나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1402 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 294-35 클래시아아파트 12층1202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해맑은 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 미추홀구청 남서측 인근에 위치합니다.
대상물건 주위는 오피스텔, 소규모아파트, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 무난시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철역(수인분당선 '숭의역') 등이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 17층 건물 내 제12층 제1202호로서,
(사용승인일 : 2019.11.05.)
외 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감, 석재 붙임 마감 등
창 호 : 하이새시 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 기준시점 현재 '오피스텔'으로 이용 중입니다. 폐문 부재상태로서 내부를 확인하지 못 하였습니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방 설비, 화재탐지설비, 스프링클러, 옥내소화전, 승강기설비, 주차시설 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, '공동주택 외 2'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 20미터 내외의 도로, 북동측으로 폭 약 3미터 내외의 막다른 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구 , 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경1402 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 민 (민OO)

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 294-35 클래시아아파트 12층1202호

용도: 아파트 (참고: 이용상태는 '오피스텔'로 기재되어 있습니다.)

감정가: 250,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 13.74㎡ (약 4.16평)

토지 지분: 13.739999999999998㎡ (약 4.16평)

건물면적 (전용면적): 84.77㎡ (약 25.64평)

건물 지분: 84.77㎡ (약 25.64평)

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 미추홀구청 남서측 인근에 위치합니다. 주위에는 오피스텔, 소규모 아파트, 각종 근린생활시설 등이 소재하고 있어 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있고 수인분당선 '숭의역'이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 부정형이며, '공동주택 외 2'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 북서측으로 폭 약 20미터 내외의 도로, 북동측으로 폭 약 3미터 내외의 막다른 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한 상태

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 경매 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 민 입니다.

등기부상 말소기준권리(인천지방법원 2022카단180)보다 선순위에 해당하는 권리 중 매수인이 인수해야 하는 권리가 있습니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

* 임차인: 민세아 (마스킹: 민 )

* 보증금: 297,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 01월 28일

* 확정일자: 2022년 01월 11일

* 대항력: 있음

* 비고: 을구 2번 주택임차권 등기.

"매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 따라, 상기 민세아 임차인의 주택임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 보증금 297,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 물건의 가장 중요한 인수 권리입니다.

3.3. 기타 권리 분석

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 가압류, 압류 등의 권리들이 존재하였으나, 대부분 말소되거나 본 경매 사건으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 을구 2번의 주택임차권은 인수 대상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

주변에 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 생활 편의시설

수인분당선 숭의역 및 버스 정류장 이용이 용이하여 교통이 편리합니다. 주변 근린생활시설 이용이 가능하며, 홈플러스 인천숭의점도 근거리에 위치합니다.

5.2. 교육 시설

단지 인근으로 인천숭의초등학교(약 0.8km), 인천남중학교(약 0.8km), 광성고등학교(약 1.1km) 등이 소재하여 교육 환경이 마련되어 있습니다. 숭의유치원이 도보 거리에 있습니다.

5.3. 기타 시설

미추홀구청이 인근에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 인수 부담

보증금 297,000,000원의 선순위 임차인이 존재하며, 배당받지 못할 경우 매수인이 전액을 인수해야 하므로 총 인수 금액이 상당함을 유의해야 합니다. 이는 투자 수익률에 직접적인 영향을 미칩니다.

6.2. 건물 용도 불일치 가능성

등기부상 용도는 '아파트'이나, 이용 상태는 '오피스텔'로 기재되어 있어 실제 건축물 현황 및 관련 법규 준수 여부 확인이 필요합니다.

6.3. 지역 사회 이슈

인근 숭의동 일대에서 장례식장 신·증축 논란이 있어 지역 사회 이슈가 부각되고 있습니다. 이는 지역 개발 및 주민 민원 발생 가능성에 대한 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축인 클래시아아파트의 12층 호실로, 역세권 입지와 주변 생활 편의시설을 갖추고 있다는 장점이 있습니다. 그러나 297,000,000원의 보증금을 인수해야 하는 선순위 임차인이 존재하여, 매수인의 총 투자 비용 부담이 매우 크다는 점이 가장 큰 리스크입니다. 철저한 권리 분석과 예상 낙찰가 산정을 통해 실질적인 투자 가치를 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년 11월 5일 사용 승인된 건물로 비교적 최신식 시설을 갖추고 있습니다.

* 편리한 교통: 수인분당선 숭의역 이용이 가능하여 시내 접근성이 우수합니다.

* 준수한 생활 인프라: 주변에 상업 시설, 학교, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 선순위 임차권 인수 부담으로 인해 시세보다 낮은 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 250,000,000원입니다. 그러나 297,000,000원의 보증금을 인수해야 하는 임차인이 존재하므로, 매수인의 총 실질적인 매입 비용은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

일반적으로 해당 물건의 시장 가치를 고려할 때, 인수 보증금을 제외한 순수 부동산 가치에 대한 입찰가를 산정합니다. 만약 본 물건의 시장 가치가 현재 감정가 수준(250,000,000원)으로 평가된다면, 인수 보증금(297,000,000원)을 고려할 때 총 매입 비용은 감정가를 초과하게 됩니다.

따라서, 본 물건의 성공적인 투자를 위해서는 최소한 보증금 인수 비용을 포함하더라도 시세보다 현저히 낮은 수준에서 총 매입 비용이 결정되어야 합니다.

보수적인 접근으로, 총 매입 비용을 대략 280,000,000원에서 300,000,000원 수준으로 예상할 때, 예상 입찰가는 약 10,000,000원에서 30,000,000원 사이가 될 수 있습니다.

이는 보증금 인수 후 총 지출 금액을 고려한 수치이며, 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁 상황, 및 위험 감수 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

투자 결정 시 반드시 총 지출 비용(입찰가 + 인수 보증금)과 예상되는 자산 가치를 면밀히 비교 분석하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.