나이스옥션 법원경매 창원 2025타경617 [1] 경상남도 김해시 화목동 201-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부원감정 · 평가일 2025.08.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 화목동 소재 '양지교' 북서측 근거리에 위치하며, 부근은 농경지
및 농가주택 등이 혼재하는 근교 경지정리지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 및 농기계의 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통
상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, '답'으로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 폭 약 3m의 농로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 농업진흥구역
(2016-06-30)<농지법>.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외 건물 ""일련번호 (ㄱ)~(ㅇ)""이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

. 임대관계 : 미상임
. 기 타 : 해당사항 없음.

물건 비고

농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음). 제시외 건물 제외. 최저매각가격은 제시외 건물을 감안한 가격임. 2025.9.8.자 칠산서부동 사실조회회신서에 '공부지목: 답, 실제지목: 전' 으로 기재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경617 (1)

* 소재지: 경상남도 김해시 화목동 201-2

* 용도: 답 (공부상), 실제로는 전으로 추정됨

* 감정가: 1,102,318,800 원

* 토지면적: 4965.40 ㎡ (약 1502 평)

* 건물면적: 0 ㎡

* 매각대상: 토지 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 부경원예농업협동조합 (사건번호상의 채권자는 부OOOOOOOOO로 표기되었으나, 등기부상 최종 임의경매 신청 채권자로 확인됨.)

* 특이사항:

* 농지취득자격증명 필요 (미제출 시 매수보증금 반환 불가)

* 제시외 건물 제외 (단, 최저매각가격에 감안됨)

* 공부상 지목은 '답'이나, 실제 지목은 '전'으로 기재됨 (2025.9.8.자 칠산서부동 사실조회회신서)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 본건은 경상남도 김해시 화목동 소재 '양지교' 북서측 근거리에 위치함.

* 주변은 농경지 및 농가주택 등이 혼재하는 근교 경지정리지대로 구성되어 있음.

* 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됨.

* 교통상황

* 차량 및 농기계 접근이 가능함.

* 근거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준임.

* 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됨.

* 도로상태

* 본건 북동측으로 폭 약 3m의 농로에 접하고 있음.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 해당 없음.

* 말소기준권리

* 2016년 3월 22일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (금액 715,000,000원)이 말소기준권리가 됨.

* 등기부 요약

* 소유권 이전: 전병욱 (2013년 7월 18일, 매매)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (2016년 3월 22일, 715,000,000원, 말소기준)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (2020년 7월 6일, 180,000,000원, 말소)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (2024년 12월 27일, 60,000,000원, 말소)

* 임의경매: 부경원예농업협동조합 (2025년 7월 30일, 말소)

* 가압류: 농업협동조합중앙회 (2025년 8월 28일, 20,595,596원, 말소)

* 등기부채권 총액: 975,595,596 원

* 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본건과 관련하여 인수할 임차인은 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

* 본건은 농경지와 농가주택이 혼재된 지역에 위치하여 일반적인 상업적 상권과는 거리가 있음.

* 주변 환경은 농업 활동에 적합한 전원적인 분위기임.

* 검색 결과, 김해시 화목동 201-2 주변에서 특정 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 이는 전원 지역 특성상 대규모 상업 시설이나 공공시설이 밀집해 있지 않음을 의미함.

5. 생활정보

* 교통

* 차량 접근이 가능하며, 농로를 통해 외부와 연결됨.

* 인근 버스정류장을 이용한 대중교통 이용이 가능함.

* 편의시설

* 농가 주택이 산재해 있어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대규모 편의 시설은 인근 시가지 이용이 필요할 것으로 보임.

* 교육시설

* 본건 주변의 구체적인 교육시설 정보는 추가 확인이 필요함.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요

* 매수자는 반드시 농지취득자격증명을 발급받아야 하며, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않음. 이는 매수자의 자격 요건을 제한하는 주요 요소임. 농지취득자격증명은 농지 소재지를 관할하는 시·구·읍·면장에게 농업경영계획서 등을 제출하여 발급받을 수 있음.

* 지목 불일치

* 공부상 지목은 '답'이나, 실제로는 '전'으로 이용 중이라는 점은 토지의 실제 이용 현황과 공부 상 현황이 다르다는 것을 의미함. 이는 향후 토지 이용이나 재산권 행사에 예상치 못한 문제를 야기할 수 있으며, 관련 법규 적용에 혼란을 줄 수 있음. '전'은 밭을, '답'은 논을 의미하며, 지목은 토지 가격에 영향을 미침.

* 토지 이용 제한

* 본 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 농업진흥구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 상당한 제약이 따름.

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한지역)

* 개발제한구역 (그린벨트)

* 농업진흥구역

* 이는 건축, 개발, 농업 외 타 용도로의 전환 등에 제약을 가함.

* 제시외 건물

* 토지 외에 제시외 건물이 존재하나, 매각 대상에서 제외됨. 해당 건물의 처리 문제에 대한 고려가 필요할 수 있음.

7. 종합의견

* 본건은 김해시 화목동에 위치한 농업용 토지로, 주변에 농경지와 농가 주택이 혼재된 전원적인 환경을 갖추고 있음.

* 토지 자체는 상당한 면적을 가지고 있으나, 공부상 지목과 실제 이용 현황의 불일치, 그리고 다수의 토지 이용 제한 구역 지정으로 인해 활용에 큰 제약이 따르는 물건임.

* 특히 농지취득자격증명 필수 요건은 일반 매수자에게 진입 장벽이 될 수 있음.

* 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 말소 예정으로 권리관계는 비교적 명확해 보임.

8. 투자포인트

* 농업 생산 활동 목적의 투자

* 실제 '전'으로서의 농업 경영에 적합한 토지로서, 해당 지역의 농업 정책이나 지원 사업 등을 활용할 수 있는 잠재력이 있음.

* 장기적인 도시계획 변화 가능성

* 현재는 개발 제한 구역 등으로 묶여 있으나, 장기적인 도시 계획 변화에 따라 용도 지역 변경 등이 이루어질 경우 가치 상승을 기대할 수 있음. (단, 매우 불확실하며 장기적인 관점 필요)

* 관련 법규 준수 시 안정적 보유

* 농지법, 개발제한구역법 등 관련 법규를 철저히 준수한다면 안정적으로 보유할 수 있는 자산임.

9. 예상입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 외부 시장 조사 및 주변 실거래가 분석, 그리고 본건의 잠재적 가치 평가를 통해 산정되어야 함.

* 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려움.

* 다만, 감정가 11억 2,231만 8,800원을 기준으로, 본건의 잠재적 리스크(지목 불일치, 강력한 이용 제한 등)와 농지취득자격증명 필요 여부 등을 고려하여 신중한 접근이 필요함.

* 입찰가는 희망하는 수익률, 투자 목적, 그리고 입찰 참여자들의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.