나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511143 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 618-9 가온누리 6층605호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영재 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 ""도화역"" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지븡 10층 내 6층 605호로서,

외 벽 : 석재붙임 및 스톤코트 등 마감.
창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 공동주택, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측 및 북동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경511143(1)호 인천지방법원 부동산강제경매 물건입니다.

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 618-9번지, 가온누리 6층 605호에 소재한 오피스텔입니다.

감정가는 183,000,000원입니다.

토지 면적은 19.25㎡ (약 5.82평)이며, 건물 면적은 81.10㎡ (약 24.53평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

본건은 재매각 물건으로, 매수 신청 보증금은 최저 매각 가격의 20%입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치하며, "도화역"에서 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장과 전철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

물건지는 남서측 및 북동측으로 도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리(2022-03-18, 강제경매, 주택도시보증공사)보다 선순위 권리는 없습니다.

을구 6번 순위의 주택임차권(주재현, 보증금 260,000,000원, 전입일자 2022-03-17, 확정일자 2022-03-03)은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, 임차인 김현(전입일자 2025-02-17)은 "대항력 있음"으로 명시되어 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 인수 여부 및 상세 내용을 추가 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

임차인 박상락은 배당신고일자 2026-05-20, 차임 600,000원으로 확인되며, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

총 등기부채권액은 260,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 도화동 일대는 업무시설과 공동주택, 근린생활시설이 복합적으로 분포하고 있습니다.

주변에 상업 시설이 있어 기본적인 편의시설 이용에는 무리가 없을 것으로 보입니다.

도화역을 중심으로 한 지역으로, 향후 개발 계획에 따라 상권 활성화 가능성도 있습니다.

인천대로S-BRT, 문학~공단고가교 지하고속화도로 개설 등 교통망 확충 사업이 진행 중이거나 예정되어 있어 접근성 개선이 기대됩니다.

1.4. 생활정보

인근에 인천도화초등학교(약 0.4km), 인천고등학교(약 0.5km) 등 교육시설이 위치하고 있어 교육 환경이 마련되어 있습니다.

행복한식자재마트(약 0.4km), 대하마트 도화점(약 0.2km) 등 생필품 구매가 용이한 편의시설이 있습니다.

주안역이 차량 약 6~8분 거리에 있어 대중교통 이용 시 접근이 가능합니다.

다만, 최근 기사에 따르면 도화1구역 재개발 지연으로 인한 슬럼화 우려와 산업폐기물 및 쓰레기 방치 문제가 제기되고 있어, 해당 지역의 환경 및 치안 상태에 대한 주의가 필요합니다. 또한, 데이터센터 건립 추진으로 인한 주민 반발 사례도 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 "대항력 있음"으로 표기된 임차인 김현입니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 계약 관계 및 인수 조건에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

본 건은 재매각 물건으로, 이전 차수에서 유찰된 사유나 특별한 문제가 있었을 가능성이 있습니다.

HUG 인수조건 변경이라는 특이사항은 계약 조건의 복잡성을 시사하며, 잔금 납부 및 소유권 이전 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 도화역 인근에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 0원이라는 특이한 상황과 재매각 물건이라는 점은 투자 시 신중한 접근을 요구합니다.

주변 지역의 재개발 지연 및 환경 문제에 대한 우려도 존재하므로, 현장 방문 시 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

권리 분석상 큰 문제는 없어 보이나, 임차인 관련 사항은 전문가와 함께 상세히 검토하는 것이 좋습니다.

1.7. 투자 포인트

도화역 역세권이라는 지리적 이점과 오피스텔로서의 실용성을 갖추고 있습니다.

향후 인천 2호선 연장, GTX-B 노선 추진 등 교통망 개선 호재는 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

감정가 183,000,000원에서 재매각으로 인한 가격 조정 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 도화동 일대 유사 면적 오피스텔의 매매가는 약 1억 3천만 원 ~ 1억 8천만 원 수준으로 파악됩니다.

특히, 전용 20.73㎡(약 6.2평) 오피스텔이 7,500만 원에 매물로 나와 있거나, 전용 62.25㎡(약 18.8평) 오피스텔이 실 1.3억 ~ 1.6억 원 수준으로 시세가 형성된 것을 고려할 때, 본건의 전용 면적(81.10㎡, 약 24.53평) 대비 감정가 1억 8,300만 원은 다소 높은 편으로 보입니다.

또한, 대항력 있는 임차인 김현의 보증금 0원이라는 특수성을 고려해야 합니다. 인수 보증금은 0원으로 계산되나, 해당 임차인과의 명도 과정에서 발생할 수 있는 추가적인 비용이나 시간을 감안해야 합니다.

종합적인 시세, 권리 분석, 잠재적 리스크 및 명도 비용 등을 고려하여, 보수적으로 접근할 경우 예상 입찰가는 1억 4천만 원 ~ 1억 6천만 원 수준에서 고려해 볼 수 있습니다.

본 물건은 재매각이며, 이전 차수 유찰 가격 및 경쟁 구도를 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 현명할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.