나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57105 [1] 경기도 화성시 진안동 943-1 오렌지카운티 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 '병점역(1호선)' 서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 아파트
단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(병점역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하4층 지상16층 건물 내 1층 103호로서,
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
창호 : 강화유리샷시창호 마감 등임.

이용상태

기준시점 현재 근린생활시설 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내화재탐지 및 소화전설비, 시스템에어컨설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, 숙박시설(생활숙박시설) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 25미터 내외 아스팔트포장도로, 서측 및 북측으로 노폭 약 12미터 내외 아스팔트포장도로, 동측으로 노폭 약 5미터 내외 보행자도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

2.1. 소재지: 경기도 화성시 진안동 943-1 오렌지카운티 1층 103호

2.2. 용도: 근린생활시설

2.3. 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하 4층, 지상 16층 건물 내 1층 103호

2.4. 토지 면적: 6.87㎡ (약 2.08평)

2.5. 건물 면적: 42.00㎡ (약 12.71평)

2.6. 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2.7. 감정가: 709,000,000원

2.8. 경매 구분: 부동산 임의 경매

2.9. 채권자: 수원지구원예농업협동조합 (말소기준권리)

3. 입지 조건

3.1. 주위 환경

본건은 경기도 화성시 진안동에 위치하며, 1호선 병점역에서 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

3.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 지하철 1호선 병점역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 병점역까지 도보로 약 6분 거리에 위치하는 것으로 파악됩니다.

3.3. 도로 상태

본건 남측으로 폭 약 25미터, 서측 및 북측으로 폭 약 12미터의 도로와 접하며, 동측으로는 폭 약 5미터의 보행자 도로와 접하고 있습니다.

3.4. 토지 이용 및 형상

인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 가장형 토지입니다. 현재 숙박시설(생활숙박시설) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중인 것으로 확인됩니다.

4. 권리 분석

4.1. 말소기준권리

말소기준권리인 수원지구원예농업협동조합의 근저당권(2024-04-01 접수, 624,000,000원)보다 후순위 권리인 대구신용보증재단의 가압류(2025-03-18 접수, 27,550,000원) 및 수원지구원예농업협동조합의 임의경매개시결정(2025-07-28 접수, 508,665,798원)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요'가 언급되어 있으나, 이에 대한 구체적인 정보는 파악되지 않아 낙찰 후 별도 확인이 필요합니다.

4.3. 총 채무액

등기부상의 채권 총액은 651,550,000원입니다.

4.4. 임차인 현황

인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

5. 상권 분석

5.1. 지역 상권 특성

진안동 로데오 거리는 병점역 인근에 위치하며, 20대부터 40대까지의 유동인구가 많고 소비 수요가 높은 지역으로 분석됩니다. 특히 저녁 시간대와 주말에 매출이 집중되는 경향을 보이며, 대학가와 인접하여 젊은 층의 수요가 영향을 미치고 있습니다.

5.2. 주요 업종 및 잠재력

외식업 중에서는 한식, 호프/주점, 고기 구이 등이 높은 점유율을 보이며, 가성비를 중시하는 무한리필형 식당이나 패밀리 레스토랑 형태의 사업이 유리할 수 있습니다. 최근 분석에 따르면 진안동 상권은 높은 개업률을 기록하며 안정적인 성장세를 보이고 있습니다.

6. 생활 정보

6.1. 교통 및 편의 시설

1호선 병점역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

6.2. 교육 시설

인근에 병점중학교, 진안중학교 등이 위치하고 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 쓰레기 처리 시설 관련 민원 가능성

과거 진안동 및 인근 지역에서 쓰레기 분리수거 시설(에코스테이션)의 관리 소홀로 인한 악취 민원 및 혐오시설화 사례가 보도된 바 있습니다. 이는 해당 지역의 환경 관리 측면에서 잠재적인 이슈가 될 수 있습니다.

7.2. 시설 복합 용도 및 운영 방식

등기부 및 건축물대장 상 '숙박시설(생활숙박시설)'과 '근린생활시설'로 복합적으로 기재되어 있으며, 일부 후기에서는 호텔 또는 모텔로 운영되는 점포로 언급되고 있습니다. 이로 인해 흡연 냄새, 층간 소음, 관리비 증가 등 주거 및 상업 시설 이용 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7.3. 지상권 등 미확인 권리

'매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나 구체적인 내용이 없어, 인수 여부 및 그 영향에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

7.4. 지역 균형 발전 이슈

화성시 서부 지역에 혐오시설이 집중되는 경향이 있다는 지적이 있으며, 동탄 신도시와의 개발 격차에 대한 논의가 있습니다. 이는 장기적인 지역 가치 평가에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

8. 종합 의견

본 물건은 병점역 인근의 상업 및 주거 혼재 지역에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수하며, 젊은 유동인구와 소비력을 바탕으로 한 상권 분석 결과 긍정적인 평가를 받고 있습니다. 또한, 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸 예정이며, 인수해야 할 보증금도 없어 비교적 권리관계가 명확한 편입니다. 다만, 시설의 복합적 용도, 과거 쓰레기 시설 관련 민원 이력, 그리고 명확히 파악되지 않은 지상권의 존재는 투자 시 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다.

9. 투자 포인트

* 병점역 역세권 입지로 교통 편리성 우수

* 20~40대 젊은 유동인구 및 소비력 풍부한 상권

* 근린생활시설 및 숙박시설(생활숙박시설) 복합 용도로 다양한 활용 가능성

* 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 부담 최소화 기대 (단, 지상권 제외)

10. 예상 입찰가

감정가 709,000,000원을 기준으로, 인수되는 권리 및 부채가 없음을 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 하회하는 수준에서 시작하여 시장 상황 및 동종 물건의 거래 사례, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 실제 입찰가 산정 시에는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 시세 조사, 예상 명도 비용, 권리 분석 재검토 등이 필수적입니다. 본 보고서에서는 예상 입찰가를 제시하지 않으며, 법률 전문가 및 경매 컨설턴트와 상담 후 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.