나이스옥션 법원경매 영동 2025타경10183 [1] 충청북도 옥천군 이원면 개심리 394-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.10.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 옥천군 이원면 개심리 소재 "개심저수지" 남측 인근에 위치하며, 본건 주위로는 단독주택이 주를 이루며, 부근으로 임야가 주를 이루며, 전, 답 등의 농경지가 혼재하는 산간농촌지대임.

교통상황

본건 동측 인근의 장화길을 통해 이원로 등의 간선도로와 연계가 용이하고 인근에 시내버스 정류장이 소재하나, 노선 및 배차시간 등을 고려시 대중교통수단의 이용은 불편함.

형태 및 이용상태

"일련번호(1) : 남향 경사지를 평탄하게 조성한 부정형의 토지로 2층 규모의 단독주택 부지임. 일련번호(3) : 동향 경사진 부정형의 토지로 노폭 약 4 ~ 5m의 포장도로로 이용중임."

인접 도로상태

"일련번호 (1) : 본건 남측으로 일련번호 (3) 토지를 노폭 약 4m 내외의 포장도로로 이용하여 본건까지 차량의 진출입 가능함. 일련번호 (3) : 본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로와 접함."

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1), (3) : 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 배출시설설치제한지역(문화경보전법), 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

본건 일련번호 1), 3) 토지는 공부상 지목이 전, 답 이나 현황 "대" 및 "도로"로 공부와 상이한바 경매진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지는 인접지 및 인접도로와의 경계가 불분명한바 정확한 지적 및 경계의 확인은 별도의 측량을 요함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

"일련번호(2) : 경량철골구조 판넬지붕 2층 건물로서, 외벽 : 사이딩판넬마감 내벽 : 벽지마감 및 타일마감, 루바마감 등 바닥 : 장판지깔기 및 타일마감 등 창호 : 새시창호"

이용상태

"일련번호(2) : 단독주택으로 이용중임. 1층 : 단독주택(거실, 주방, 안방, 욕실겸 화장실2, 창고 및 보일러실 등)으로 이용중임. 2층 : 단독주택(방, 거실, 욕실겸 화장실 등)으로 이용중임. "

설비내역

일련번호(2) : 기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 유류보일러에 의한 바닥난방설비가 되어있음.

부합물 및 종물

후면 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 본건 건물의 종물 및 부합물인 제시외 건물 3개동 2-1) ~ 2-3) 및 본건 주택 1, 2층 확장부분인 제시외 건물 2-4) ~ 2-5)가 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 소유자 및 거주인의 부재로 조사치 못하였는바, 경매입찰시 재확인하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

목록1,3번은 농지취득자격증명원 제출 필요(미제출시 보증금 미반환, 발급 가능 여부 및 발급 가능 기간은 해당 관청에 확인한 후 입찰 필요)

목록1번의 공부상 지목은 "전"이나 목록2번 단독주택의 부지("대)로 이용 중이며, 목록3번의 공부상 지목은 "답"이나 "포장도로"로 이용 중임(목록1,3번은 2021. 6. 2. 주택 신축 및 진입로로 전용허가 받음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 영동지원 2025타경10183 (1)

소재지: 충청북도 옥천군 이원면 개심리 394-1

용도: 단독주택

감정가: 255,897,400원

토지 면적: 853.00㎡ (약 258평)

건물 면적: 124.95㎡ (약 38평) (주택)

제시외 건물 면적: 70.40㎡ (약 21평)

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

채권자: 이원농업협동조합 (등기부 요약 기반 추정)

총 채권액 (등기부 합계): 약 204,917,654원 (토지 등기부 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 충청북도 옥천군 이원면 개심리 소재 '개심저수지' 남측 인근에 위치합니다. 주변으로는 단독주택과 임야, 그리고 전, 답 등의 농경지가 혼재하는 산간 농촌지대에 해당합니다.

2.2. 교통 상황

물건지 동측 인근의 장화길을 통해 이원로 등의 간선도로와 연계가 용이합니다. 인근에 시내버스 정류장이 소재하나, 노선 및 배차 시간을 고려할 때 대중교통수단의 이용은 다소 불편할 것으로 예상됩니다.

2.3. 인접 도로 상태

물건지 남측으로는 약 4미터 내외의 포장도로(일련번호 3 토지)를 이용하여 차량 진출입이 가능합니다. 또한, 물건지 동측으로는 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지(일련번호 1, 3)는 농림지역에 해당하며, 가축사육제한구역(모든 가축), 농업보호구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역(2권역)으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 3월 21일 접수된 이원농업협동조합의 근저당권(을6)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류, 전세권 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

인수되는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 박

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입/확정/배당일자: 미상

대항력: 없음

비고: 보증금액이 있으나 대항력이 없어 경매 완료 시 보증금 회수는 배당을 통해 이루어져야 합니다.

* 연

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-03-07

확정/배당일자: 미상

대항력: 없음

비고: 대항력이 없는 임차인입니다.

3.5. 인수 보증금 합계

0원 (모든 임차인이 대항력이 없으므로 인수되는 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

본 물건은 농촌 지역의 특성상 활발한 상권이 형성되어 있지 않으며, 편의시설 등은 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다. 주변 유사 부동산의 거래 사례가 제한적이어서 정확한 시세 분석에 어려움이 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 인근 읍면 지역의 학교, 병원, 마트 등 기본적인 편의시설 이용이 필요하며, 도보 접근성은 낮습니다.

* 주변 환경:

* 본건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 산간 농촌지대로 조용한 환경을 제공합니다.

* 주변 토지 이용: 단독주택, 임야, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 목록 1, 3번 토지는 공부상 지목이 '전', '답'이므로, 입찰 전 해당 관청에 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 기간을 반드시 확인해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않을 수 있습니다.

* 공부상 지목과 현황 불일치: 토지 1, 3번은 공부상 '전', '답'이나 현황 '대', '도로'로 이용 중이며, 2021년 6월 2일 주택 신축 및 진입로 전용허가를 받았습니다. 이는 추후 토지 이용 및 등기 관련 문제가 발생할 수 있으므로 확인이 필요합니다.

* 경계 불분명: 토지 인접지와 경계가 불분명하여 정확한 지적 및 경계 확인을 위해서는 별도의 측량이 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 농림지역, 농업보호구역 등으로 지정되어 있어 건축 행위 및 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 총 70.40㎡ (약 21평)의 제시외 건물이 포함되어 있어, 철거 또는 활용 방안에 대한 추가 비용 및 검토가 필요합니다.

* 대중교통 불편: 대중교통 이용이 다소 불편하여 자가용 의존도가 높을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지를 가진 단독주택으로, 농촌지역의 특성을 잘 보여주는 매물입니다. 일괄매각이며 제시외 건물도 포함되어 있습니다. 모든 등기부상 권리는 경매 절차를 통해 소멸될 예정으로 권리 관계는 비교적 명확합니다. 다만, 농지취득자격증명 발급 요건, 공부와 현황의 지목 불일치, 경계 불분명 등 농지 및 토지 이용과 관련된 사항들을 사전에 철저히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 853.00㎡ (약 258평)의 토지를 활용하여 다양한 개발 또는 재배 계획을 세울 수 있습니다.

* 전용허가 이력: 주택 신축 및 진입로로 전용 허가를 받은 이력이 있어, 향후 토지 이용 계획 수립에 참고가 될 수 있습니다.

* 농촌 생활 환경: 조용하고 자연 친화적인 전원생활을 원하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 255,897,400원

본 물건은 농촌 지역에 위치하며, 유사 거래 사례에 대한 상세 정보가 제한적입니다. 따라서 정확한 시세 분석은 현장 방문 및 주변 부동산 중개업소 문의, 관련 기관 자료 확인 등을 통해 추가적으로 이루어져야 합니다.

고려사항:

* 감정가

* 인수 보증금 없음

* 농지취득자격증명 발급 비용 및 관련 제반 비용

* 제시외 건물 철거 또는 처리 비용

* 경계 측량 필요 시 발생하는 비용

* 지역별 부동산 시장 동향 및 향후 개발 가능성

결론적으로, 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 감정가를 기준으로 하되, 상기 고려사항을 종합적으로 반영하여 입찰 보증금을 제외한 실질적인 인수 금액을 산정하는 것이 중요합니다. 현 시세 기준으로는 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.