나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1519 [1] 경기도 오산시 궐동 611-6 5층502호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토감정 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 궐동 소재 '대호중학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택,
아파트단지, 업무시설, 숙박시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위
환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제5층 제502호로서,
(사용승인일: 2005.06.29)

외벽: 석재붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 학원으로 등재되어 있으나, 현황 사무실로 이용중인 것으로 탐문조사 되었음.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 현황 상업용 건부지(통칭 '에스아이
프라자')로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 20미터, 남측으로 노폭 약 15미터, 서측으로 노폭 약 10미터 내외의
포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 중로1류
(폭 20m~25m)(국지도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전
부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지구획
정리사업지구(궐동지구)<토지구획정리사업법>.

공부와의 차이

공부상 학원으로 등재되어 있으나, 현황 사무실로 이용중인 것으로 탐문조사 되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

물건 비고

공부상 학원으로 등재되어 있으나, 현황 사무실로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원 2025타경1519 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1519 (1)

* 소재지: 경기도 오산시 궐동 611-6, 5층 502호 (도로명 주소: 경기도 오산시 대호로 135, 5층 502호)

* 용도: 근린상가 (건축물대장상 제2종근린생활시설)

* 감정가: 296,000,000원

* 토지면적: 29.83㎡ (약 9.02평)

* 건물면적: 134.34㎡ (약 40.64평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 수OOO (수협은행)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 오산시 궐동 소재 '대호중학교' 서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 아파트단지, 업무시설, 숙박시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 복합적인 지역 특성을 보이며, 제반 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 대체로 보통으로 평가됩니다.

* 토지 이용상태: 인접 필지 대비 등고평탄한 세장형의 토지이며, 현황 상업용 건부지(통칭 '에스아이프라자')로 이용 중입니다.

* 도로상태: 본건 동측으로는 노폭 약 20미터, 남측으로는 노폭 약 15미터, 서측으로는 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획: 본건은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 토지구획정리사업지구(궐동지구)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 06월 24일 접수된 수협은행의 근저당권(채권액 금144,000,000원)이 본건의 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 등기부채권 총액은 364,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사더원피플 (성함: 김 )

* 보증금: 0원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2019년 10월 04일

* 대항력: 있음

* 주의사항: 상기 임차인은 대항력이 있으나, 보증금이 0원이고 월차임이 500,000원 발생합니다. 보증금은 없으나 명도 진행 시 임차인의 권리 및 명도에 대한 협의가 필요하며, 월차임에 대한 부분도 명확히 확인하고 인수 여부를 판단해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건이 위치한 오산시 궐동 일대는 '대호중학교'를 중심으로 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 분포하고 있습니다. 특히 상가 밀집 지역으로 다양한 근린생활시설이 자리하고 있어 유동인구 및 잠재적 고객 확보가 용이한 입지입니다.

* 이용 현황: 건축물대장상 용도는 '제2종근린생활시설'로 등재되어 있으나, 현황은 '사무실'로 이용 중입니다. 이는 학원 외 다양한 업종으로의 전환 가능성을 시사하며, 상가로서의 활용 가치를 높일 수 있는 잠재력을 보여줍니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근에 다수의 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 자가용 이용 시에도 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 상업지역 내에 위치하여 각종 은행, 병원, 식당, 쇼핑 시설 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 교육시설: '대호중학교'가 인접해 있어 학생들의 등하교 및 교육 활동에 유리한 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 현황 용도 불일치: 공부상 '학원'으로 등재되어 있으나, 현황은 '사무실'로 이용 중입니다. 이는 실제 이용 목적과 공부상 용도 간 차이가 있어, 명도 및 추후 사용에 있어 관련 법규 및 행정 절차 확인이 필요할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 0원, 월차임 500,000원의 임차인이 대항력을 가지고 있어, 명도 절차 진행 시 임차인의 권리를 존중하며 협의를 진행해야 합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

* 유동화물건 및 공동담보: 본건은 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 채권/채무 관계가 복잡할 수 있습니다. 이는 경매 진행 및 권리 관계 분석 시 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 오산시 궐동의 중심 상업지역에 위치하며, 대호중학교 인근으로 입지적 강점을 가지고 있습니다. 교통 및 주변 생활 편의시설 이용이 용이하다는 점은 긍정적입니다.

다만, 공부상 용도와 현황 용도의 불일치, 그리고 대항력 있는 임차인의 존재는 본건의 주요 리스크 요인으로 반드시 고려되어야 합니다. 특히 임차인의 경우, 보증금은 없으나 월차임 발생으로 인해 명도 및 임대차 관계 승계 여부에 대한 면밀한 분석이 요구됩니다. 또한, 유동화 물건 및 공동담보 물건이라는 특성은 권리 관계를 더욱 복잡하게 만들 수 있으므로, 심도 있는 법률 및 권리 분석이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 입지 조건: 배후 주거단지와 상업시설이 혼재된 지역으로, 꾸준한 임대 수요 및 상권 활성화를 기대할 수 있습니다.

* 다양한 업종 전환 가능성: 공부상 용도와 현황 용도의 차이는 향후 다양한 업종으로의 변경을 통해 수익성을 극대화할 수 있는 잠재력을 시사합니다.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가를 고려했을 때, 비교적 합리적인 감정가 수준으로 평가될 수 있습니다. (정확한 시세 조사 필요)

1.8. 예상 입찰가

본 경매 물건의 경우, '인수 보증금'이 0원이므로 '예상 입찰가' 산정 시 인수되는 임차인 보증금은 고려되지 않습니다. 감정가 296,000,000원을 기준으로 하되, 현황 용도 불일치, 대항력 있는 임차인의 존재, 유동화 및 공동담보 물건이라는 특수성을 감안하여 신중하게 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가 분석이 필요합니다.

* 최근 6개월~1년 이내 유사 물건의 실거래가 및 낙찰가율 조사

* 주변 임대 시세 분석 (현재 및 향후 예상 임대수익률)

* 명도 소요 예상 기간 및 관련 비용 산출

* 본인이 부담 가능한 총 경비 및 예상 수익률 고려

위 사항들을 종합적으로 분석하여, 리스크를 충분히 반영한 본인만의 적정 입찰가를 산정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.