나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1359 [1] 인천광역시 연수구 송도동 30-3 송도센트로드 에이동 21층2105호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나우 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 ""국제업무지구역"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 등 공동주택, 상·업무용건물, 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역이 위치하는 등 제반 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조 철골철근콘크리트평지붕 33층 건물 내 제21층 제2105호로서,
외벽: 복합판넬 붙임 및 유리커튼월 등 마감.
창호: 컬러샷시 창호임.

이용상태

업무시설(사무소)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 냉난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 2필 일단의 장방형 토지로서 업무시설 등 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 70미터, 서, 남, 북측으로 폭 약 20~40미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 기호 1
중심상업지역, 제1종지구단위계획구역(2011-11-02)(국제업무단지), 광로1류(폭 70m 이상)(주간선도로)(접합), 대로1류(폭 35m~40m)(보조간선)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2014-07-14)<철도안전법>임.

2) 기호 2
중심상업지역, 제1종지구단위계획구역(2011-11-02)(국제업무단지), 광로1류(폭 70m 이상)(주간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(국지도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2014-07-14)<철도안전법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경1359 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 30-3 송도센트로드 에이동 21층2105호

건물명: 송도센트로드

구분: 집합건물 (업무시설)

층수: 21층 (총 33층 중)

1.2. 면적 및 규모

토지 면적: 18.99㎡ (약 5.75평)

토지 지분: 18.994㎡ (약 5.75평)

건물 면적: 108.36㎡ (약 32.78평)

건물 지분: 108.3646㎡ (약 32.78평)

총괄표제부 연면적: 201951.97㎡

표제부 연면적: 85215.61㎡

건축물대장상 총 층수: 지상 33층, 지하 4층

1.3. 건물 상세

구조: 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트평지붕

용도: 업무시설 (사무소)

사용승인일: 2011년 10월 12일

1.4. 기타 기본 정보

감정가: 472,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (등기부상 표기)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "국제업무지구역" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트 등 공동주택, 상업 및 업무용 건물, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철역이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

전반적인 교통 여건은 무난하다고 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 광로1류(폭 70m 이상), 대로1류(폭 35m~40m), 중로1류(폭 20m~25m), 경제자유구역, 성장관리권역, 철도보호지구 등으로 지정되어 있습니다.

2.4. 도로 접근성

본건 동측으로는 폭 약 70미터의 도로가, 서측, 남측, 북측으로는 폭 약 20~40미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 진출입 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 을1 근저당권 (2022년 10월 27일 접수, 채권최고액 487,200,000원, 권리자: 농업협동조합자산관리회사)입니다.

3.2. 등기부 요약 (매각으로 소멸되는 권리)

갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2022-10-27)

갑3: 소유권이전 (2022-10-27)

을1: 근저당권 (2022-10-27) - 말소기준권리

갑4: 압류 (2025-06-18) - 말소

갑5: 임의경매 (2025-07-21) - 말소

갑6: 가압류 (2025-09-04) - 말소

갑7: 가압류 (2025-10-16) - 말소

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 있습니다.

토지 을구 1번의 지상권설정등기 (2011년 10월 25일 등기)는 말소되지 않으며, 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 임차인 현황

임차인: 주식회사에스티개발

전입/사업자 등록일: 2023년 08월 07일

보증금: 20,000,000원

차임: 1,500,000원

대항력: 없음

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 2025년 10월 01일

주: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 일부 또는 전액을 배당받지 못할 경우 잔여 보증금에 대해 권리를 주장할 수 있습니다. 확정일자 정보가 누락되어 배당 순위 판단 시 참고가 필요합니다.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 송도센트로드 건물 자체는 업무시설, 판매시설, 근린생활시설 등이 복합된 상업용 빌딩입니다.

국제업무지구역 인근 지역으로, 다양한 상업 시설 및 비즈니스 활동이 활발하게 이루어지는 상권입니다.

4.2. 업종 분석

주 용도가 업무시설(사무소)이므로, 관련 금융, IT, 법률, 컨설팅 등 전문 서비스업종의 입점이 예상됩니다.

건물 내 복합 시설을 고려할 때, F&B, 리테일 등 다양한 업종으로의 확장 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인천 송도 국제도시의 발달된 인프라를 공유합니다.

단지 내 및 인근에 상업 시설, 금융 기관, 공원 등이 잘 갖추어져 있어 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

송도 국제도시 내 다수의 초·중·고등학교 및 대학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

5.3. 의료시설

송도 국제도시 내 주요 병원 및 종합 의료 시설 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지상권 등기 인수

본 물건은 매각 후에도 소멸되지 않는 토지 지상권 설정 등기(2011.10.25. 등기)를 매수인이 인수해야 합니다.

지상권의 내용, 효력 범위, 존속 기간 등을 면밀히 확인하고, 이는 건물 이용에 제약을 줄 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

6.2. 임차인 명도

현재 대항력 없는 임차인이 존재하며, 비록 보증금을 보호받지 못하더라도 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 공실 및 시장 변동성

송도 국제도시 내 신규 업무시설 공급 증가 추세와 거시 경제 상황에 따른 공실 위험 및 임대료 변동성을 고려해야 합니다.

6.4. 주변 환경

주변 지역은 주로 상업 및 주거 복합 지역으로, 일반적으로 혐오시설이 밀집해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 현대적이고 개발이 잘 된 지역으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 송도 국제도시의 핵심 업무지구에 위치한 우량 입지의 업무시설입니다.

교통 및 편의시설 접근성이 뛰어나며, 미래 가치가 높은 지역에 자리하고 있습니다.

다만, 가장 큰 걸림돌은 매수인이 인수해야 하는 토지 지상권 설정 등기입니다. 이 권리의 구체적인 내용과 매수인의 건물 이용에 미칠 영향에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 탁월한 입지

인천 송도 국제업무지구역 역세권에 위치하여 비즈니스 활동 및 개발 잠재력이 높습니다.

8.2. 우수한 접근성

주요 도로망과 대중교통 시설이 잘 갖추어져 있어 출퇴근 및 외부 방문객 접근이 용이합니다.

8.3. 건물 내 편의시설

송도센트로드 복합 건물 내에 다양한 상업 및 편의 시설이 입점해 있어 이용이 편리합니다.

8.4. 잠재적 활용 가치

업무시설로서의 기본 가치 외에, 송도 국제도시의 성장과 함께 임대 수요 증가 및 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

예상 입찰가는 감정가 472,000,000원을 기준으로 하되, 다음 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 인수해야 하는 지상권의 실질적인 가치 평가 및 건물 이용에 미치는 제약 분석.

* 향후 예상되는 임대 수익률, 공실률, 주변 시세 등을 고려한 시장 가치 재평가.

* 명도 진행 시 예상되는 비용 및 시간.

* 경매 시장의 전반적인 동향 및 유사 물건의 낙찰가 분석.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 낙찰받는다고 해도 별도의 인수 보증금은 발생하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.