나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52927 [1] 경기도 시흥시 은행동 611-3 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 만안 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 ""은행고등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 근린상가
오피스텔, 업무용빌딩, 각종 점포, 아파트단지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하고, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 5층 중 1층 106호로서
외벽 : 석재 및 페어그라스 마감.
내벽 : 석고 판넬 등 마감.
창호 : 샷시 이중 창호임.

이용상태

소매점임.

설비내역

공용 위생 및 급ㆍ배수설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평탄한 토지로서 집합건축물(제2종근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 광대로와 접하고, 남동 측 및 북동측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)
(2021-04-01)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(8차 변경시 도시계획선 변경예정[한국토지주택공
사 인천광명시흥단지사업1부-5156(2019.09.09.)호])(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2021-04-
01)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(국토해
양부 제 2012-187호)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2016-06-22)<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(2022-01-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-06-22)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 인접 호수 107호의 임차인(신발 판매)이 본건에 물품 보관 중이나, 임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 소매점으로 이용중임.
2. 물품이 보관 중인 것으로 감정평가시 조사되었고, 현항조사시 107호를 운영하고 있고 106호를 창고로 임차중이라는 고미숙의 진술이 있었던 것으로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경52927 (1)

* 소재지: 경기도 시흥시 은행동 611-3, 1층 106호 (도로명주소: 경기도 시흥시 은계호수로 23, 1층 106호)

* 용도: 제2종근린생활시설 (소매점)

* 감정가: 815,000,000원

* 토지 면적: 18.29㎡ (약 5.53평)

* 건물 면적: 43.86㎡ (약 13.27평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 수원지구원예농업협동조합

* 건축 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 중 1층

* 사용 승인일: 2020년 6월 17일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 "은행고등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 근린상가, 오피스텔, 업무용 빌딩, 각종 점포 및 아파트단지가 혼재되어 있어 활발한 상권이 형성되어 있는 지역입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 본건 토지는 사다리형의 평탄한 토지로, 집합건축물(제2종근린생활시설)의 건부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로 상태: 본건은 남서측으로 광대로와 접하고 있으며, 남동측 및 북동측으로는 소로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 12월 27일 접수된 수원지구원예농업협동조합의 근저당권 (을1) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 본건 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 등기부등본상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 총 인수 보증금: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 고

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입/사업일자: 2025년 8월 2일

* 배당신고일자: 2025년 10월 13일

* 대항력: 없음

* 비고: 본건 106호를 창고로 임차 중이라는 진술이 있습니다.

* 특이사항: 인접 호수(107호, 신발 판매점)의 임차인이 본건 106호에 물품을 보관 중이나, 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 은행고등학교 북동측 인근에 위치하며, 상업시설 및 주거 밀집 지역으로 다양한 업종의 점포들이 밀집해 있어 유동인구 확보에 유리합니다.

* 이용 현황: 현재 소매점 또는 창고로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 인접 점포에서 물품 보관 용도로 사용하고 있어, 실질적인 임대 목적과 활용 방안에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

* 잠재적 경쟁: 주변 상가 및 오피스텔 등과 경쟁 관계에 있으나, 1층 상가라는 이점을 활용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 인근 시설: 은행고등학교가 인접해 있으며, 다양한 소매점, 음식점, 은행 등 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 아파트 단지가 인접해 있어 주거민을 대상으로 하는 업종에 유리합니다. 주변 지역은 복합 상업 및 주거 지역으로, 특별한 혐오시설이나 유해 시설은 확인되지 않았습니다.

* 주변 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로 및 소로와 접해 있습니다. 다만, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 법적 제한이 존재하므로, 향후 개발 또는 용도 변경 시 관련 규제를 면밀히 검토해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 명도: 임차인 고 씨는 대항력이 없으나, 보증금 5,000만원에 대한 배당 여부를 확인해야 합니다. 만약 배당을 받지 못할 경우 명도 협의가 필요할 수 있습니다.

* 물품 보관 문제: 인접 호수 임차인의 물품이 본건에 보관 중인 관계로, 명도 시 물품 반출에 대한 협의 및 절차가 필요할 수 있습니다.

* 이용 현황과 공부상 용도의 차이: 현재 소매점 또는 창고로 이용 중이라는 정보와 달리, 향후 업종 변경 시 건축물 용도 제한 등 검토가 필요할 수 있습니다.

* 도시계획 및 법적 제한: 가축사육제한구역, 공공주택지구, 보호구역, 과밀억제권역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재하여, 건축 행위나 용도 변경 시 면밀한 사전 검토가 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 시흥시 은행동에 위치한 제2종근린생활시설 용도의 1층 상가입니다. 학교와 주거단지가 인접한 복합 상권에 위치하여 안정적인 유동인구 확보가 기대됩니다.

* 건물은 철근콘크리트구조이며, 사용 승인 후 비교적 신축에 속합니다.

* 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담이 없습니다.

* 임차인 고 씨는 대항력이 없으므로 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상되나, 임차인의 배당 여부 확인이 중요합니다.

* 인접 호수 임차인의 물품 보관 문제는 명도 시 원만한 협의가 필요합니다.

* 종합적으로 볼 때, 권리 관계가 명확하고 입지 조건이 양호한 편이므로, 명도 문제만 원만히 해결된다면 안정적인 투자가 가능한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 학교 인근 및 상업, 주거 밀집 지역으로 잠재적 수요 확보 가능.

* 권리 인수 없음: 모든 권리가 말소되어 추가적인 권리 부담이 없습니다.

* 1층 상가: 높은 접근성과 가시성으로 소매점, 서비스업 등 다양한 업종 운영에 유리합니다.

* 토지 지분 포함: 건물과 함께 토지 지분도 취득하여 안정적인 자산 가치 확보 가능.

* 양호한 건물 상태: 비교적 신축 건물로 즉시 사용 또는 리모델링 용이.

1.8. 예상 입찰가

* 본건은 인수 보증금이 없어 명도 완료 시 권리 부담이 없습니다.

* 감정가는 815,000,000원입니다.

* 최근 유사 물건의 낙찰가율, 해당 지역의 시세 변동, 물건의 현재 상태 및 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 일반적으로 감정가의 70~90% 수준을 고려하나, 본건의 구체적인 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 상세한 시장 조사 및 수익성 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.