나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20394 [1] 충청남도 논산시 연무읍 금곡리 4-9 102동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 럭키감정 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 연무읍 금곡리 소재 ""연무초등학교"" 북측 인근에 위치하는 ""다세대
주택 제102동 제3층 제301호""로서 본건 주위는 단독주택, 노선을 연하여 소규모 상가 및 농
경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근 공도에 시내버스정류장이 위치하는 등 대중교통
수단에 접근성은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 제102동 제3층 제301호로서
(사용승인일: 1992.09.15)
외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽: 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 등 마감
창호:새시창호 등 마감

이용상태

다세대주택

설비내역

유류보일러에 의한 난방설비, 위생설비, 급배수설비 등

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로 대비 등고 평탄한 자루형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약20미터 내외의 아스콘포장도로에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

별무함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 현장 방문시 이해관계인의 부재로 임대 내용은 미상임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 논산지원 2025타경20394 (1)

소재지: 충청남도 논산시 연무읍 금곡리 4-9 102동 3층301호

건물명: 한양빌라

용도: 다세대주택

감정가: 50,000,000원

토지 면적: 68.31㎡ (약 20.66평)

토지 지분: 68.3125㎡

건물 면적: 76.50㎡ (약 23.14평)

건물 지분: 76.5㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 한OOOOOOO

건축물 정보:

- 사용승인일: 1992년 9월 15일

- 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 3층

- 전용면적: 76.50㎡ (약 23.14평)

- 해당 건물(102동) 총 면적: 658.08㎡

- 해당 건물(102동) 내 세대 수: 8세대

- 해당 주소지(금곡리 4-9) 전체 세대 수: 16세대

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 논산시 연무읍 금곡리 소재 "연무초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 소규모 상가 및 농경지가 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근 공도에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2017년 4월 14일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (채권최고액 9,900,000원)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들(을5 근저당권, 갑9 임의경매개시결정, 갑10 가압류, 갑11 압류 등)은 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

인수되는 권리 부담은 없습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

현장 방문 시 이해관계인 부재로 인해 임대차 내용은 확인되지 않았습니다. 임대차 내용 미확인으로 인한 인수 보증금 합계는 0원이지만, 혹시 모를 미확인 사항에 대한 추가적인 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

해당 물건이 위치한 지역은 단독주택과 소규모 상가, 농경지가 혼재된 지역으로, 생활 편의시설 및 주거 환경이 복합적으로 형성되어 있습니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능이 중심이 되는 지역입니다.

1.4. 생활정보

교통: 인근 시내버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량으로 주요 도로 접근이 용이합니다.

교육: 연무초등학교가 북측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경으로 양호합니다.

편의시설: 소규모 상가들이 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 환경: 주거 지역과 농경지가 혼재되어 있어 조용하고 한적한 환경을 기대할 수 있습니다.

혐오시설: 지도상으로 본 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적리스크

건물 노후도: 1992년 9월에 사용 승인된 건물로, 약 34년 경과하여 건축물 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

임대차 내용 미확인: 현장 방문 시 이해관계인 부재로 임대차 내용을 파악하지 못했습니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성은 낮으나, 혹시 모를 미확인 사항에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

가축사육제한구역: 본 토지는 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따라 모든 축종의 사육이 제한되는 구역입니다. 이는 향후 토지 이용에 제약이 될 수 있습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 충청남도 논산시 연무읍에 위치한 다세대주택으로, 연무초등학교 인근에 자리하고 있어 기본적인 생활 및 교육 환경을 갖추고 있습니다.

건축 연도가 오래되었으나, 건물 자체의 구조는 철근콘크리트로 견고하게 지어졌습니다.

권리관계가 비교적 깨끗하여 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 임대차 내용이 미확인된 점과 가축사육제한구역이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자포인트

주변 교육 시설(연무초등학교) 접근성이 양호합니다.

대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

권리 분석상 인수되는 부담이 없어 비교적 안전하게 투자를 고려해볼 수 있습니다.

주변 지역의 개발 가능성 및 향후 시세 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

최근 유사 물건 매매 사례 분석:

- 2025년 5월, 47.52㎡ 면적이 25,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 550,000원).

- 2026년 4월, 49.32㎡ 면적이 35,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 710,000원).

- (참고: 2026년 1월 5,000,000원 거래는 면적 대비 매우 낮은 금액으로, 오류 가능성이 있어 분석에서 제외하거나 참고만 합니다.)

본건은 76.50㎡ (약 23.14평) 면적이며, 감정가는 50,000,000원입니다.

최근 거래 사례 중 높은 가격대를 적용할 경우, 본건의 시세는 53,550,000원 (76.50㎡ * 710,000원/㎡) 수준으로 추정해볼 수 있습니다.

감정가 50,000,000원과 비교했을 때, 본건은 시세 대비 합리적인 수준으로 평가될 수 있습니다.

잠재적 리스크와 경매 낙찰률 등을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 48,000,000원에서 53,000,000원 사이에서 결정될 수 있을 것으로 보입니다.

추천 입찰가: 51,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.