나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510982 [1] 인천광역시 서구 당하동 1087-11 스페이스빌 바동 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 ""백석초등학교"" 남측 인근에 위치하고, 본건 주위는 다
세대주택, 아파트 등의 공동주택과 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천2호선 '독정역') 등
의 대중교통시설이 소재하고 있음.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사지붕 5층 건물내 2층 202호로서,
외벽: 스톤스프레이 등 마감.
창호: 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지의 남동측으로 노폭 약15미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2012-05-31), 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(당하 지구단
위계획구역)), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-10)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법
률>, 상대보호구역(기타 자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전과에 문의 032-560-6659
)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경510982 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 당하동 1087-11 스페이스빌 바동 2층202호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 120,000,000원

* 토지면적: 27.45㎡ (약 8.30평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 37.70㎡ (약 11.39평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

2. 입지조건

* 본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "백석초등학교" 남측 인근에 위치하고 있음.

* 주변 지역은 다세대주택, 아파트 등 공동주택과 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역임.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 인천2호선 '독정역' 등 대중교통시설이 있어 교통이 편리한 편임.

3. 권리분석

* 집합건물 등기부 요약상 소유권 이전 및 근저당권, 가압류, 압류, 강제경매 등 다수의 권리가 등기되었으나, 대부분 말소 예정 또는 말소된 상태임.

* 말소기준권리는 삼성생명보험주식회사의 근저당권(을5, 2018-11-15 접수)임.

* 주택임차권: 한국토지주택공사 (을6) - 보증금 118,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2018-08-20, 확정일자 2018-07-27. 배당신고일자 2020-09-28.

* 본건 매각으로 을구 순위 6번 주택임차권이 소멸되지 않는다는 내용이 있으나, 주식회사 서울보증보험의 말소동의 확약서가 제출되었고, 임차인의 대항력은 없는 것으로 명시되어 있어 인수 부담은 없을 것으로 판단됨.

* 권리분석상 인수할 보증금 합계는 0원임.

4. 상권분석

* 본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 근린생활시설과 학교 등이 인접해 있어 기본적인 상업 활동 및 생활 편의시설 이용이 가능한 지역임.

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 지구단위계획구역(당하 지구단위계획구역)으로 지정되어 향후 지역 개발 가능성이 있음.

* 성장관리권역에 속함.

5. 생활정보

* 본건은 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 2층 202호임.

* 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방 설비를 갖추고 있음.

* 인근에 백석초등학교가 있어 교육 환경이 양호함.

* 독정역(인천2호선)을 이용한 수도권 접근성이 양호함.

6. 잠재적 리스크

* "SGI 인수조건 변경"이라는 특이사항이 기재되어 있어, 해당 내용에 대한 추가적인 확인이 필요함. 이는 SGI(서울보증보험)와 관련된 계약 조건의 변경을 의미할 수 있으며, 잠재적 인수 조건을 파악해야 함.

* 토지이용계획상 "도시관리계획 입안중인 지역", "가축사육제한구역", "상대보호구역" 등이 포함되어 있어 향후 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있음.

* 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 임대차 계약 존재 여부에 대한 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 당하동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 최근의 거래 사례와 비교할 때 감정가가 낮게 책정된 것으로 보임. 백석초등학교와 독정역 인근에 위치하여 입지 조건은 양호한 편이며, 대중교통 이용이 편리함. 권리 관계는 명확히 정리되어 인수되는 권리는 없을 것으로 예상되나, "SGI 인수조건 변경"이라는 특이사항에 대한 면밀한 검토가 필수적임. 또한, 토지이용계획상의 제한사항도 고려해야 할 부분임.

8. 투자 포인트

* 최근 실거래가 대비 낮은 감정가: 제공된 최근 매매 데이터를 보면, 비슷한 면적의 다세대주택이 1억 3천만원대에서 1억 7천만원대에 거래된 사례가 있어, 감정가 1억 2천만원은 시장 가격 대비 매력적인 수준일 수 있음.

* 교통 및 교육 환경: 독정역 접근성과 백석초등학교 인근에 위치하여 주거 선호도가 있을 수 있는 입지임.

* 향후 지역 개발 가능성: 당하 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있음.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 31.5~34.9㎡)의 다세대주택 거래 사례가 1억 3,300만원에서 1억 7,900만원 사이에 분포하고 있음. 본건의 감정가는 1억 2,000만원으로, 이는 최근 시장 가격보다 낮은 수준임.

그러나 "SGI 인수조건 변경"이라는 불확실한 리스크 요인이 존재하므로, 무리한 고가 입찰은 지양해야 함.

종합적으로 고려할 때, 안전하게 접근한다면 감정가 수준부터 시작하여 시장 상황과 리스크 요인을 반영하여 1억 3,000만원에서 1억 5,000만원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 권장함.

* 최소 입찰가 고려: 120,000,000원

* 권장 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 150,000,000원

* 주요 고려사항: SGI 인수조건 변경에 대한 명확한 정보 파악 후 최종 입찰가 결정.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.