나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510866 [1] 인천광역시 부평구 부평동 673-6 삼성탑스빌 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일헌 · 평가일 2025.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 부평구 부평동 소재 ""동수역"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 동 유형의 구분건물 중심의 주거밀집지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 제반 차량 출입이 자유로우며 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 ""동수역""이 소재하는 등 대중교통편익은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층 / 지상4층 건물 내 2층 202호로서,

외 벽 : 드라이비트 마감 등,
창 호 : 섀시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급,배수 설비, 도시가스, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 완경사이며 1개 동(9개 호, 주차 2대, 용적률 237.9%) 건부지임.

인접 도로상태등

북서측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전세금 120,000,000원 전세권 설정 등기 및 임차보증금 120,000,000원 주택임차권 등기되어 있으며 임대관계는 미상임.

물건 비고

전세사기피해자로 결정된 임차인 황현아가 2025.10.24. 우선매수신고서를 제출함(전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법 제20조제1항)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경510866 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 황

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 673-6 삼성탑스빌 2층202호

용도: 다세대주택

건축물정보: 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층 / 지상4층 건물 내 2층 202호

건축년도: 2001년 5월 23일 (사용승인일 2001년 9월 21일)

1.3. 면적 정보

토지면적: 13.27㎡ (약 4.01평)

토지지분: 13.27㎡ (약 4.01평)

건물면적: 31.49㎡ (약 9.53평)

건물지분: 31.49㎡ (약 9.53평)

1.4. 감정가 및 매각정보

감정가: 101,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "동수역" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 유사 유형의 구분건물 중심의 주거밀집지대로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 "동수역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

북서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

지역지구: 준주거지역

기타 제한사항: 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

인천지방법원 2025.02.26. 접수된 압류 (연수세무서장)가 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 존재합니다.

* 을구 5번 전세권설정등기 (권리자: 황현아, 권리금액: 120,000,000원, 접수일자: 2022.02.17.): 매수인 인수 조건입니다.

* 을구 6번 주택임차권 등기 (권리자: 황현아, 임대차보증금: 120,000,000원, 전입일자: 2022.02.18., 확정일자: 2022.05.25.): 배당에서 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 황현아

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-18

확정일자: 2022-01-24 (주: 전입일자보다 빠르나, 등기부상 확정일자는 2022.05.25. 기재)

대항력: 있음

비고: 전세사기피해자로 결정된 임차인으로, 2025.10.24. 우선매수신고서를 제출하였습니다.

3.4. 총 권리분석 요약

본건의 채권자는 임차인 황현아이며, 황현아는 임차인으로서 보증금 120,000,000원에 대한 대항력을 갖추고 있으며, 전세권 및 임차권 등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다. 따라서 총 인수되는 보증금은 최소 120,000,000원입니다. (권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되었으나, 상세 권리 분석 결과 매수인 인수 권리가 명확히 확인됨)

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 시세 분석 (2026년 7월 기준)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 부평동 일대의 다세대 주택은 다음과 같은 시세 분포를 보입니다.

* 2001년 준공, 38.94㎡ (약 11.78평) 면적의 '우진그린빌' (인천 서구)이 2026년 7월 2일 70,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 594만원)

* 2002년 준공, 56.08㎡ (약 16.97평) 면적의 '신한' (부평구)이 2026년 7월 23일 123,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 725만원)

* 2015년 준공, 49.26㎡ (약 14.90평) 면적의 '해피팰리스' (부평구)가 2026년 7월 1일 284,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,906만원)

4.2. 본건과의 비교 분석

본건은 2001년 준공, 건물면적 31.49㎡ (약 9.53평)으로, 2001년 준공된 '우진그린빌' (38.94㎡, 70,000,000원) 및 2002년 준공된 '신한' (56.08㎡, 123,000,000원)과 유사한 연식 및 주거 형태를 가집니다.

'우진그린빌' 거래가를 기준으로 평당 약 594만원을 적용하면, 본건(31.49㎡)의 시세는 약 18,700,000원 수준이 됩니다.

'신한' 거래가를 기준으로 평당 약 725만원을 적용하면, 본건(31.49㎡)의 시세는 약 22,800,000원 수준이 됩니다.

하지만 감정가는 101,000,000원으로, 이는 주변 유사 연식 건물 시세와는 차이가 있습니다. '해피팰리스'의 고가 거래는 신축 및 면적 차이로 인한 것으로 보이며, 본건의 직접적인 비교 대상으로는 적합하지 않습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에는 동수역을 중심으로 상업시설 및 주거 편의시설이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교통 및 접근성

동수역(지하철) 및 다수의 노선버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 이용한 시내 및 외곽 접근성도 양호합니다.

5.3. 주변 환경

주거 밀집 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.4. 주변 시설 검색 결과

인천광역시 부평구 부평동 673-6번지 일대에서 공개된 지도 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (※ 현장 확인 필수)

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임대차 보증금

임차인 황현아 씨에게 지급해야 할 보증금 120,000,000원(전세권 및 임차권)이 매수인이 인수해야 하는 금액입니다. 이는 감정가 101,000,000원을 초과하는 금액으로, 부동산 취득에 상당한 추가 자금 투입이 필요합니다.

6.2. 전세사기 피해 임차인 관련

임차인이 전세사기 피해자로 결정되었으며, 우선매수신고를 제출한 상황입니다. 이는 임차인의 채권 회수 의지가 강함을 시사하며, 향후 경매 과정 및 물건 명도 과정에서 복잡한 양상이 나타날 수 있습니다.

6.3. 공유자 우선매수

임차인 황현아가 공유자 우선매수 신고를 하였으므로, 최고가 매수신고인이 있더라도 황현아가 해당 금액으로 우선 매수할 권리를 가집니다. 이는 경매 결과에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 소형 면적 및 노후도

건물 면적이 31.49㎡ (약 9.53평)으로 협소하며, 건축년도가 2001년으로 노후된 편에 속합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천지방법원 2025타경510866호로 진행 중인 부평구 부평동 소재 다세대주택입니다. 감정가는 101,000,000원이지만, 매수인이 인수해야 할 전세권 및 임차권 보증금이 총 120,000,000원에 달하여, 감정가를 상회하는 금액입니다. 특히, 해당 임차인은 전세사기 피해자로 결정되었으며, 본인이 채권자이자 공유자로서 우선매수 신고까지 한 상황으로, 복잡한 이해관계가 얽혀있습니다.

주변 시세를 고려할 때, 본건과 유사한 연식 및 면적의 다세대 주택 매매가는 약 2천만원대에서 7천만원대로 추정되나, 감정가는 이보다 높게 책정되어 있습니다. 매수인이 120,000,000원을 인수하는 조건 하에서, 본건의 실질적인 총 취득 비용은 입찰가 + 120,000,000원이 될 것입니다. 이는 현재 추정되는 시장 가치나 감정가 대비 상당히 높은 부담으로 작용할 가능성이 높습니다.

8. 투자 포인트

* 동수역 역세권 및 주거 밀집 지역이라는 입지적 강점.

* 현재 시장 상황 및 유사 연식/면적 대비 감정가가 높게 책정된 부분.

* 전세사기 피해 임차인이 채권자 및 우선매수 신고자로 참여한 특수한 상황.

9. 예상 입찰가

본건은 매수인이 120,000,000원의 보증금을 인수해야 하므로, 총 실질 취득 비용이 감정가(101,000,000원)를 훨씬 초과하게 됩니다. 주변 시세 및 물건의 노후도를 고려할 때, 보증금 인수 금액을 감안한 합리적인 입찰가 산정은 매우 어렵습니다.

따라서, 본건의 인수되는 보증금(120,000,000원)을 제외한, 순수 입찰가 기준으로 보수적인 접근을 권장합니다. 감정가(101,000,000원)와 유사 연식 건물의 시세를 고려하여, 매우 낮은 금액으로 입찰가를 산정해야 할 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가: 1,000,000원 (일백만원)

※ 위 예상 입찰가는 보증금 인수 부담 및 복잡한 권리관계를 고려하여 매우 보수적으로 산정한 금액이며, 총 실질 취득 비용은 입찰가 + 120,000,000원이 됨을 유의해야 합니다. 낙찰 후 예상되는 명도 과정 및 법적 절차, 추가적인 비용 발생 가능성 등을 반드시 추가 검토하시기 바랍니다.

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