나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11289 [1] 경상북도 구미시 공단동 758 우림필유아파트 106동 6층 606호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달서 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 공단동 소재 '한국폴리텍대학 구미캠퍼스' 북측 인근에 위치하는
'우림필유아파트 제106동 6층 606호 아파트 단위세대'로서, 부근일대는 아파트단지, 중소
공장, 근린생활시설 점포상가, 공공시설, 소공원 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 대중교통사정, 간선도로 접근성 등 제반 교통사정은
보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층건(106동) 중 6층 606호 단위세대로서
사용승인일: 2012.7.9
외벽: 외장 페인팅, 하단 장식석재 등
내부: 벽지, 장판, 내장마감재, 내장타일 등
창호: 샷시유리 창호 등 입니다.

이용상태

우림필유아파트 제106동 6층 606호 아파트 단위세대로 이용중입니다.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

북동향 완만한 완경사지대에 위치한 장방형의 토지로서, 인접지와 대체로 등고 평탄하게
조성하여 아파트 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

출입구가 위치한 서측으로 왕복 2~3차선 포장도로, 동측으로 왕복 2차선 포장도로와
각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(2주공200단지주택재건축정비구역), 중로2류
(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합)
가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률},
상대보호구역{교육환경 보호에 관한 법률} 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상입니다.
(2) 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 김천지원 2025타경11289 (1)

소재지: 경상북도 구미시 공단동 758 우림필유아파트 106동 6층 606호

용도: 아파트

감정가: 206,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 건물 정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: 46.83㎡ (약 14.17평)

토지지분: 46.8289㎡ (약 14.17평)

건물면적: 84.83㎡ (약 25.66평)

건물지분: 84.8287㎡ (약 25.66평)

사용승인일: 2012년 7월 9일

건물구조: 철근콘크리트구조, 15층 건물 중 6층

아파트 전용면적: 84.83㎡ (약 25.66평)

아파트 총 면적 (단지): 87,095㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 공단동 소재 '한국폴리텍대학 구미캠퍼스' 북측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트단지, 중소 공장, 근린생활시설, 공공시설, 소공원 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 대중교통 사정 및 간선도로 접근성은 보통 수준입니다.

주변 도로: 서측 왕복 2~3차선 포장도로, 동측 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2013년 7월 29일자 한국스탠다드차타드은행 근저당권 (을1)

총 등기부채권액: 230,148,407원 (2억 3천 14만 8천 4백 7원)

본 경매 물건은 임의경매로, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

이해에 따른 별도의 인수 대상 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

주의사항: 임대관계가 미상이므로, 명도 진행 시 관련 사항을 추가로 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 구미시 공단동은 산업단지와 인접하여 배후 주거 단지로서의 역할을 하고 있습니다.

중소 공장 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 내 경제 활동이 이루어지고 있습니다.

제1종지구단위계획구역(2주공200단지주택재건축정비구역)으로 지정되어 있어, 향후 재건축을 통한 가치 상승 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

주변: 근린생활시설, 공공시설, 소공원 등

5.2. 주변 시설

교육 환경: 본건은 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 인근에 구미공단초등학교, 구미중학교, 구미고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 확보되어 있습니다.

혐오시설: 인근에 중소 공장 지대가 있으나, 통상적인 혐오시설(폐기물처리시설, 유해화학시설 등)은 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

재건축 구역: 재건축 사업은 진행 시기와 비용, 건축 조건 등 여러 변수가 존재하므로, 사업 진행 상황을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

임대 관계 미상: 임차인 현황 상 인수 보증금은 없으나, 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 명도 진행 시 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 구미시 공단동의 재건축 구역 내 아파트로, 향후 재건축 사업 진행 시 상당한 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

권리 관계가 명확하여 인수하는 부담이 없으며, 주변의 생활 인프라와 교육 환경도 양호한 편입니다.

다만, 재건축 사업의 불확실성과 임대 관계 미상이라는 점은 투자를 결정하기 전에 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

재건축 사업 추진 시 미래 가치 상승 기대

권리 관계가 명확하여 안전한 투자 가능

안정적인 배후 수요를 갖춘 주거 지역

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과 (2026년 6월 기준, 전용면적 84.83㎡ 기준):

- 2026년 6월 1일: 10층, 200,000,000원

- 2026년 6월 15일: 12층, 210,000,000원

- 2026년 6월 21일: 1층, 239,000,000원 (1층 거래가 특이점 고려)

최근 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 본건의 감정가 206,000,000원은 시장 가격과 부합하는 수준으로 보입니다.

재건축 구역이라는 잠재적 가치를 고려하여, 최근 거래된 10층 및 12층 매매가 평균(약 205,000,000원)에서 약간 상승한 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

1층의 239,000,000원 거래는 다소 이례적인 가격으로 판단되며, 본건의 6층과는 차이가 있을 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 215,000,000원 ~ 225,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다.

본 입찰가는 시장 상황, 재건축 사업 진행 정도, 경쟁 입찰자 수 등에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 입찰가 결정 시에는 더욱 면밀한 조사와 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.