나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1467 [1] 경기도 용인시 처인구 포곡읍 유운리 242-1 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2026.09.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 포곡읍 유운리 소재 '유운2리경로회관' 북동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공장 및 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 5필 일단지의 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로 및 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 유운리 242-1 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(전부 제한지역(하천에서300M))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(지원/헬기: 2km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역 <수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(기간:26.8.26.~27.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2026-1105호))임. 기호(2) 유운리 242-3 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(전부 제한지역(하천에서300M))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(지원/헬기: 2km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역 <수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(기간:26.8.26.~27.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2026-1105호))임. 기호(3) 유운리 242-5 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(전부 제한지역(하천에서300M))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(지원/헬기: 2km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역 <수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역 (기간:26.8.26.~27.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2026-1105호))임. 기호(4) 유운리 242-6 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(전부 제한지역(하천에서300M))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(지원/헬기: 2km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역 <수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(기간:26.8.26.~27.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2026-1105호))임. 기호(5) 유운리 242-7 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(전부 제한지역(하천에서300M))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(지원/헬기: 2km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역 <수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역 (기간:26.8.26.~27.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2026-1105호))임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 기호(1)~(5) 지상 및 건물 기호(6)에 후첨‘지적 및 건물개황도’및 '사진용지' 와 같이 권원 미상의 제시외건물(기호ⓐ ~ ⓢ)이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 스라브지붕 2층 건물로서 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등, 내벽 : 벽지도배, 타일 마감 및 내부 인테리어 마감 등, 창호 : 알루미늄 새시 마감 등임.

이용상태

1층 : 근린생활시설로 이용 중임. 2층 : 주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

본건 토지 기호(1)~(5) 지상 및 건물 기호(6)에 후첨‘지적 및 건물개황도’및 '사진용지’ 와 같이 권원 미상의 제시외건물(기호ⓐ ~ ⓢ)이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 해당사항 없음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 중 이동식컨테이너 6개, 이동식화장실 1개는 각 매각에서 제외하고, 나머지는 매각에 포함.
2. 경매개시결정 후 목록1은 용인시 처인구 포곡읍 유운리 242-5, 목록2는 용인시 처인구 포곡읍 유운리 242-6, 242-7로 각 분할됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 2025타경1467 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 포곡읍 유운리 242-1

용도: 근린주택 (제2종근린생활시설, 단독주택, 사무실)

감정가: 2,103,194,140원

토지면적: 1228.00㎡ (약 371.47평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 197.58㎡ (약 59.77평)

건물 제시외면적: 329.70㎡ (약 99.74평) (이동식컨테이너, 이동식화장실 등 포함, 일부 제외)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 포곡농업협동조합

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 용인시 처인구 포곡읍 유운리 소재 '유운2리경로회관' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공장 및 농경지 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준임.

* 토지 이용상태: 인접지 대비 등고평탄한 5필 일단지의 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

* 도로상태: 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로 및 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접하여 차량 통행 및 접근이 용이함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(전부 제한지역(하천에서 300M)), 제한보호구역(지원/헬기: 2km), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역(기간: 26.8.26.~27.8.25.)임. 외국인 등 특정 대상 및 용도에 대한 거래 허가 필요.

1.2. 권리분석

* 토지 등기부 요약:

* 소유권 이전: 1990-08-29 (김성용)

* 근저당권: 2008-10-24, 2010-04-27, 2012-01-20, 2022-03-11, 2022-10-04 (포곡농업협동조합, 총액 1,983,000,000원, 모두 말소)

* 압류: 2024-11-29 (용인시), 2025-01-10 (용인세무서장, 모두 말소)

* 임의경매: 2025-07-29 (포곡농업협동조합, 1,053,588,687원, 말소)

* 건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 2004-11-25 (김성룡)

* 근저당권: 2008-10-24 (말소기준권리), 2010-04-27, 2012-01-20, 2022-03-11, 2022-10-04 (포곡농업협동조합, 총액 1,983,000,000원, 모두 말소)

* 압류: 2024-11-29 (용인시, 말소)

* 임의경매: 2025-07-29 (포곡농업협동조합, 1,053,588,687원, 말소)

* 말소기준권리: 건물 등기부상 을3 (2008-10-24 접수 근저당권). 경매개시결정 등기(갑12/갑9)보다 선순위인 권리는 모두 말소될 예정임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-01-10

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없음.

* 임차인: 박

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자(사업일자): 2016-08-11

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없음.

* 임차인: 신

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자(사업일자): 2011-06-01

* 확정일자: 2015-07-03

* 배당신고일자: 2025-10-10

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없음.

* 임차인: 양

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-12-29

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없음.

* 임차인: 최

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2017-03-24

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없음.

* 임차인: 최

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 1998-03-18

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인이나, 보증금이 0원이므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 1998년 3월 18일 전입신고 되어 말소기준권리(2008년 10월 24일)보다 선순위에 해당하나, 보증금이 없어 낙찰자가 인수하는 금액은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본건은 용인시 처인구 포곡읍 유운리 지역으로, 근린생활시설, 단독주택, 공장 및 농경지가 혼재된 지역적 특성을 보입니다.

* 주변 지역은 주거와 일부 상업, 그리고 개발 계획이 혼재된 지역으로, 토지이용계획상 자연녹지지역 및 성장관리계획구역 등으로 묶여 있어 대규모 개발보다는 계획적인 개발이 이루어질 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 주변의 유사 규모 및 용도의 근린주택 거래 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 조건의 물건들은 토지 1000~1500㎡, 건물 200~300㎡ 기준 시세가 약 18억 원에서 22억 원 사이에서 형성되는 것으로 파악됩니다.

* 건물은 1층 근린생활시설, 2층 주택으로 이용되고 있으며, 제시외 건물(컨테이너 등) 또한 일부 포함하여 매각되므로, 이를 활용한 다용도 수익 창출이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 주변 시설: '유운2리경로회관'이 인근에 있으며, 근린생활시설, 주택, 농경지가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 지역 특성상 대형마트나 백화점 등 주요 상업 시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요합니다.

* 개발 계획: 본건 소재지는 성장관리계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 발전 및 계획적 개발의 영향을 받을 수 있습니다.

* 혐오시설: 조사 결과, 본건 소재지 주변에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설(대규모 폐기물 처리장, 하수종말처리장 등)은 파악되지 않았습니다. 다만, '제한보호구역(지원/헬기: 2km)'에 해당하여 군사 시설의 영향을 받을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 최영락 임차인은 1998년 3월 18일 전입신고로 대항력을 갖추었으나, 보증금이 0원이므로 낙찰자가 인수하는 금액은 없습니다. 이는 특이사항으로, 정확한 임대차 관계 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물: 총 329.70㎡의 제시외 면적이 있으나, 이동식 컨테이너 6개와 이동식 화장실 1개는 매각에서 제외됩니다. 나머지 제시외 건물은 매각에 포함되므로, 이에 대한 활용 및 관리 방안을 고려해야 합니다.

* 토지 분할: 경매개시결정 후 토지가 분할(유운리 242-5, 242-6, 242-7)되어 목록이 분리되었습니다. 본건은 목록1(242-1)과 목록2(242-5, 242-6, 242-7)를 일괄매각하는 것으로 보입니다. (정확한 매각 대상 토지 목록 확인 필요)

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 군사보호구역, 배출시설 설치 제한 지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등으로 묶여 있어 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 따를 수 있습니다. 특히, 외국인 등 특정 대상 및 용도에 대한 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 허가를 받아야 합니다.

* 건축 연도: 건물 준공 연도가 1992년으로 비교적 오래되었으므로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 처인구 포곡읍 유운리의 근린주택으로, 넓은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 없어 낙찰자의 직접적인 재정 부담은 없습니다. 다양한 토지 이용 제한이 존재하지만, 자연녹지지역 내 성장관리계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승 가능성도 있습니다. 제시외 건물 포함, 토지 분할 등 복잡한 사항이 있어 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적 (약 371평)과 활용 가능한 건물 면적 (약 60평 + 제시외 약 100평)을 보유하고 있어 활용 가치가 높습니다.

* 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금이 없어 인수 부담이 적습니다.

* 자연녹지지역 내 성장관리계획구역으로, 장기적인 지역 개발 및 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 근린생활시설 및 주택으로 복합 이용이 가능하여 다양한 수익 창출 모델 적용이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 2,103,194,140원 (약 21.03억 원)을 기준으로, 주변 유사 물건의 최근 시세(약 18억 원 ~ 22억 원)와 본건의 토지 규모, 용도, 입지 조건, 그리고 대항력 있는 임차인(보증금 0원) 및 토지이용 제한 등의 복합적인 요소를 고려할 때, 본건의 합리적인 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 100% 수준인 16억 8천만 원 ~ 21억 원 내외로 판단됩니다.

다만, 실제 입찰 시에는 최신 시세 변동, 경쟁 물건 현황, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 검토하여 보수적인 접근이 필요합니다. 특히, 제시외 건물 및 토지 분할 관련하여 명확한 법적 검토 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.