나이스옥션 법원경매 창원 2025타경632 [1] 경상남도 김해시 구산동 99-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주영감정 · 평가일 2025.08.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 김해시 구산동 소재 ""국립김해박물관"" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 주로 주택들이 소재하는 기존 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측 및 남측, 서측으로 노폭 약 2~3m 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역(2008-10-30),
가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(2019-05-22)<교육환경 보호에 관한 법률>,
역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,
중점경관관리구역(2018-11-01).

제시목록 외의 물건

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지"" 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서,

외벽 : 적벽돌치장 및 몰탈위페인팅 등 마감,
창호 : 샤시창호 임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 난방설비 등.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지"" 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 본건 건물은 무단증축 등의 사유로 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어있음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 본건 건물은 무단증축(주택 시멘트벽돌조 8㎡) 사유로 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경632 (1)

소재지: 경상남도 김해시 구산동 99-7

용도: 단독주택

감정가: 210,816,200원

토지면적: 173.00㎡ (약 52.3평)

건물면적: 122.59㎡ (약 37.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO (부산은행으로 추정)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 김해시 구산동 소재 국립김해박물관 남동측 인근에 위치하며, 주변은 주로 주택들이 소재하는 기존 주택지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 동측, 남측, 서측으로 노폭 약 2~3m 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역

* 제1종일반주거지역

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역

* 역사문화환경보존지역

* 중점경관관리구역

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을2 근저당권 (부산은행, 2023-06-22)

* 등기부 현황 (토지/건물):

* 갑2, 갑3: 소유권 이전 (최순금, 이미애) - 말소 예정

* 을2: 부산은행 근저당 (2023-06-22) - 말소기준권리

* 갑4 (토지): 김해세무서장 압류 (2024-12-12) - 말소 예정

* 갑5 (토지): 부산은행 임의경매 (2025-07-30) - 본건 경매 개시

* 을4 (건물): 티아이피코리아유한책임회사 임차권 설정 (2024-06-27) - 말소 예정

* 을5 (토지): 티아이피코리아유한책임회사 근저당 (2025-09-29) - 말소 예정

* 인수되는 권리: 상기 권리 분석 결과, 모든 권리는 말소기준권리(을2 근저당권)보다 후순위에 있어 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 티아이피코리아유한책임회사

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 없는 임차인이므로 인수 부담이 없습니다.

4. 상권분석

* 인근 유사물건 시세:

* 국립김해박물관 인근 구산동 지역의 단독주택 거래 사례를 분석한 결과, 토지 면적 527.5㎡(약 160평), 건물 면적 147.24㎡(약 45평) 규모의 철근콘크리트 구조 단독주택이 2025년 4월 30일에 7억 5천만원에 매매된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가 대비 상당한 고가이며, 면적 또한 본건보다 훨씬 넓습니다.

* 또한, 해당 지역의 아파트 시세를 살펴보면, 구산동 일동미라주 아파트의 경우 공급면적 109.79㎡(약 33평)가 2억 7천만원 ~ 3억 2천만원 범위에서 거래되는 것으로 나타납니다. 이는 단독주택과 직접 비교하기는 어렵지만, 지역 내 전반적인 부동산 가치를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

* 본건은 구산동 내에서도 주택지대에 위치하며, 국립김해박물관과 인접해 있다는 장점이 있습니다. 다만, 주변 단독주택의 최근 실거래가 정보가 상세하게 파악되지 않아 정확한 시세 파악에는 한계가 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 명확하게 확인되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 김해시 전반적으로 주민갈등유발시설(쓰레기 소각장, 의료폐기물 시설 등)에 대한 조례 개정 반대 민원이 제기된 바 있어, 지역 내 환경 및 개발 이슈에 대한 지속적인 관심이 필요합니다.

5. 생활정보

* 주변 시설:

* 국립김해박물관이 인근에 위치하여 역사 문화 체험에 용이합니다.

* 대성동고분박물관, 김해 수로왕비릉, 김해 수로왕릉 등 역사 유적지가 인접해 있어 문화 접근성이 좋습니다.

* 가야 테마파크, 김해천문대 등 가족 단위의 여가 활동을 즐길 수 있는 시설도 주변에 있습니다.

* 도시지역 내 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 환경이 안정적입니다.

* 인근 도로 상태는 보통 수준이며, 차량 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물 등재: 본건 건물은 일반건축물대장상 무단증축(주택 시멘트벽돌조 8㎡) 사유로 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 향후 이행강제금 부과, 건축물 사용 제한, 재산권 행사(담보대출, 증개축 등)에 제약을 받을 수 있는 중대한 리스크 요인입니다. 추후 위반건축물 해소 방안 및 관련 비용 발생 가능성을 충분히 검토해야 합니다.

* 감정가 대비 높은 토지이용계획 제한: 본건은 제1종일반주거지역 외에 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 있어 제한이 따를 수 있습니다.

* 미상 임대관계: 건물감정평가요항표 상 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 확인됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 구산동에 위치한 단독주택으로, 국립김해박물관 인근의 주거지대에 자리하고 있습니다. 토지 및 건물 일괄 매각이며, 모든 권리는 낙찰 후 소멸될 예정으로 인수되는 권리 부담은 없습니다. 교통 및 주변 환경은 보통 수준이나, 역사 문화 시설이 풍부한 입지적 장점을 가지고 있습니다.

다만, 본건 건물이 위반건축물로 등재되어 있어 향후 이행강제금, 건축물 사용 제한 등 잠재적 리스크가 존재합니다. 또한, 토지이용계획상 여러 제한사항이 존재하므로, 건축 또는 개발 계획 수립 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역사 문화 중심지 인접: 국립김해박물관, 김해 수로왕릉 등 역사 유적지와 인접하여 문화적 가치가 높습니다.

* 주거 환경: 제1종일반주거지역에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 권리 관계 무해: 모든 권리가 말소 예정으로 낙찰자가 인수하는 부담이 없습니다.

* 넓은 토지 면적: 173㎡(약 52.3평)의 토지 면적을 확보하고 있어 향후 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 210,816,200원입니다.

주변 단독주택 시세는 토지 면적 527.5㎡(약 160평)에 건물 면적 147.24㎡(약 45평) 규모의 주택이 7억 5천만원에 거래된 사례가 있으나, 이는 본건과 규모 및 시기에서 차이가 큽니다. 아파트 시세는 2억 7천만원 ~ 3억 2천만원 선이나 직접 비교는 어렵습니다.

감안 시, 위반건축물 등재 및 토지이용계획상의 제한사항을 고려할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서의 신중한 접근이 필요합니다. 위반건축물 해소 비용 및 추가적인 건축 규제 검토 후, 해당 리스크를 반영한 입찰가 산정이 요구됩니다.

이에 따라, 현 시세 분석 및 제반 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 1억 7천만원 ~ 2억원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인 및 추가적인 시장 조사 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.