나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510452 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1096-3 드림캐스빌 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그린 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '인천구월서초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 인근에 공동주택(아파트, 다세대주택 등), 단독주택 및 근린생활시설이 밀집하고 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근 가능하며, 근거리에 인천1,2호선 인천시청역, 인천1호선 예술회관역 및 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물
(사용승인일자 : 2010.03.17.) 제5층 제502호로서,

외벽 : 드라이비트 마감 등
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서 공동주택(다세대주택) 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 10m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-06-26)(문의: 인천광역시동부교육지원청 032-460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510452 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1096-3 드림캐스빌 5층502호

용도: 다세대주택

감정평가액: 150,000,000원

토지면적: 28.88㎡ (약 8.74평)

토지지분: 28.882500000000004㎡ (약 8.74평)

건물면적: 59.90㎡ (약 18.12평)

건물지분: 59.9㎡ (약 18.12평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 최OO

사용승인일자: 2010년 3월 17일

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 (본건 5층 502호)

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 남동구 구월동 소재 '인천구월서초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있음.

주위환경: 공동주택(아파트, 다세대주택 등), 단독주택 및 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

교통: 본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 인천1,2호선 인천시청역, 인천1호선 예술회관역 및 다수의 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함. 제반 교통상황은 보통임.

도로: 본건 북측으로 노폭 약 10m 내외의 도로와 접해 있어 접근성이 양호함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2015년 2월 16일자 연신내새마을금고의 근저당권 (을5)

매각으로 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리 외 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 등 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 인수 대상 권리는 없음.

등기부채권 총액: 248,700,000원 (참고용)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상으로 확인됨.

주의사항: 임대관계가 미상으로, 실제 점유 여부 및 대항력 있는 임차인이 있는지 추가 확인이 필요함. 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 존재하므로, 이에 대한 철저한 조사 후 입찰 참여가 권장됨.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 구월동 지역은 인천의 주요 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역임.

인근에 인천시청, 인천지방법원 등 공공기관 및 행정시설이 밀집해 있어 배후수요가 풍부한 편임.

주변에 다양한 근린생활시설이 있어 상권이 활성화되어 있으며, 이는 향후 임대 수익 및 시세 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

다만, 인근 연립/다세대 주택의 최근 매매 사례를 보면, 본건과 유사한 면적(약 12~15평)의 경우 45백만원에서 85백만원 수준의 거래가 있었음. 본건(약 18평, 2010년 건축)의 감정가 150백만원은 이 시세와는 다소 차이가 있을 수 있으므로, 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악이 중요함.

1.4. 생활정보

교육: 인천구월서초등학교가 인접하여 자녀 교육 환경이 우수함.

교통: 인천시청역, 예술회관역 등 지하철역과 다수의 버스 노선이 가까워 시내 및 광역 접근성이 매우 편리함.

편의시설: 주변에 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 문화, 여가, 쇼핑 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이함.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 미확인: 임대관계가 미상으로, 실제 점유자 유무 및 대항력 여부에 대한 추가적인 확인이 필요함.

감정가와 시세 괴리 가능성: 제공된 주변 시세 데이터와 본건 감정평가액 간에 상당한 차이가 있어, 실제 시장 가치에 대한 면밀한 검토가 필요함.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 토지이용계획 및 제한상태가 존재함. 이는 일반적인 주거 지역의 제한 사항이나, 건축 등 행위 시 영향 여부 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구 구월동에 위치한 비교적 신축(2010년 준공) 다세대주택임.

뛰어난 교통 환경과 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있으며, 교육 환경 또한 양호한 편임.

권리관계는 명확하여 낙찰 후 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능할 것으로 판단됨.

다만, 임대 관계 미상 및 감정가와 시세 간의 잠재적 괴리 가능성은 주의 깊게 분석하고 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 할 부분임.

1.7. 투자 포인트

최신 건축 연도: 2010년 준공으로 주변 유사 물건 대비 신축성이 있어 주거 선호도가 높을 것으로 예상됨.

우수한 접근성: 인천시청역, 예술회관역 등 지하철역이 인접해 있고 다양한 버스 노선이 운행되어 시내 및 광역 접근성이 탁월함.

편리한 생활 환경: 초등학교, 근린생활시설 등 주거 편의 인프라가 잘 갖추어져 있어 높은 주거 만족도를 기대할 수 있음.

안정적인 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되는 물건으로, 낙찰 후 권리 관계에 대한 부담이 없음.

1.8. 예상 입찰가

본건 감정평가액은 150,000,000원이며, 건물 면적은 59.90㎡ (약 18.12평)임.

최근 주변 다세대주택 매매 사례(2026년 3월 기준) 분석 결과, 유사 면적(약 11.57~15.07평)의 거래가는 45,000,000원에서 85,000,000원 수준이었으며, 평당 가격은 약 373만원에서 564만원 사이로 나타남.

본건 감정가 기준 평당 가격은 약 828만원으로, 최근 매매 사례의 최고가(평당 약 564만원)와 비교 시 상당한 차이를 보임.

본건 건물이 비교적 신축(2010년 준공)이라는 점을 감안하더라도, 최근 시세와의 격차가 커 주의가 필요함.

주변 시세를 고려할 때, 본건의 합리적인 시장 가치는 최고가 매매 사례의 평당 가격(564만원)을 기준으로 했을 때 약 102,220,000원 (564만원/평 * 18.12평) 수준으로 추정해 볼 수 있으며, 신축 연도를 감안하여 110,000,000원에서 130,000,000원 범위 내에서 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있음.

따라서, 경매 진행 시 최저 매각 가격(감정가 150,000,000원)을 확인하고, 시장 시세와의 괴리를 고려하여 110,000,000원에서 130,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됨. (단, 최초 입찰 시 법원에서 정한 최저 매각 가격이 감정가보다 낮게 책정될 경우 이를 기준으로 하되, 감정가 이상의 입찰은 시세와의 격차를 고려하여 매우 신중해야 함.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.