나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57117 [1] 경기도 화성시 영천동 679-7 3층320호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지성감정 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 ""영천초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 지하4층 지상7층 건물내 3층 320호로서,
외벽 : 석재붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호 : 새시창호.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 업무시설, 근린생활시설 건물의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측, 남측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로1류(폭 20m-25m)(2014-10-01)(중(집)1-96)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(일반도로 동탄2지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역, 택지개발지구.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

오피스텔로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 수원지방법원 2025타경57117 (1)

소재지: 경기도 화성시 영천동 679-7 3층 320호

용도: 오피스텔

감정가: 125,000,000원 (1억 2천 5백만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험

1.2. 면적 정보

토지면적: 6.57㎡ (약 1.99평)

토지지분: 6.57㎡ (약 1.99평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 17.75㎡ (약 5.37평)

건물지분: 17.75㎡ (약 5.37평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 및 토지 상태

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 지하4층 지상7층 건물 내 3층 320호

외벽: 석재붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등

창호: 새시창호

이용상태: 오피스텔로 이용 중

설비내역: 급배수, 위생, 난방, 승강기, 지하주차장 설비 구비

토지형상: 사다리형 토지

이용상태: 업무시설, 근린생활시설 건물의 부지로 이용 중

인접도로: 본건 서측, 남측으로 도로에 접함

토지이용계획: 근린상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로1류(폭 20m-25m), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "영천초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 또한, 동탄순환대로27길 20 (지번: 화성시 영천동 679-7)으로 진입이 수월하며, 동탄역 (SRT, GTX-A) 및 고속도로 진입이 용이한 교통 요지에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 11월 16일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (수원지방법원 2023카단509131)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사 (한 )

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업자 등록일: 2021년 6월 23일

* 확정일자: 2021년 6월 2일

* 배당신고일자: 2023년 7월 19일

* 대항력: 있음

3.3. 등기부 현황

* 을3: 주택임차권 (한국토지주택공사)

* 권리금액: 120,000,000원

* 말소: 인수 (주의: '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 내용과 상이하여 면밀한 확인이 필요합니다.)

* 전입일자: 2021년 6월 23일, 확정일자: 2021년 6월 2일.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권 등)는 없는 것으로 보입니다. 다만, 을3 주택임차권의 '인수' 표시는 주의가 필요합니다.

3.5. 권리분석 요약

본건에는 대항력 있는 선순위 임차인(한국토지주택공사)이 존재합니다. 등기부상 해당 임차권은 '인수'로 기재되어 있으나, 물건명세서상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어 인수 여부 및 보증금 관련하여 추가적인 법적 검토가 반드시 필요합니다. 말소기준권리보다 선순위인 권리는 모두 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 영천동 일대는 아파트 단지와 더불어 오피스텔, 상가 등 다양한 업무 및 근린생활시설이 밀집된 지역입니다. 특히 동탄2지구 택지개발지구에 속해 있어 지속적인 개발 및 인구 유입이 기대되는 지역입니다.

4.2. 편의 및 유해시설

영천동 679-7번지 인근은 '영천초등학교'가 가깝고, 상업시설 밀집 지역으로 카페, 식당, 병원, 학원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 건물 1층에 편의점이 있고, 주변에 공원(치동천, 여울공원)이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다. 조사된 바에 따르면 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 영천초등학교 인근

* 편의시설: 건물 1층 편의점, 주변 상업지역 내 다양한 상점, 카페, 식당, 병원, 올리브영 등

* 녹지: 치동천, 여울공원 등 인접

* 교통: 버스정류장 인접, 차량 접근 용이, 동탄역(SRT, GTX-A) 및 고속도로 접근 편리

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 문제

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(한국토지주택공사)의 존재입니다. 등기부상 임차권이 '인수'로 기재되어 있으며, 보증금이 1억 2천만원에 달합니다. 비록 물건명세서상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 표기되어 있으나, 이는 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 높다는 점을 시사하며, 권리분석에 있어 가장 신중한 접근이 요구됩니다.

6.2. 소형 면적

건물 면적이 17.75㎡ (약 5.37평)으로 매우 작아, 임대 수익률이나 향후 매매 시 수요층이 제한적일 수 있습니다.

6.3. 시장 변동성

부동산 시장 상황 및 지역 개발 계획에 따라 가치 변동 가능성이 존재합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 우수한 입지

* 영천초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 근린상업지역 및 택지개발지구에 속해 향후 발전 가능성이 있습니다.

* 상업시설, 편의시설, 녹지공간이 잘 갖춰져 있어 생활이 편리합니다.

* 동탄역 접근성과 도로망을 통한 교통이 편리하여 직주근접성이 뛰어납니다.

7.2. 풍부한 생활 인프라

단지 내 편의시설(편의점) 및 주변의 다양한 상업, 문화, 여가 시설은 거주 만족도를 높여줄 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 우수한 입지와 풍부한 생활 인프라를 갖춘 오피스텔로, 특히 동탄2지구의 개발 잠재력과 편리한 교통망은 장점입니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 존재와 그로 인한 보증금 인수 가능성은 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 등기부상 '인수' 표기와 물건명세서상 '인수 보증금 합계 0원'이라는 상반된 정보로 인해, 해당 임차권의 정확한 처리 및 낙찰자의 인수 부담 여부에 대한 철저한 사전 조사와 법률 검토가 필수적입니다. 소형 면적이라는 점 또한 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 유사 면적의 오피스텔 거래가는 1억 5백만원에서 3억 3천만원까지 다양하게 나타나고 있으며, 본건의 감정가는 1억 2천 5백만원으로, 전용면적 대비 적정 수준으로 판단됩니다.

본건의 경우, '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 등기부상 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 2천만원이 '인수'로 명시되어 있어 명확한 법적 검토가 필요합니다. 이러한 불확실성을 감안하여, 일반적인 경매 낙찰가율을 적용하기보다는 신중한 접근이 요구됩니다.

따라서, 낙찰 후 인수해야 할 보증금(1억 2천만원)을 제외하고 투자 가치를 고려하는 것이 합리적입니다. 다만, 현재 제공된 정보에서 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시된 점을 우선 적용하여 예상 입찰가를 산정하되, 임차권 인수 리스크를 충분히 반영하여 입찰가를 결정해야 합니다.

현 시세와 감정가, 그리고 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가(1억 2천 5백만원)를 기준으로 보수적으로 접근하여 1억원 ~ 1억 1천 5백만원 사이를 권장합니다. 하지만, 인수 보증금 관련 불확실성이 해소되지 않는다면 이보다 낮은 금액으로 입찰하거나 유찰될 가능성도 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.