 칠보면 반곡리 99

용도: 단독주택 (현황: 주택 및 창고)

감정가: 121,139,000원

토지면적: 0.00㎡ (매각대상에서 제외)

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 120.60㎡ (약 36.48평)

건물지분: 120.6㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 기타 (건물만 매각)

경매구분: 청산을위한 형식적 경매(부동산)

채권자: 망OOOOOOOOOOOOO

특이사항: 형식적경매, 법정지상권 성립 불분명, 건물만 매각, 재매각

1.2. 건축물 현황

건축물대장상 주소: 전북특별자치도 정읍시 세류길 29-31 (칠보면 반곡리)

구조: 일반목구조 (목조)

지붕:

- 1-가 (주택): 현황 함석지붕 (공부상: 기와)

- 1-나, 다 (창고): 현황 스레트지붕 (공부상: 기와/스레트)

사용승인일: 1935년

현황 이용상태: 1-가) 주택, 1-나, 다) 창고로 이용 중

설비내역: 기본적인 위생, 난방, 전기 설비 포함

공부와의 차이:

- 지붕 구조: 공부상 기와/스레트이나, 현황은 함석 및 스레트 지붕임.

- 별동 건물: 공부상 창고(1-나, 다)는 별동 건물이나, 현황은 일체로 연결된 건물임.

- 소재 지번: 공부상 '반곡리 99'이나, 현황은 '반곡리 99, 98-2, 1306' 지상에 소재함.

1.3. 등기부 현황

토지 등기부:

- 소유권보존 (1981-08-10) : 이요한 (말소되지 않음)

건물 등기부:

- 소유권보존 (1983-01-28) : 이양호 (말소기준권리보다 선순위)

- 가압류 (1998-03-25) : 칠보농업협동조합, 금20,000,000원 (말소)

- 압류 (2000-03-10) : 정읍세무서 (말소)

- 소유권이전 (2025-07-15) : 이요한 외 1명 (상속)

- 임의경매 (2025-07-29) : 이요한 외 1명 (청산을위한 형식적 경매개시결정) - 말소기준권리 (말소)

토지 등기부채권 총액: 0원

건물 등기부채권 총액: 20,000,000원

2. 입지조건

2.1. 소재지

전북특별자치도 정읍시 칠보면 반곡리 지역에 위치합니다. 칠보면은 정읍시 동부에 위치하며, 예로부터 선비 정신과 유교 문화의 중심지로 알려져 있습니다. 수려한 자연경관과 역사문화를 기반으로 한 지역입니다.

2.2. 주변 환경

본 물건이 소재한 칠보면 반곡리는 농촌 지역으로, 주변에는 농경지와 산지가 혼재되어 있습니다.

주변에 혐오시설로 인식될 만한 대규모 시설에 대한 정보는 검색 결과에서 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 정읍시 전체적으로는 과거 생활 쓰레기 소각로나 매립장 설치 관련 논의가 있었으나, 본 물건지 주변에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설의 존재는 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권'이며, '건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명'합니다. 이는 본 물건의 가장 중요한 권리 분석 포인트입니다.

3.2. 토지 권리 관계

토지 등기부에는 이요한 명의의 소유권보존등기(1981-08-10)가 말소되지 않고 남아 있습니다. 그러나 본 경매는 건물만 매각 대상이므로, 토지 소유권에 대한 낙찰자의 권리행사는 제한됩니다.

3.3. 건물 권리 관계

건물 등기부에는 여러 권리 변동이 있었으나, 말소기준권리(2025-07-29, 임의경매)보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다. 다만, 건물 소유권보존등기(1983-01-28, 이양호)가 토지 소유권보존등기(1981-08-10, 이요한)보다 늦게 이루어져, 건물과 토지의 소유자가 상이한 시기가 존재했습니다. 이는 법정지상권 성립 문제와 직결됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황상 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 이는 명도 부담이 상대적으로 적을 수 있음을 시사합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

칠보면은 정읍시 동부에 위치한 농촌 면으로, 지역 경제는 농업을 중심으로 이루어질 가능성이 높습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점 및 편의 시설이 주로 분포할 것으로 예상됩니다.

인근 지역의 거래 사례를 보면, 농가주택 또는 토지와 주택이 함께 매물로 나오는 경우가 있으며, 가격대는 수천만 원에서 수억 원대까지 다양합니다. 본 건과 같이 건물만 매각되는 사례는 흔치 않아 직접적인 비교는 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

칠보면 소재지를 중심으로 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)이 존재할 것으로 예상됩니다. 칠보면 소재지는 칠보중학교, 칠보초등학교 등이 위치해 있으며, 정읍시의 중심부로 접근하는 데에는 차량 이동이 필요합니다.

- 교육시설: 수곡초등학교, 백암초등학교, 칠보초등학교, 칠보중학교, 정읍칠보고등학교 등이 면 내 또는 인근에 위치합니다.

- 교통: 정읍시는 KTX 고속철도, 고속도로, 국도 등 교통망이 잘 정비되어 있어 호남 지역과의 접근성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물만 매각

본 경매의 가장 큰 특징은 건물만 매각된다는 점입니다. 이는 낙찰자가 토지 사용권을 확보하지 못함을 의미하며, 토지 소유주와의 관계 설정 및 토지 사용료 지급 등 법적, 경제적 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 법정지상권 성립 불분명

건물과 토지의 소유자가 상이했던 이력이 있어 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 낙찰자가 건물을 철거하지 못하고 토지 사용료를 지급해야 하는 상황이 발생할 수 있음을 의미하며, 명확한 법적 판단이 필수적입니다. 관련하여, 토지 소유권은 이요한에게 남아있고 건물 소유권은 이양호에게 보존등기된 후, 현재는 이요한 외 1명에게 상속된 상황으로 보입니다.

6.3. 재매각

본 건이 재매각되었다는 사실은 이전 경매 절차에서 유찰되었거나, 낙찰 후 잔금 미납 등 다른 사유로 인해 경매가 다시 진행되었음을 시사합니다. 이는 본 물건의 복잡한 권리 관계나 높은 리스크 요인이 잠재해 있음을 간접적으로 나타냅니다.

6.4. 건축물 노후화 및 공부상 차이

1935년 사용 승인된 건물은 매우 노후화되었을 가능성이 높으며, 실제 지붕 구조나 건물 배치가 공부와 차이가 있어 추후 재산권 행사나 건축 관련 문제 발생 시 혼란을 야기할 수 있습니다. 또한, 건물이 여러 필지에 걸쳐 소재하는 점도 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전북 정읍시 칠보면 반곡리에 위치한 단독주택(주택 및 창고) 건물에 대한 경매입니다. 감정가는 121,139,000원이지만, 건물이 노후화되었고 특히 건물만 매각됨에 따라 토지 사용권을 확보하지 못하며, 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 법적, 경제적 리스크가 매우 높은 물건입니다. 재매각 이력 또한 이러한 위험성을 방증합니다. 따라서 본 건은 일반적인 부동산 경매 투자와는 달리, 법률 전문가의 면밀한 법리 검토와 현장 답사를 통한 정확한 가치 평가가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 가치

만약 법정지상권 관련 문제가 명확히 해결되거나, 예상보다 유리한 조건으로 토지 사용권을 확보할 수 있는 방안이 마련된다면, 매우 저렴한 가격에 건물을 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8.2. 토지 소유주와의 관계

건물만 매각되므로, 토지 소유주(이요한)와의 원만한 관계 설정이 매우 중요합니다. 장기적인 관점에서 임대차 계약 등을 통해 법적 불안정을 해소할 수 있다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 건물만 매각되며, 법정지상권 성립 불분명이라는 중대한 법적 리스크를 안고 있습니다. 또한, 건물이 1935년식으로 매우 노후화되었고 재매각 이력이 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가(121,139,000원)는 사실상 취득가로 보기 어렵습니다.

법정지상권 성립 시 건물 철거는 불가하며, 토지 소유주에게 토지 사용료를 지급해야 할 가능성이 높습니다. 토지 소유권이 별도로 존재하므로, 건물 자체의 실질적 가치는 현저히 낮아질 수밖에 없습니다.

현 시세 분석은 주변의 유사 물건 (건물만 매각, 법정지상권 문제) 거래 사례가 없어 매우 제한적입니다. 다만, 해당 지역의 농가 주택 매매가(예: 8천만 원~1억 5천만 원대 이상)와 2층 주택 매매가(예: 3억 5천만 원)를 참고하더라도, 본 건의 건물만 매각되는 특수성과 법적 리스크는 이러한 가격에서 대폭 할인되어야 합니다.

따라서, 잠재적 낙찰자는 이러한 위험 비용을 충분히 고려해야 합니다. 법률 전문가의 검토 결과 및 토지 사용 조건 등을 명확히 확인한 후, 리스크를 감안한 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 약 3,000만원 ~ 6,000만원 선에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 이는 법적 리스크 감수, 건물 철거 또는 토지 사용료 지급 가능성을 반영한 금액입니다. 최종 입찰가는 법률적, 현장 조사를 통해 확보된 정확한 정보를 바탕으로 보수적으로 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.