나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101723 [1] 부산광역시 서구 남부민동 523-1 대림비치아파트 102동 22층2202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 서구 남부민동 소재 ‘송도중학교’ 남동측 인근에 위치하는 '대림비치아파트' 단지내 단위세대로서, 주위는 아파트 단지 및 상가, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바, 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

가)철근콘크리트구조 평슬래브지붕 28층건 내 제102동 제22층 제2202호로서,
외 벽 : 몰탈위페인팅마감 등.
내 벽 : 벽지도배마감 등.
창 호 : 샷시창구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망이 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경101723 (1)

* 소재지: 부산광역시 서구 남부민동 523-1 대림비치아파트 102동 22층2202호

* 용도: 아파트

* 감정가: 206,000,000원 (2억 6백만원)

* 토지면적: 16.81㎡ (약 5.09평)

* 건물면적 (전용면적): 59.89㎡ (약 18.12평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 현OOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 서구 남부민동 소재 ‘송도중학교’ 남동측 인근에 위치

* 주위환경: 아파트 단지, 상가, 학교, 각종 근린생활시설 등이 잘 형성되어 있음

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준임

* 토지: 인접지와 대체로 등고평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임

* 도로: 단지 내 가로망이 정비되어 있어 차량 통행이 원활함

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023-03-09 접수된 현대캐피탈주식회사의 근저당권 (174,000,000원)

* 인수되는 권리: 등기부등본 상 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나, 매각으로 인해 소멸되는 권리이므로 낙찰자가 인수할 부담은 없음.

* 등기부채권 총액: 235,919,785원 (이는 말소될 권리들의 총합계임)

* 임차인 현황:

* 임차인: 임유진

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-10-11

* 대항력: 있음

* 비고: 전입일자가 빠르고 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 '0원'으로 신고되어 있어, 실제 임대차 관계 및 인수 금액에 대한 추가 확인이 필수적임. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: 전무겸

* 보증금: 50,000,000원 (5천만원)

* 차임: 400,000원 (월 40만원)

* 전입일자: 2024-03-05

* 확정일자: 2024-03-05

* 배당신고일자: 2025-08-19

* 대항력: 없음

* 비고: 확정일자를 받았고 배당신고일자가 있으나 대항력이 없어, 배당 순위에 따라 보증금 전부 또는 일부를 회수할 가능성이 높으나, 낙찰자가 인수할 가능성도 고려해야 함.

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 임차인 임유진 관련 금액은 미상이며, 실제 인수 여부는 철저히 검토해야 함)

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 송도중학교, 각종 상가 및 근린생활시설이 인접하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리함.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보와 주변 지역(송도 해수욕장 등)의 특성상 혐오시설이 인접해 있을 가능성은 매우 낮음.

1.4. 생활정보

* 아파트명: 대림비치아파트

* 주소: 부산광역시 서구 남부민동 523-1

* 준공년월: 2003년 8월 (사용승인일: 20030811)

* 단지 규모: 3개동, 총 440세대

* 건축구조: 철근콘크리트구조, 28층 건물 중 22층 (102동 2202호)

* 면적:

* 전용면적: 59.89㎡ (약 18.12평)

* 분양면적: (해당 호실의 정확한 분양면적 정보는 제공되지 않았으나, 동일 단지 내 유사 면적대의 84.77㎡(약 25.6평) 매물이 27,000만원에 거래된 사례로 미루어 볼 때, 본 물건의 분양면적은 대략 85㎡ 내외로 추정됨)

* 주차: 총 305대 주차 가능 (건축물대장 기준)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등

* 관리사무소 연락처: 051-242-6692

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(임유진): 보증금 및 차임 '0원' 신고는 매우 이례적이므로, 명도 과정에서 예상치 못한 금전적 부담이나 법적 분쟁이 발생할 가능성이 있음. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권'이 기재되어 있으나, 등기부등본 상 해당 권리 내역이 없어 실제 존치 여부 및 영향력은 미미할 것으로 예상됨.

* 명도 관련 변수: 임차인 전무겸은 대항력이 없으나, 배당받지 못할 경우 추가적인 명도 이슈가 발생할 수 있음.

1.6. 종합 의견

부산 서구 남부민동에 위치한 대림비치아파트 경매 물건입니다. 단지는 2003년에 준공되었으며, 본 물건은 102동 22층에 위치하여 조망 및 개방감이 우수할 것으로 판단됩니다. 주변에 학교와 상가, 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 실거주로 적합하며, 송도 해수욕장 및 해양 관광지 개발 등 지역 개발 호재도 기대해 볼 수 있습니다.

권리상으로는 말소기준권리인 근저당보다 후순위의 권리들이 대부분 말소 예정이므로 큰 부담은 없습니다. 그러나 '대항력 있는 임차인 임유진'의 존재는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 보증금 0원, 차임 0원이라는 신고 내용은 일반적이지 않으며, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있으므로, 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

최근 유사 면적(59.89㎡)의 거래 가격은 2026년 6월 24층이 2억원, 5층이 1억 6천만원 수준이며, 본 건의 감정가 2억 6백만원은 시세 대비 적정한 수준으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 부산의 대표적 해안 관광지인 송도와 인접하여 지속적인 가치 상승 기대

* 실거주 편의성이 높은 입지 조건 (학교, 상권 등)

* 고층 위치로 인한 쾌적한 주거 환경 및 우수한 조망

* 권리상 깔끔한 물건 (단, 임차인 관련 리스크 제외 시)

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 최근 59.89㎡ 면적의 매물이 2026년 6월 24층이 2억원에 거래된 점, 감정가가 2억 6백만원인 점을 고려할 때, 시세는 2억원 내외로 형성되어 있습니다.

하지만, 본 건은 '대항력 있는 임차인 임유진'의 보증금 미상이라는 중대한 변수가 존재합니다. 만약 이 임차인과 관련된 명도 비용이나 미상 보증금 인수 등의 문제가 발생할 경우, 실제 투자 비용은 예상보다 높아질 수 있습니다.

따라서, 이러한 리스크를 충분히 감안하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

* 최근 최고가 거래(24층, 59.89㎡): 200,000,000원

* 감정가: 206,000,000원

* 고려 리스크: 대항력 있는 임차인(임유진)의 보증금 미상 및 명도 관련 비용

본 건의 잠재적 리스크를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 임차인 관련 조사를 통해 최종 인수 금액을 확인한 후 입찰가를 결정해야 하나, 현재 정보로는 1억 8천만원에서 1억 9천 5백만원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가 결정은 현장 방문을 통한 상세 조사 및 법률 전문가와의 상담을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.