나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57053 [1] 경기도 수원시 권선구 호매실동 1397-1 에이스에비뉴더퍼스트 5층507호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아감정 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 '능실중학교' 남동측 인근에 위치하는 부동산으로 주변은 아파트 단지 및 업무시설(오피스텔), 각종 근린생활시설 등이 소재하는 아파트지대로서, 제반 입지여건은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통수단이용은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제5층 제507호로서,
외벽 : 석재붙임 외장패널붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됩니다.

이용상태

오피스텔(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소방설비 및 승강기설비, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 40미터 및 서측으로 노폭 약 20미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 시가지경관지구(일반) , 지구단위계획구역(호매실지구) , 대로1류(폭 35m~40m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.

2) 기 타 :

물건 비고

오피스텔로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원에서 진행하는 2025타경57053 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 호매실동 1397-1, 에이스에비뉴 더퍼스트 5층 507호

* 건물명: 에이스에비뉴 더퍼스트

* 토지 면적: 10.13㎡ (약 3.06평)

* 건물 면적: 53.18㎡ (약 16.09평)

* 토지/건물 지분: 각 10.135㎡ / 53.18㎡

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 제2종근린생활시설)

* 감정가: 332,000,000원

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 준공년도: 2023년

* 채권자: 대OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (본 경매 신청 채권자는 경기수산업협동조합입니다.)

* 주의사항: 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 '능실중학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경: 주변은 아파트 단지 및 업무시설(오피스텔), 각종 근린생활시설이 소재하는 아파트 지대로서, 제반 입지 여건은 보통입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용은 보통입니다.

* 토지 이용: 인접지와 인접 도로와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 도로 상태: 본건 동측으로 노폭 약 40미터 및 서측으로 노폭 약 20미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(호매실지구), 대로1류(폭 35m~40m), 중로1류(폭 20m~25m), 공공주택지구, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건은 임의경매로 진행되며, 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리: 2023년 5월 3일 접수된 대야자산관리대부주식회사의 근저당권 (을1) 입니다.

* 주요 등기사항 요약:

* 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (2023.05.03)

* 근저당권 (대야자산관리대부주식회사) - 말소기준권리

* 가압류 (경기신용보증재단) - 매각으로 소멸

* 압류 (수원세무서장) - 매각으로 소멸

* 임의경매개시결정 (경기수산업협동조합, 사건번호 2025타경57053) - 말소

* 1번 근저당권부 채권근질권 설정 (경기수산업협동조합) - 매각으로 소멸

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 등)

* 임차인 현황:

* 임차인: 안

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 820,000원

* 전입/사업일자: 2024-04-16

* 확정일자: 2024-04-16

* 배당신고일자: 2025-10-01

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (본건으로 인해 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 건물은 2023년에 준공된 신축급 오피스텔이며, 주변의 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설과 함께 상업 및 업무 기능을 수행하는 지역에 위치합니다.

* 최근 매매 사례:

* 동일 건물(에이스에비뉴 더퍼스트) 8층 전용면적 53.83㎡가 2025년 12월 1일, 240,000,000원에 거래되었습니다.

* 건물 이용 현황: 오피스텔 용도이며, 건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도도 포함되어 있습니다.

* 건물 규모: 총 10층 건물로, 본건은 5층에 위치하며 건물 내 총 185세대가 있습니다.

* 상권 특징: 대규모 아파트 단지 배후 수요와 함께 다양한 편의시설이 밀집해 있어 주거 및 상업 활동에 유리한 입지입니다.

1.4. 생활정보

본건은 편리한 주거 생활을 위한 다양한 인프라를 갖추고 있습니다.

* 교통: 인근에 버스정류장이 있으며, 주요 도로와 접해 있어 차량 및 대중교통 이용이 용이합니다.

* 편의시설: 주변에 다수의 근린생활시설이 소재하여 쇼핑, 외식 등 생활 편의성이 높습니다.

* 교육시설: 능실중학교가 남동측 인근에 위치합니다.

* 건물 내 설비: 위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 비교적 안전한 권리관계와 신축 건물의 이점을 가지나, 다음과 같은 사항을 고려해야 합니다.

* 임차인: 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 권리관계: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 깨끗한 등기부 상태를 확보하게 됩니다.

* 건물 관리: 2023년 준공 건물로 노후화가 적으나, 건물의 전반적인 관리 상태는 일반적입니다.

* 토지 이용 규제: 비행안전제6구역(전술)에 해당하나, 건축 허가 및 사용 승인이 완료된 오피스텔 용도이므로 현재 이용에 직접적인 큰 제한은 없을 것으로 판단됩니다.

* 혐오시설: 주변 지역을 조사한 결과, 인근에 혐오시설은 없는 것으로 파악되었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 호매실동에 위치한 신축 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 2023년에 준공된 현대식 건물로 내외부 상태가 양호할 것으로 예상되며, 등기부상 인수되는 권리가 없고 임차인 또한 대항력이 없어 권리상의 위험이 거의 없는 안전한 물건입니다. 최근 실거래가 수준을 고려하여 합리적으로 입찰한다면 안정적인 시세 차익 또는 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2023년 준공으로 건물 가치 보존 및 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 뛰어난 입지: 아파트 단지 밀집 지역에 위치하며, 풍부한 생활 편의시설과 교통망을 갖추고 있습니다.

* 권리관계 무결성: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 호매실지구의 지속적인 개발과 함께 지역 가치 상승이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 최근 동일 건물 8층 전용면적 53.83㎡가 240,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 전용면적은 53.18㎡로 거의 동일하며, 5층이라는 점을 고려해야 합니다. 감정가는 332,000,000원으로 최근 실거래가 대비 높게 책정되어 있습니다.

따라서, 최근 실거래가 수준을 기준으로 하되, 5층이라는 점을 감안하여 경쟁력 있는 가격으로 입찰하는 것을 추천합니다. 인수되는 보증금은 0원이므로, 실거래가와 감정가 사이에서 적정 수준의 가격을 고려해야 합니다.

* 최근 실거래가 (2025년 12월, 8층): 240,000,000원

* 감정가: 332,000,000원

현 시세 및 건물 상태, 층수 등을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 245,000,000원 ~ 255,000,000원 사이로 판단됩니다. 이 가격대는 최근 실거래가 수준을 반영하면서도, 향후 시세 상승 가능성을 고려한 범위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.