나이스옥션 법원경매 상주 2025타경5381 [1] 경상북도 상주시 낙양동 199-1 명지아파트 105동 3층 306호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2026.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 상주시 낙양동 소재 ""상주공업고등학교"" 북동측 인근에 위치하는 ""명지아파
트"" 제105동 제3층 제306호 단위세대로서, 주변 일대는 아파트단지, 근린생활시설, 주택,
학교 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 대중교통이용 및 간선도로와의 접근성 등 제반교통사정
보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 6층건 중 제3층 제306호 건으로서,
외벽 : 몰탈위 페인트 등 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감
바닥 : 장판지 및 일부 타일 등 마감
창호 : 샷시 창호 등 입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며, 보일러에 의한 난방설비 및 승강기설비, 소화설비 등이 되
어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 건(아파트) 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 35미터 내외, 북측으로 폭 약 12미터 내외, 남측으로 폭 약 10미터
내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(대로1-2호선)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(소로3-114호선)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2020-07-01)(중로3-6호선)(접합) 가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(상주향교대성전.동무.서무)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다.
2)기 타 : 없습니다.

물건 비고

전체지분 매각, 감정평가액은 후행사건인 2026타경3040 사건의 감정평가액( 금 38,000,000 의 2배 금액인 금 76,000,000원)을 기준으로 함

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 상주지원 2025타경5381 (1)

* 소재지: 경상북도 상주시 낙양동 199-1 명지아파트 105동 3층 306호

* 용도: 아파트

* 감정가: 76,000,000원

* 토지 면적: 36.47㎡ (약 11.03평)

* 건물 면적: 59.74㎡ (약 18.08평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 현OOOOOOOO

* 전체 지분 매각 (전체 지분 매각)

* 감정평가액은 후행 사건인 2026타경3040 사건의 감정평가액을 기준으로 함

1.2. 입지조건

* 본건은 경상북도 상주시 낙양동 소재 "상주공업고등학교" 북동측 인근에 위치한 "명지아파트" 제105동 제3층 제306호 단위 세대임.

* 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 주택, 학교 및 임야 등으로 형성되어 있음.

* 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 및 간선도로와의 접근성 등 전반적인 교통 상황은 보통임.

* 서측 약 35미터, 북측 약 12미터, 남측 약 10미터 폭의 포장도로와 접함.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 국민은행 근저당 (1994-08-05)

* 본 건 등기부등본 요약에 따르면, 근저당, 소유권이전, 다수의 가압류 및 강제경매 개시 결정 등이 기재되어 있으나, 모두 말소 대상임.

* 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

* 임차인 현황:

* 임차인: 안

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2004-07-23

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 안 은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없음.

1.4. 상권분석

* 해당 물건은 상주시 낙양동의 주거 밀집 지역 내에 위치함.

* 주변에 아파트 단지, 주택, 학교 등이 있어 안정적인 주거 환경을 형성하고 있음.

* 근린생활시설이 인근에 분포하여 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

1.5. 생활정보

* 아파트명: 명지1차아파트

* 주소: 경상북도 상주시 낙양동 199-1

* 사용승인일: 1994년 7월 23일

* 총 세대수: 468세대 (9개동)

* 해당 물건 층수: 3층 (총 6층 중)

* 전용 면적: 59.74㎡ (약 18.08평)

* 분양 면적: 명시된 정보 없음 (일반적으로 전용 면적보다 넓음)

* 난방 방식: 개별난방 (LPG)

* 주요 시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 복리시설이 있음.

1.6. 잠재적 리스크

* 중복 병합 사건: 본 사건은 2026타경3040과 병합된 사건으로, 관련 절차 진행 시 고려해야 할 사항이 있을 수 있음.

* 감정평가액 기준: 본 사건의 감정가(76,000,000원)는 후행 사건의 감정가를 기준으로 산정된 금액임.

* 건축 연도: 1994년에 건축되어 비교적 오래된 아파트이므로, 향후 건물 유지 보수에 따른 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 상주시 낙양동에 위치한 명지1차아파트 105동 306호임.

* 권리 관계가 명확하고, 임차인의 대항력이 없어 인수할 보증금이 없다는 점에서 낙찰 후 명도에 큰 어려움이 없을 것으로 예상됨.

* 감정평가액(76,000,000원)은 최근 실거래가(전용 59.74㎡ 기준 약 75,000,000원)와 유사한 수준으로, 적정하다고 판단됨.

* 주변에 학교 및 주거 시설이 있어 안정적인 주거 환경을 제공함.

1.8. 투자 포인트

* 완벽한 권리 인수: 매각으로 모든 등기부상 권리가 소멸되어 깨끗한 등기부 상태로 소유권 이전 가능.

* 안심 명도: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 매우 적음.

* 실수요 및 투자 가치: 주거 지역 내 위치하여 실수요자에게 적합하며, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있음.

* 합리적인 가격: 유사 면적의 실거래가와 비슷한 수준의 감정가로, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있음.

1.9. 예상 입찰가

* 현재 감정가는 76,000,000원이며, 유사 면적의 최근 매매 사례는 75,000,000원 수준임.

* 경쟁 입찰을 고려하여 감정가와 실거래가를 종합적으로 분석할 때, 예상 입찰가는 80,000,000원 내외로 고려해 볼 수 있음.

* 단, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 최근 시장 동향을 추가로 반영하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.