나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22407 [1] 부산광역시 연제구 연산동 OOOOOO OOOOO OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 '과정초등학교' 서측 인근에 소재하며, 부근은 소규모 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 건물 내 9층 901호로서,
(사용승인일:2002.10.22)
외벽 : 화강석붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.

내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 아파트로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 및 인접 필지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

연산동 469-13 :일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 80m, 최고높이 110m)<건축법>, 교육환경보호구역(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-12-02)(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
연산동 469-14 :일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 80m, 최고높이 110m)<건축법>, 교육환경보호구역(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22407 (1)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 469-13 라인빌라트 9층901호

용도: 아파트

감정가: 213,000,000원

토지면적: 22.44㎡ (약 6.79평)

토지지분: 22.439㎡ (약 6.79평)

건물면적 (전용면적): 84.76㎡ (약 25.64평)

분양면적 (추정): 약 107.10㎡ (약 32.40평) - 전체 건물 면적과 세대수를 기반으로 추정됨

건물지분: 84.76㎡ (약 25.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: (OOOOO

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 건물 내 9층 901호

건축물 사용승인일: 2002년 10월 22일

총 층수: 11층 (지하 1층 포함)

승강기: 1대

건축물대장상 총 세대수: 19세대

등기부상 소유권 변동: 라인주택건설주식회사 (보존) -> 임경숙 (이전) -> 김상덕 (매매로 이전)

말소기준권리: 성가신용협동조합 근저당 (2024년 1월 25일, 144,100,000원)

경매개시결정: 주식회사베스트 강제경매 (2025년 7월 31일, 164,383,561원)

말소되지 않는 권리: 없음

2. 입지조건

본건은 부산광역시 연제구 연산동에 위치하며, 과정초등학교 서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 소규모 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 지역 생활권이 형성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 말소기준권리인 성가신용협동조합의 근저당보다 후순위 권리들이 모두 말소되는 조건으로 진행됩니다.

소유권은 김상덕에게 있으며, 현재 강제경매가 진행 중입니다.

채권 총액은 144,100,000원(근저당 금액 기준)으로 파악됩니다.

부동산 등기부등본 상 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

임대차 현황: 임차인 현황상 인수되는 보증금은 0원이며, 임대차 관계는 미상으로 조사되었습니다. 내부 이용 상태는 폐문부재로 확인하지 못했습니다.

4. 상권분석

주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

단지 인근으로 각종 편의시설 및 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

본 물건이 위치한 연산동 일대는 부산의 중심 지역 중 하나로, 상업 시설 및 업무 시설이 발달해 있습니다.

부산시청, 부산지방고용노동청 등 주요 관공서가 인근에 있어 직주근접성이 우수합니다.

5. 생활정보

교육시설: 과정초등학교가 서측 인근에 위치하고 있습니다.

교통: 인근 시내버스정류장을 통해 부산 시내 주요 지역으로 이동이 편리합니다. 지하철 1호선 시청역과 3호선 연산역을 이용할 수 있는 접근성이 좋습니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 연산교차로 인근으로 다양한 상업시설이 밀집해 있습니다.

의료시설: 연제구 일대에 병원 및 의원들이 분포하고 있습니다.

기타: 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건물 내부 미확인: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용 상태 및 마감재 상태를 확인하지 못했습니다. 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.

임대차 미상: 임대차 관계가 미상으로, 혹시 모를 미납 관리비나 임차인과의 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 교육환경보호구역(상대정화구역) 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어 향후 건축 및 개발 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 직접적인 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 경로당 이전으로 인한 주민 반발 사례가 있었습니다. 다만, 본 물건지 인근에 특정 혐오시설이 있다는 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 연제구 연산동의 아파트로, 과정초등학교 인근에 위치하며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 2002년 준공된 건물로 연식은 있으나, 기본적인 설비는 갖추고 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 인수되는 권리가 없다는 장점이 있습니다. 다만, 내부 상태 미확인 및 임대차 관계 미상이라는 점은 입찰 전 신중한 검토가 필요합니다. 상업지역에 속해 있어 지역 내에서도 비교적 입지가 좋은 편입니다.

8. 투자 포인트

부산의 핵심 지역인 연산동에 위치하여 직주근접성이 우수합니다.

과정초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

대중교통 이용이 편리하며, 연산역, 시청역 등 교통 요충지와 접근성이 좋습니다.

향후 지역 개발 및 아파트 시세 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 시장 동향, 낙찰가율 등 추가적인 시세 조사가 필수적입니다.

현재 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다.

참고로, 본건의 감정가는 213,000,000원입니다.

최근 연산동 지역 아파트 시세는 평당 1,938만원 수준으로 형성되어 있으며, 유사 면적대의 아파트 매매가는 2억 9천만원부터 6억원대까지 다양하게 분포하고 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.