나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경2522 [1] 부산광역시 서구 동대신동2가 78-8 지에이하우스빌7차 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동 소재 대신여자중학교 북서측 인근에 위치하는 지에이하우
스빌7차 4층 402호로서, 부근은 소규모 공동주택 및 일반주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 불가하나, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 4층 402호로서,
-외벽: 드라이비트 마감,
-내벽: 벽지 도배 등,
-창호: 샷시창의 구조임.

이용상태

공동주택(다세대주택)임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 개별난방설비(도시가스) 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 공동주택(다세대)의 부지임.

인접 도로상태등

북서측 및 북동측으로 폭 2m 내외의 골목길에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구<도시저소
득주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법>, <추가기재>가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 없음.

물건 비고

공동주택(다세대주택)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경2522 (1)

소재지: 부산광역시 서구 동대신동2가 78-8 지에이하우스빌7차 4층402호

건물명: 지에이하우스빌7차

주용도: 다세대주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 면적

토지면적: 20.62㎡ (약 6.24평)

토지지분: 20.625㎡ (약 6.24평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 43.77㎡ (약 13.24평)

건물지분: 43.77㎡ (약 13.24평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 65,000,000원 (6,500만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동 소재 대신여자중학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 소규모 공동주택 및 일반주택 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

본건은 주거환경개선지구 내에 위치합니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근은 어려운 편이나, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 무난합니다.

인접 도로 상태로는 북서측 및 북동측으로 폭 2m 내외의 골목길에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 및 소멸/인수 권리)

등기부 요약표에 따르면, 국민은행 근저당권(2005-09-14 접수, 금26,000,000원)이 말소기준권리로 등재되어 있습니다.

말소기준권리 이후에 등기된 가압류(재단법인, 2017-07-07 접수, 금5,563,640원) 및 임의경매(국민은행, 2025-07-29 접수, 3,285,680원)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

소유권보존(2005-09-14 접수) 및 소유권이전(강명엽외 1명, 2025-07-17 접수, 상속) 등은 일반적인 경매 절차에서 소멸되지 않는 권리에 해당될 수 있습니다.

3.2. 임차인 현황

명시된 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대관계는 미상으로, 실제 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 지상권 내용은 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 시세 동향

제공된 최근 매매 및 전월세 JSON 정보 분석 결과:

2026년 1월 23일, '파밀리아' (2013년 준공) 47.56㎡(약 14.39평)가 16,500만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 114.66만원 수준입니다.

2026년 4월 12일, (89-53) (1997년 준공) 47.62㎡(약 14.40평)가 2,400만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 16.67만원 수준입니다.

2026년 3월 20일, (2-134) (1987년 준공) 36.27㎡(약 10.97평)가 3,300만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 30.08만원 수준입니다.

4.2. 시세 분석 및 의견

본건(지에이하우스빌7차, 2004년 준공, 43.77㎡)의 감정가는 6,500만원입니다.

감정가 기준 평당 약 491만원입니다.

최근 거래 사례 중 2013년에 준공된 '파밀리아'의 가격(16,500만원)은 본건의 감정가와 상당한 차이를 보입니다. 이는 건물의 연식, 단지 규모, 내부 상태 등 차이로 인한 것으로 판단됩니다.

반면, 1997년 및 1987년에 준공된 오래된 건물들의 거래가(2,400만원, 3,300만원)는 본건 감정가보다 낮은 수준을 보입니다.

본건은 2004년식으로, 비교적 최신 건물인 '파밀리아'와 연식 차이가 크지 않으나, 감정가는 그보다 훨씬 낮은 수준입니다. 이는 시장 상황이나 단지의 개별적 가치 평가에 따른 것으로 보입니다.

인근의 유사한 연식과 면적의 다세대주택 시세를 종합적으로 고려할 필요가 있으며, '파밀리아'의 고가 거래 사례와 오래된 주택들의 저가 거래 사례 사이에서 본건의 적정 가치를 판단해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

대신여자중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

본건은 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 편의 시설 및 기타

주변은 소규모 공동주택 및 일반주택으로 형성되어 있어 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

별도로 확인된 혐오시설은 없습니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 급배수 및 위생설비, 개별난방(도시가스) 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관련 리스크

임대관계가 미상으로, 실제 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도 절차에 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 보증금은 0원으로 확인되었으나, 계약 내용에 따라 인수 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 접근성 및 기타 리스크

차량 접근이 불가하고 2m 내외의 좁은 골목길에 접하고 있어, 생활 편의(주차, 이삿짐 운반 등)에 제약이 있을 수 있습니다.

주거환경개선지구 내 위치하므로 향후 재개발 등에 따른 변화가 있을 수 있으나, 이는 장기적인 관점에서 고려해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 서구 동대신동에 위치한 다세대주택으로, 입지는 준수하나 차량 접근성의 제약이 있습니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크를 주의해야 합니다. 최근 시세 비교 시 감정가와 일부 거래 사례 간의 가격 차이가 커서 투자 가치 판단에 신중한 접근이 필요합니다. 주거환경개선지구 내 위치는 향후 변화 가능성을 내포하고 있습니다.

8. 투자 포인트

2004년식 건물이지만, 인근 신축 아파트(파밀리아)의 높은 시세와 비교 시 감정가가 상대적으로 낮게 평가된 것으로 보입니다.

주거환경개선지구에 속해 있어 장기적인 도시 재생 및 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 소유권 취득에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 6,500만원이며, 최근 거래 사례 중 2013년식 '파밀리아'의 47.56㎡ 거래가가 16,500만원임을 고려할 때, 시세 상승 여력이 있을 수 있습니다.

하지만 1997년 및 1987년식 건물의 낮은 거래가도 존재하므로, 본건의 현재 상태 및 시장 상황을 종합적으로 고려해야 합니다.

임대차 관계 미상 등 잠재적 리스크를 감안하여, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가는 감정가인 6,500만원을 기준으로 하되, 시장 상황 및 권리관계 인수 여부 등을 면밀히 검토하여 60,000,000원 ~ 75,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.