나이스옥션 법원경매 진주 2025타경853 [1] 경상남도 사천시 사천읍 선인리 300-1 신진아파트 가동 5층603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사천읍 선인리 소재 '사천중학교' 서측 인근에 위치하며 부근은
공동주택 및 단독주택, 근린상가 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 대중교통상황 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층 603호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감,
내 벽 : 벽지마감 등,
창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

아파트 용도로서, 현장조사시 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란하여 외부관찰 등에
따른 통상적인 이용상황 등을 고려하여 평가하였으니 경매 진행시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 중로, 남서측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-
06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2018-12-11)
(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시
설보호법>, 문화재보호구역기타(2008-12-26)(사천읍성)<문화유산의 보존 및 활용에 관한
법률>.

일련번호(2): 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2017-05-25)(소로3-4호선)(접합),
가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
교육환경보호구역(2018-12-11)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5
구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 문화재보호구역기타(2008-12-26)(사천읍성)
<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 문화재보호구역미분류(문화재영향검토대상구역)
<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상.

2) 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 진주지원 2025타경853 (1)

소재지: 경상남도 사천시 사천읍 선인리 300-1 신진아파트 가동 5층603호

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

1.2. 물건 상세

건물명: 신진아파트 가동 5층603호

토지면적: 49.72㎡ (약 15.04평)

건물면적(전용면적): 84.93㎡ (약 25.70평)

건물면적(분양면적): 제공된 정보에서 명확히 확인되지 않습니다.

건물총층수: 5층 중 5층

준공년도: 1991년

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

감정가: 69,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경상남도 사천시 사천읍 선인리 소재 '사천중학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 근린상가 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

북동측으로는 중로, 남서측으로는 소로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 2011년 8월 29일 국민은행 근저당 (38,160,000원) 입니다.

본 경매는 채권자 강OO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

말소기준권리보다 늦은 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본 상 말소기준권리보다 선순위이거나 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 라는 문구가 있으나, 구체적인 지상권 설정 여부 및 내용은 명시되지 않았습니다. 경매 진행 시 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

현장 조사 시 내부 확인이 어려워 실제 거주하는 임차인이 있는지, 있다면 어떤 조건인지 추가 확인이 필수적입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

주거지역과 근린상가가 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능이 주를 이룹니다.

4.2. 주변 상업시설

사천중학교 주변으로 소규모 근린상가들이 형성되어 있어 기본적인 생활용품 구매 및 금융기관 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

주변에 사천중학교가 인접해 있으며, 관련 교육환경보호구역(상대보호구역)으로 지정되어 있습니다.

기타 초등학교, 고등학교 등은 도보 거리 또는 차량 이동을 통해 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 편의시설

인근 근린상가를 통해 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대형 마트나 백화점 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5.3. 기타

토지이용계획상 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있습니다.

'비행안전제5구역'으로 지정되어 있어 항공기 소음 등의 영향이 있을 수 있습니다.

'문화재보호구역(사천읍성)'으로 지정되어 있어 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

현장 조사 시 내부 확인이 불가하여 정확한 건물 상태, 관리 상태, 내부 구조, 점유 현황 등을 파악하기 어렵습니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 수리 비용 발생이나 명도 관련 문제로 이어질 수 있습니다.

임대차 관계가 미상이고 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있어, 실제 점유자와의 관계 및 명도 과정에서의 변수가 존재할 수 있습니다.

건축년도가 1991년으로 비교적 노후된 건물에 해당하므로, 리모델링 또는 수리 비용이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

'비행안전제5구역'으로 지정되어 있어 항공기 소음의 영향을 받을 수 있습니다.

'문화재보호구역' 지정으로 인한 건축 행위 제한 등의 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 사천읍에 위치한 아파트로, 주변 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준입니다.

감정가는 6,900만원으로 비교적 낮은 편이며, 건물 노후도 및 내부 확인 불가라는 리스크 요인이 존재합니다.

권리관계는 비교적 명확하여, 매각으로 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되지만, 지상권 관련 내용은 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황 및 내부 상태에 대한 불확실성이 가장 큰 위험 요소로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

낮은 감정가: 6,900만원이라는 비교적 저렴한 감정가는 초기 투자 비용 부담을 줄여줍니다.

토지/건물 일괄 매각: 아파트의 가치와 더불어 토지 지분을 함께 취득할 수 있습니다.

장기적 관점에서의 잠재력: 노후된 아파트 단지는 향후 재건축 또는 리모델링 사업 추진 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 실거래가 및 시세 동향, 실제 내부 상태 및 수리 필요 여부, 잠재적 임차인 존재 여부 및 명도 비용, 향후 사천시 지역 개발 계획 등 추가적인 현장 조사 및 시장 조사가 필수적입니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 금액을 제시하기 어렵습니다. 감정가 6,900만원을 기준으로, 내부 확인 불가라는 큰 변수를 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.