나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22425 [1] 부산광역시 동래구 명륜동 756-1 동래센트럴파크하이츠2차 207동 9층901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅감정 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 명륜동 소재 ""명륜초등학교""북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설,공원 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철(명륜역)이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상28층 건내 제9층 제901호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등,
창호: 샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 ""아파트""임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방시설, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형토지로, 공동주택(아파트) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역,역사문화환경보존지역 등.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 부산지방법원 2025타경22425 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 부동산정보

소재지: 부산광역시 동래구 명륜동 756-1 동래센트럴파크하이츠2차 207동 9층 901호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상28층 건물 내 9층 901호

사용승인일: 2010년 12월 31일

1.3. 감정평가요약

감정가: 11억 4,500만원

주요사항: 본건은 부산광역시 동래구 명륜동 소재 "명륜초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 공원 등으로 형성된 지역임.

1.4. 면적정보

토지 지분 면적: 83.47㎡ (약 25.25평)

건물 면적: 183.68㎡ (약 55.57평)

건물 지분 면적: 183.6829㎡ (약 55.57평)

본건은 공급 면적 기준 시 약 55.57평에 해당하는 대형 평수 아파트임.

2. 입지조건

2.1. 위치및주변환경

본건은 부산광역시 동래구 명륜동에 위치하며, 명륜초등학교 북동측 인근에 자리함.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 근린공원 등이 혼재하여 형성된 주거 및 상업 복합 지역임.

2.2. 교통접근성

차량 접근이 용이한 위치에 있으며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 명륜역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 토지이용계획및제한상태

본건 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권 이전은 김호남, 주식회사보승디벨로퍼, 주식회사지엔종합건설 순으로 이루어졌음.

말소기준권리는 2022년 5월 30일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (1,096,700,000원)임.

이후 설정된 구덕신용협동조합의 근저당권(160,000,000원), 사상신용협동조합의 임의경매(1,033,471,256원), 해운대구의 압류(말소) 등은 모두 말소될 예정임.

등기부채권 총액은 1,256,700,000원임.

3.2. 말소기준권리

2022년 5월 30일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권.

3.3. 인수되는권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 파악되지 않아 추가 확인이 필요함.

그 외 인수되는 권리는 없는 것으로 보이며, 인수 보증금 합계는 0원임.

3.4. 임차인현황

임차인: 유

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 대항력이 없는 것으로 파악되어 낙찰자가 인수할 부담은 없을 것으로 예상됨.

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설

인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

4.2. 학군

본건 북동측 인근에 명륜초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호함.

5. 생활정보

5.1. 단지정보

아파트명: 동래센트럴파크하이츠2차

총 세대수: 680세대

총 동수: 7동

준공년도: 2010년

최고층수: 29층 (본건 9층)

5.2. 편의및부대시설

단지 내 가로망이 정비되어 있으며, 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등 다양한 부대시설을 갖추고 있음.

단지 전체 주차 대수는 총 1174대 (지하 자동 1167대, 지상 자동 7대)임.

6. 잠재적리스크

6.1. 권리상의리스크

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로 권리 분석상 안전한 물건으로 판단됨.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 기재된 지상권의 구체적인 현황에 대한 추가적인 확인이 필요함.

6.2. 주변환경리스크

주변 지역은 아파트, 근린생활시설, 공원 등으로 형성된 일반적인 주거 지역으로, 혐오시설의 존재 가능성은 낮음.

최근 지도 검색 및 공개된 정보로 파악 시, 인근에 유해하거나 혐오적인 시설은 확인되지 않음.

7. 종합의견

본건은 부산광역시 동래구의 주요 지역에 위치한 동래센트럴파크하이츠2차 아파트로서, 명륜초등학교 인접 및 명륜역 역세권의 우수한 입지를 자랑함.

차량 및 대중교통 이용이 편리하며, 주변 상업시설과 공원 등으로 생활 인프라가 잘 갖추어져 있음.

183. 68㎡ (약 55.57평)의 넓은 면적은 희소성을 가질 수 있으나, 이에 대한 면밀한 시세 파악이 요구됨.

등기부상 인수되는 권리가 없어 권리관계가 깨끗한 물건임.

8. 투자포인트

* 최적의 입지: 명륜초등학교와 명륜역 역세권을 갖춘 뛰어난 주거 환경.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 대중교통 접근성과 주변 상업 시설, 녹지 공간 확보.

* 희소성 있는 대형 평수: 시장 내에서 수요층이 제한적일 수 있으나, 공급이 적어 가치 상승 잠재력 보유.

* 권리관계 안정성: 말소기준권리 하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 안전한 취득 가능.

9. 예상입찰가

본건의 예상 입찰가 산정을 위해 제공된 최근 실거래가 정보와 감정가를 종합적으로 분석하였습니다.

* 최근 실거래가 분석 (2026년 2월~3월):

* 131.7788㎡ (약 39.85평) 면적의 매매가는 72,000만원으로, 단위 면적당 가격은 약 1,806,775원/평 (72,000만원 / 39.85평)입니다.

* 84.972㎡ (약 25.70평) 면적의 매매가는 64,500만원 ~ 66,000만원 수준입니다.

* 본건 면적(183.68㎡, 약 55.57평)에 대한 시세 추정:

* 본건은 제공된 가장 큰 면적의 실거래 사례(131.7788㎡)보다 약 40% 더 넓습니다.

* 단순 비례하여 적용할 경우, 예상 시세는 약 10억 370만원 (55.57평 * 1,806,775원/평)으로 산정됩니다.

* 그러나 일반적으로 면적이 커질수록 단위 면적당 가격은 하락하는 경향이 있으므로, 실제 시장 가격은 이보다 낮을 수 있습니다.

* 감정가와의 비교:

* 본건의 감정가는 11억 4,500만원으로, 상기 시세 추정액(약 10억 370만원) 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 종합적인 예상 입찰가:

* 현 시세를 약 10억 ~ 10억 5천만원 수준으로 추정하며, 감정가와의 차이를 고려하여 합리적인 수준에서의 입찰이 권장됩니다.

* 인수 보증금이 0원이므로, 순수 부동산 가치에 기반한 입찰 전략이 유효합니다.

* 예상 입찰가: 9억 2,000만원

* 본 입찰가는 현 시세 대비 약 10~15% 할인된 수준이자 감정가 대비 약 20% 할인된 금액으로, 경쟁률 및 시장 상황에 따라 조정이 필요하며, 낙찰 가능성을 높이면서도 수익성을 확보할 수 있는 가격으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.