나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3729 [1] 세종특별자치시 반곡동 848 비오케이아트센터 주건축물제1동 2층209호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 세종특별자치시 반곡동 소재 '고용노동부산업안전보건본부' 북서측 인근에 위치
하며, 주위는 업무용건물 및 상업용건물, 공원 등으로 형성되어 있는 지대임.

교통상황

대상물건까지 제 차량 진.출입이 가능하며, 남동측 인근에 간선도로 및 시내버스 승강장이
위치하며 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 지하3층 지상6층 건물 중 제2층 제209호 외 7개 호로서,
외벽: 석재붙임 및 판넬 마감 등.
내벽: 인테리어 마감 등.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

일련번호(1): 제2종근린생활시설(일반음식점)(상호명: 세종시창업벤처협회)로 이용중임.
일련번호(2~8): 교육연구시설(학원)(상호명: 글로벌선진학교 세종창의캠퍼스)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급.배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, ""대(상업용 건부지)"" 로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 및 남서측으로 각각 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육
제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 예정지역<신행정수도 후속
대책을 위한 연기·공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법> 중점경관관리구역((금강
주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임
- 기 타: ""감정평가액의 산출근거 및 결정의견"" 참조.

물건 비고

- 대지권의 목적인 토지(세종시 반곡동 848번지)에 별도 등기(2025.08.05. 제4099297호 압류, 2025.08.12. 제4240220호 가압류)있음.
- 대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음.
최저매각가격에 적정대지권가격이 포함됨.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 대전지방법원 2025타경3729 (1)

소재지: 세종특별자치시 반곡동 848 비오케이아트센터 주건축물제1동 2층209호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설, 교육연구시설)

감정가: 867,000,000원

토지면적: 2,115.00㎡ (약 640평)

토지지분: 0㎡ (집합건물로서 대지권 미등기 상태)

건물면적: 145.18㎡ (약 43.9평)

건물지분: 145.182㎡ (전유부분 면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 세OOOOO (세종중앙농업협동조합 추정)

1.2. 주요 내용

건축물대장상 건물은 총 6층 규모의 철근콘크리트 구조이며, 본건은 제2층 제209호에 해당함.

건축물대장상 주용도는 제1종근린생활시설이나, 실제 이용현황은 제2종근린생활시설(일반음식점) 및 교육연구시설(학원)로 사용 중임.

건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

대상 물건은 세종특별자치시 반곡동 소재 '고용노동부산업안전보건본부' 북서측 인근에 위치함.

주변은 업무용 건물, 상업용 건물, 공원 등으로 형성되어 있으며, 국책연구단지 및 정부 기관들이 밀집한 지역임.

비오케이아트센터는 공연장, 갤러리, 서점, 카페, 식당가 등을 갖춘 복합문화공간으로 운영되고 있음.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 용이하며, 남동측 인근에 간선도로 및 시내버스 승강장이 위치하여 제반 교통상황은 양호한 편임.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 가장형 평지로 "대(상업용 건부지)"로 이용 중임.

북서측 및 남서측으로 각각 중로(폭 15m~20m)에 접해 있어 도로 접근성이 좋음.

토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2019년 4월 1일 접수된 세종중앙농업협동조합의 근저당권(을1)임.

3.2. 소멸 및 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 압류, 가압류 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됨.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 제공된 정보상으로는 명확히 확인되지 않으나, '지상권개요'가 비고란에 언급되어 있어 해당 권리에 대한 추가 확인이 필요함.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사인사이트경영연구원

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 사업자등록일: 2024년 7월 24일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

대상 물건이 위치한 반곡동은 정부세종청사 및 국책연구단지, 업무시설이 밀집한 지역으로, 관련 종사자들을 주요 수요층으로 하는 오피스 상권의 특징을 가짐.

비오케이아트센터 내부에 외식 브랜드와 문화 시설이 입점해 있어 자체적인 집객 효과도 기대할 수 있음.

인근에 '고용노동부산업안전보건본부' 등 공공기관이 있어 안정적인 수요 기반을 갖추고 있음.

4.2. 건물 내 이용 현황

제2종근린생활시설(일반음식점)으로 '세종시창업벤처협회'에서 이용 중인 것으로 확인됨.

교육연구시설(학원)로 '글로벌선진학교 세종창의캠퍼스'에서 이용 중인 것으로 확인됨.

총 8개 호실에 대해 위와 같이 이용 중이나, 일부 호실은 명도 대상이 될 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 문화시설

비오케이아트센터 내부에 공연장, 갤러리, 서점, 카페, 다양한 음식점 등 문화 및 편의시설을 갖추고 있음.

단지 주변으로 공원 및 녹지 공간이 조성되어 있어 쾌적한 환경을 제공함.

5.2. 주변 인프라

간선도로와 시내버스 승강장이 인접하여 대중교통 이용이 편리함.

주변에 정부 기관 및 연구 단지가 많아 관련 인프라 이용이 용이함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기 및 토지 소유권 문제

본 물건의 가장 큰 리스크는 대지권이 미등기 상태이며, 그 유무를 알 수 없다는 점임.

또한, 대지권의 목적인 토지(세종시 반곡동 848번지)에 별도 등기(2025.08.05. 압류, 2025.08.12. 가압류)가 존재함. 이는 토지에 대한 소유권 및 대지권 확보 과정에서 법적 분쟁이 발생할 가능성을 시사함.

최저매각가격에 적정 대지권 가격이 포함되어 있으나, 권리 관계 확정에 주의가 필요함.

6.2. 임대 관계 미상

임대 관계가 불명확하여 명도 진행 시 예상치 못한 임차인과의 분쟁이나 협의가 필요할 수 있음.

6.3. 혐오시설 존재 여부

세종시 전체적으로 폐기물 처리 시설 등 혐오시설에 대한 논의가 있으나, 본 물건 소재지인 반곡동 848번지 비오케이아트센터 인근 지역에서는 직접적인 혐오시설의 존재가 검색되지 않았음.

주변은 연구 단지 및 행정 시설 위주로 형성되어 있어, 혐오시설로 인한 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됨.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 내 주요 행정 및 연구 단지 인근에 위치한 상가 건물로, 입지 자체는 비교적 양호함.

비오케이아트센터라는 복합문화공간 내에 위치하여 다양한 편의시설 및 문화시설 이용이 편리하며, 건물 내 임차인이 일부 확보되어 있다는 점은 긍정적임.

그러나 가장 큰 위험 요소는 대지권 미등기 상태와 해당 토지에 대한 별도 압류 및 가압류 등기가 존재한다는 점임. 이는 낙찰 후 소유권 확보 과정에서 예상치 못한 법적 난관에 봉착할 수 있는 중대한 하자로 작용할 수 있음.

임차인은 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 과정에서의 원활한 협의가 중요함.

8. 투자 포인트

* 세종시 행정 및 연구 단지 밀집 지역의 입지적 장점.

* 복합문화시설 내 위치하여 자체적인 집객력 및 편의시설 활용 가능.

* 감정가 대비 권리상의 중대한 하자로 인해 충분한 가격 조정 가능성.

* 향후 법원, 검찰청 등 추가 기관 입지 예정 (본 물건지 인근)으로 인한 잠재적 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원

본건은 대지권 미등기 및 토지 압류/가압류 등기라는 중대한 권리 상의 하자가 존재하므로, 입찰 시 신중한 접근이 필요함.

이러한 리스크를 충분히 감안하여 감정가 대비 상당한 가격 조정을 통해 입찰가를 산정해야 할 것으로 판단됨.

구체적인 예상 입찰가 산정을 위해서는 법률 전문가와의 상담을 통한 권리관계 분석 및 현장 조사를 통한 명도 가능성 등을 면밀히 검토하는 것이 필수적임.

리스크를 고려할 때, 감정가의 60% ~ 70% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 고려해 볼 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.