나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5651 [1] 부산광역시 수영구 남천동 74-9 상우더헤라우스 12층1201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 드림 · 평가일 2025.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 남천동 소재 남천초등학교 남서측 인근에 위치하는 상우더헤라우
스 12층 1201호외 5개호로서, 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설, 학교 등
으로 형성되어 있어, 위치 및 제반 입지조건 무난함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 부산도시철도 2호선 '남천역' 및 시내버스정류장 등이 소재하여 대중교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건내 12층 1201호 외 5개호로서,
(사용승인일: 2021.01.28)

·외벽: 석재마감, 몰탈위 페인팅마감 등,
·내벽: 타일마감, 벽지마감 등,
·창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(1~6) 공히 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 기계식 주차설비, 공동현관설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필일단의 인접필지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 업무시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 약 8M 폭의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

· 남천동 74-9번지, 남천동 74-53번지: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별
최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 105m, 최고높이 145m))<건축법>, 상대보호
구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생
정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

· 남천동 74-10번지: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역
(2024-06-12)((기준높이 105m, 최고높이 145m))<건축법>, 절대보호구역(학교환경위생
정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경5651 (1)

부산광역시 수영구 남천동 74-9 상우더헤라우스 12층1201호

용도: 오피스텔

감정가: 141,000,000원

토지면적: 4.08㎡ (약 1.23평)

토지지분: 4.0763㎡ (약 1.23평)

건물면적: 28.00㎡ (약 8.47평)

건물지분: 28㎡ (약 8.47평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구OOOOOO

사용승인일: 2021년 01월 28일

총 층수: 15층 (본건 12층)

전용면적: 28.00㎡

분양면적: (건축물대장상 총 연면적 4340.02㎡, 대지면적 437.2㎡)

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 남천동 소재 남천초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설, 학교 등이 형성되어 있어 주거 및 상업 환경이 양호한 지역입니다.

1.1. 2. 교통 및 도로

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 부산도시철도 2호선 '남천역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 시내버스정류장이 인접해 있어 교통 환경이 우수합니다. 본건은 북동측으로 약 8M 폭의 도로에 접해 있습니다.

1.1. 3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있습니다. 또한, 가로구역별 최고 높이 제한 지역 및 학교환경위생정화구역(상대보호구역, 절대보호구역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 권리관계 요약

말소기준권리: 을3 근저당권 (구포새마을금고, 2021.02.19 접수, 696,000,000원)

경매개시결정: 갑3 임의경매 (구포새마을금고, 2025.07.29 접수, 580,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요: 없음)

집합건물 등기부 요약상 모든 권리(근저당, 임의경매, 주택임차권)는 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.2. 2. 임차인 분석

임차인: 이지수

보증금: 130,000,000원

차임: 20,000원

전입일자: 2025년 02월 25일

확정일자: 2025년 02월 11일

배당신고일자: 2025년 09월 01일

대항력: 없음

비고: 을5 주택임차권 (2026.04.08 접수, 130,000,000원)

인수 보증금 합계: 0원

본 임차인은 대항력이 없으므로, 매각으로 인해 임차인의 권리는 소멸되며 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 상권 특징

부산 수영구 남천동은 부산의 주요 주거 및 상업 지역 중 하나로, 남천역을 중심으로 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 각종 편의시설, 상업시설, 주거시설이 밀집하여 유동인구가 풍부한 지역입니다.

1.3. 2. 건물 활용

본 건물인 상우더헤라우스는 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 2021년에 사용승인된 신축 건물입니다. 12층에 위치한 본 호실은 업무시설로서의 기능과 함께 주거용으로도 활용될 수 있는 복합적인 성격을 가집니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 편의 및 생활시설

인근에 남천초등학교를 비롯하여 다양한 근린생활시설, 상점, 은행, 병원 등이 위치하여 생활 편의성이 매우 높습니다.

1.4. 2. 교육 및 의료시설

남천초등학교가 인접해 있으며, 주변에 다수의 학원 및 교육 시설이 있어 교육 환경이 우수합니다. 주요 병원 및 의료기관 접근성 또한 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 법적 제한사항

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 학교환경위생정화구역(상대/절대보호구역)으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 대한 관련 법규 적용을 받습니다.

1.5. 2. 공동담보 특이사항

물건 정보에 '공동담보'라는 특이사항이 기재되어 있으나, 이는 채권자가 담보로 설정한 여러 부동산 중 하나가 경매에 나왔음을 의미합니다. 본 건은 임의경매로 진행되며, 권리분석 결과 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.5. 3. 명도 관련

임차인 이지수 씨가 존재하나 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 명도 절차 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 남천동의 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 교통, 생활 편의시설, 교육 환경 등 입지 조건이 매우 우수합니다. 2021년 준공된 건물로 비교적 최신식 시설을 갖추고 있으며, 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없어 안전한 투자가 가능한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 2호선 남천역 도보 거리로 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 신축 오피스텔: 2021년 준공 건물로 건물 노후도가 낮고 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 우수한 생활 인프라: 남천동 지역의 발달된 상업시설 및 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 권리상 하자 없습니다.

* 수익형 부동산 가능성: 남천동 지역은 꾸준한 임대 수요가 있어 공실률이 낮을 것으로 예상되며, 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

1.8. 1. 시세 분석

본건이 소재한 상우더헤라우스 오피스텔의 직접적인 최근 실거래가 정보는 제한적입니다. 다만, 주변 남천동 일대 유사 면적(28㎡ 내외) 오피스텔의 시세는 감정가(141,000,000원)와 유사하거나, 일부 신축 및 좋은 조건의 경우 150,000,000원에서 170,000,000원 선에서 거래되는 것으로 파악됩니다. 또한, 본 건물 내에서 전세 1억 3천만원 수준의 임대 사례가 있는 점은 긍정적인 신호입니다.

1.8. 2. 예상 입찰가 산정

감정가 141,000,000원과 주변 시세, 임대 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 현 시세는 감정가 수준 내지 그 이상으로 판단됩니다. 경쟁 입찰을 고려하여 시세 수준을 반영한 예상 입찰가는 145,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 103% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.