나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511120 [1] 인천광역시 부평구 산곡동 310-39 산곡 더 힐 1층101호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 산곡동 소재‘부광고등학교’북측 인근에 위치하며
주변은 다세대주택, 아파트 및 단독주택 등이 소재하는 일반주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 대중교통 등의 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층건중 1층 101호 내,
외벽 : 돌붙임 마감 등.
창호 : 하이샷시 창호 등.

이용상태

'공동주택(단지형 연립주택)' 으로 이용 중임.

설비내역

상·하수도설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지를 '공동주택(단지형 연립주택)' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교
육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511120 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 산곡동 310-39 산곡 더 힐 1층101호

물건종별: 연립주택 (공동주택)

건축년도: 2020년 (사용승인일 기준)

감정평가액: 234,000,000원

토지면적: 44.41㎡ (약 13.43평)

건물면적: 63.29㎡ (약 19.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 성 (성수2가1동새마을금고)

말소기준권리: 2021-10-12 접수된 성수2가1동새마을금고 근저당

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 부평구 산곡동 소재 ‘부광고등학교’ 북측 인근에 위치함.

주변환경: 다세대주택, 아파트, 단독주택 등이 혼재하는 일반 주택지대임.

교통: 본건까지 차량의 출입이 용이하며, 대중교통 이용이 편리하여 전반적인 교통 여건은 양호함.

주요시설: 북측 인근에 부광고등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호함. 주변 지역은 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됨.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 10월 12일 접수된 성수2가1동새마을금고 근저당권이 말소기준권리임. 이에 따라 본 경매 절차 진행 시 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

소유권: 정남원(소유권보존등기 2020-09-29) → 김민수(소유권이전등기 2021-10-12)

신탁: 2021년 10월 12일 교보자산신탁주식회사 명의의 소유권이전신탁이 설정되어 있음. 향후 신탁 관계 해소 여부 및 절차에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음.

근저당: 2021년 10월 12일 성수2가1동새마을금고로부터 설정된 근저당권(권리금액 5,000,000원)은 말소 처리되었음.

임의경매: 2025년 7월 30일 성수2가1동새마을금고에 의해 임의경매 개시 결정(채권액 208,847,353원)되었으며, 해당 등기 사항은 말소로 표시되어 있으나 경매 절차가 진행 중인 것으로 보임. (참고: 등기부상 '말소' 표시는 해당 등기 말소를 의미하지만, 경매 개시 결정 등기 자체가 말소되는 것은 아니므로 주의 필요).

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대차 관계는 현재 파악되지 않았음.

* 임차인 중 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상인 경우:

임대차 관계가 미상인 점은 잠재적인 명도 리스크 또는 권리 관계 변동 가능성을 내포하므로 주의가 필요함. (금액이 미상이라도 주의 필요)

1.3. 상권분석

본건은 전형적인 주거지역 내에 위치하고 있어, 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상가 및 생활 편의시설이 주로 분포할 것으로 예상됨.

안정적인 주거 수요를 기반으로 한 지역 상권으로 판단됨.

1.4. 생활정보

교육: 북측 인근에 부광고등학교가 위치하여 자녀 교육에 유리함.

교통: 단지 서측으로 도로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이하며, 대중교통 이용도 편리함.

편의시설: 주변 주거단지 내 일반적인 편의시설(마트, 병원, 식당 등) 이용이 가능할 것으로 보임.

1.5. 잠재적 리스크

임대차 관계 미확인: 인수할 보증금은 없으나, 현재 임대차 관계가 확인되지 않는 점은 잔금 납부 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있는 잠재적 리스크임. (금액이 미상이라도 주의 필요)

신탁 설정 이력: 소유권 이전 신탁 설정 이력이 존재하므로, 소유권 이전 및 관련 권리 관계 해소에 추가적인 확인이나 절차가 필요할 수 있음.

건축물 노후도: 비교 대상 매매 사례로 제시된 건물들에 비해 본건은 2020년 준공으로 매우 신축임. 이는 긍정적 요인이지만, 장기적인 건물 유지보수 계획 수립은 필요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 산곡동에 소재하는 ‘산곡 더 힐’ 단지 내 신축(2020년 준공) 공동주택(연립주택)임.

주변의 교육 및 교통 환경이 양호하여 주거 가치가 높다고 판단됨.

권리 관계는 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 것으로 예상되나, 임대차 관계 미확인과 신탁 이력은 투자 결정 전 면밀히 검토해야 할 부분임.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2020년 준공으로 최신 건축 기준을 적용받아 하자 발생 가능성이 낮고, 유지보수 비용 부담이 상대적으로 적음.

우수한 입지 조건: 부광고등학교 인접 및 편리한 교통망으로 주거 선호도가 높을 것으로 예상됨.

지역 개발 잠재력: 산곡동 일대의 주거 환경 개선 및 개발 기대감에 따른 향후 시세 상승 가능성.

1.8. 예상 입찰가

감정평가액: 234,000,000원

주변 시세 분석 (2026년 7월 기준, 다세대/빌라):

* 41.82㎡, 1993년식, 73,000,000원 (약 174.5만원/㎡)

* 44.37㎡, 2002년식, 90,000,000원 (약 202.8만원/㎡)

* 49.21㎡, 2003년식, 100,000,000원 (약 203.2만원/㎡)

본건은 63.29㎡ 면적에 2020년 준공으로, 제시된 시세 사례에 비해 건축 연식이 훨씬 최신임.

최신 연식과 면적을 고려하면, 제시된 사례들의 평당 가격보다 높은 가격으로 거래될 가능성이 높음.

감정평가액(234,000,000원) 및 채권 총액(208,847,353원)을 종합적으로 고려하고, 신축 건물의 가치를 반영하여 감정평가액의 약 85% 수준으로 입찰가를 산정함.

예상 입찰가: 200,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.