나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20775 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 43-17 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 마산합포구 산호동 소재‘용마초등학교’서측 인근에 위치하며, 부근은 일반주택지대로서 제반 쥐위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 자루형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.

기 타 :
ㆍ 본건 토지상의 화단, 대문 등 토지 부합물은 일반적으로 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지에 포함하여 평가하였습니다.

ㆍ본건 토지 일부는 현황 진입로로 이용 중인 바, 그 불리한 정도를 감안하여 평가하였습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

세멘블록조 슬래브지붕 2층 건물로서,
(사용승인일 : 1974.02.15)
외 벽 : 벽돌쌓기, 몰탈위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지 마감 등,
창 호 : 목재 및 샷시 창호입니다.

이용상태

주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

(ㄱ) 세멘블록조 슬래브지붕 단층 (창고 등) : 약 3.6㎡
(ㄴ) 판넬조 판넬지붕 2층소재 (주택일부) : 약 6.1㎡
(ㄷ) 샤시조 2층소재 (보일러실) : 약 1.2㎡

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.

기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 확인이 곤란하여 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 경매 진행 및 응찰 시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 요합니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 대항력있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 마산지원 2025타경20775 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 회원신용협동조합

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 43-17

용도: 단독주택

토지 면적: 138.50㎡ (약 41.9평)

건물 면적: 91.51㎡ (약 27.7평)

건물 구조: 세멘블록조 슬래브지붕 2층 (사용승인: 1974.02.15)

부속 건물: 창고 등 (약 3.6㎡), 주택 일부 (약 6.1㎡), 보일러실 (약 1.2㎡) 포함

1.3. 감정가 및 매각 조건

감정가: 157,315,110원 (일억오천칠백삼십일만오천백십원)

매각 조건: 일괄매각, 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 소재 ‘용마초등학교’ 서측 인근에 위치함.

부근은 일반 주택지대로서, 주거 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준임.

2.3. 도로 접근성

본건 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접하고 있음.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

제1종일반주거지역

소로2류 (폭 8m~10m, 국지도로) 접합

가축사육제한구역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기상 소유권 이전 이력 확인됨.

말소기준권리: 2018년 5월 18일자 회원신용협동조합 근저당 (36,000,000원).

본 경매는 회원신용협동조합의 근저당권에 기한 임의경매임.

경매개시결정 이후 가압류, 추가 근저당 등 다수 권리 존재하나, 모두 말소될 예정임.

토지 등기부채권 총액: 55,750,381원

건물 등기부채권 총액: 61,453,691원

3.2. 임차인 현황 및 대항력 분석

임차인: 김점이 (배우자: 오정태)

보증금: 23,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2001년 8월 16일

배당신고일자: 2025년 8월 18일

공부상 명시된 대항력: 없음.

본 물건의 요약 정보 및 특이사항에 '대항력있는 임차인' 언급이 있으나, 임차인 현황표 상으로는 '대항력 없음'으로 기재되어 있어 확인이 필요함.

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

기존 권리 중 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

상기 임차인 현황표에 '대항력 없음'으로 기재되어 있으므로, 임차인의 보증금 23,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 판단됨 (인수 보증금 합계: 0원).

단, '대항력있는 임차인' 관련 상반된 정보가 있으므로, 입찰 전 반드시 법원 현황 조사 내용 및 관련 서류를 재확인해야 함.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건은 창원시 마산합포구 산호동의 주거 밀집 지역에 위치함.

주변에 학교, 주택가 등이 형성되어 있어 안정적인 주거 상권 형성.

4.2. 주변 상업 시설

약 4km 반경 내에 마산합포구청, 롯데백화점, 메가박스 등 편의 및 상업 시설 밀집 지역이 위치함.

단지 인근으로 소규모 상점 및 근린생활시설이 분포함.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

용마초등학교, 경남전자고등학교, 마산중앙여자고등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경 우수함.

5.2. 편의 시설

인근에 병원, 약국, 은행, 마트 등 생활 편의 시설 이용이 가능함.

5.3. 의료 시설

창원경상대학교병원, 마산제일병원 등 주요 종합병원 접근이 용이함.

5.4. 주변 공원/녹지

마산항, 돝섬, 마산가고파도 등 해양 관광 및 휴식 공간 접근이 가능함.

산호공원 등 근린 공원 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도 및 유지보수

건축 연도(1974년)가 높아 건물 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

외부 관찰 및 공부상 내용으로 감정평가되었으므로, 내부 상태 재확인 필수.

6.2. 임차인 관련 불확실성

'대항력있는 임차인' 관련 정보와 '대항력 없음' 기재가 상반되어, 실제 명도 과정에서 법적 분쟁 또는 예상치 못한 추가 부담이 발생할 수 있음.

6.3. 향후 개발 가능성 및 지역 규제

해당 지역의 도시 계획 및 개발 동향에 따라 향후 가치 변동 가능성이 존재함.

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역 등 규제 사항을 고려해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 마산합포구 산호동의 주거 지역에 위치한 단독주택으로, 용마초등학교 인근의 안정적인 입지 조건을 갖추고 있음.

토지 면적 138.50㎡, 건물 면적 91.51㎡에 감정가는 157,315,110원임.

권리 관계는 비교적 명확하나, 임차인 관련 상반된 정보로 인한 불확실성이 존재하며, 건물 노후화에 대한 고려가 필요함.

주변 생활 편의 시설 및 교육 환경은 양호한 편이나, 재확인을 통한 철저한 물건 분석 및 명도 계획 수립이 중요함.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 위치 및 초등학교 인접성.

단독주택으로서 개별 활용 및 증축, 리모델링 등 추가 가치 창출 가능성.

제시외 건물 포함 일괄 매각으로 토지 활용도 증대 기대.

정확한 권리 분석 및 임차인 명도 계획 수립 시, 잠재적 가치 상승 여력 보유.

9. 예상 입찰가

감정가: 157,315,110원

인수되는 임차인 보증금: 0원 (단, 임차인 관련 불확실성으로 인해 실제 명도 비용 발생 가능성 고려 필요)

건물 노후도, 추가 수리비, 명도 관련 부대 비용 등을 종합적으로 고려해야 함.

주변 다세대 주택 시세(12,800만원 ~ 7,800만원)를 참고하되, 단독주택의 경우 직접적인 비교가 어려움.

본 물건의 현황 (노후도, 입지, 권리관계 불확실성)을 감안할 때, 감정가의 80% ~ 90% 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

이는 약 125,000,000원 ~ 141,500,000원 수준으로, 상세한 현장 조사 및 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 산정하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.