나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511155 [1] 인천광역시 서구 오류동 1610-1 인천표면처리센터공장동 OOOOOO 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜성 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 오류동 소재 ""푸른나래공원"" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 대상물건과 유사한 형태의 지식산업센터 및 다수의 공장, 지원시설 등으로 형성되어 있는 산업단지로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

2017.03.10 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상8층 건물내 공장동 제7층 제719호로서,
- 외 벽 : 몰탈위 페인트 및 일부 석재 마감 등
- 내 벽 : 몰탈위 페인트 마감 등
- 창 호 : 하이샤시 등으로 시공되었습니다.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 층별 소화전설비, 승강기설비(승객용 및 화물용) 등이 되어 있으며, 각 층별로 주차장이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 가로장방형의 토지로서, 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설, 기숙사) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 25미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 지구단위계획구역(뷰티풀파크), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05- 20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 대상물건(2) 기계기구는 에폭시 코팅 설비로서, 기준시점 현재 가동은 하지 않고 있는 상태이며 정상 가동 여부는 확인하지 못하였습니다.
다. 대상물건(2) 기계기구는 오류동 1610-1 인천표면처리센터공장동 제7층 제719호 내에 소재하며, 동 장소에서 실사하였습니다.

물건 비고

일괄매각, 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계 및 기구 에폭시 코팅 설비 1식 포함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경511155 (1)

소재지: 인천광역시 서구 오류동 1610-1 인천표면처리센터공장동 7층 719호

용도: 지식산업센터 (집합건축물대장상 공장)

감정가: 1,440,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (근저당권 등)

특이사항: 공동담보, 공장 및 광업재단저당법 제6조에 따른 기계 및 기구 에폭시 코팅 설비 1식 포함 매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 110.08㎡ (약 33.30평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 338.97㎡ (약 102.54평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 대상 물건은 인천광역시 서구 오류동 소재 "푸른나래공원" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 본 물건과 유사한 형태의 지식산업센터, 다수의 공장 및 지원시설 등이 밀집해 있는 산업단지를 형성하고 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 이용 여건은 무난한 편입니다. 북동측으로는 폭 약 25미터의 포장도로와 접하고 있어 도로망 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반공업지역, 지구단위계획구역(뷰티풀파크), 대로3류(폭 25m~30m), 가축사육제한구역, 일반산업단지, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리현황

말소기준권리는 2023년 05월 25일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(을39)입니다.

등기부상 소유권이전1번신탁등기말소(갑2), 근저당권 2건(을39, 을40), 가압류 5건(갑3, 갑4, 갑6, 갑7, 갑11), 압류 2건(갑8, 갑9), 그리고 본건 임의경매 개시결정(을12)이 존재합니다.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권이 등기되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 산업단지 중심 상권

대상 물건이 위치한 인천 서구 오류동 지역은 다수의 지식산업센터와 공장, 지원시설 등이 밀집한 산업단지입니다. 이는 관련 산업체와의 시너지 효과 및 배후 수요를 기대할 수 있는 환경을 제공합니다.

4.2. 지원시설 및 근린생활시설

지식산업센터 지원시설에는 제1종, 제2종 근린생활시설 등이 포함될 수 있어, 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

산업단지 내 위치로 인해 대규모 상업시설과의 직접적인 근접성은 낮을 수 있으나, 단지 내 지원시설 및 인근 지역의 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 푸른나래공원이 인근에 있어 녹지 공간 접근성도 양호한 편입니다.

5.2. 대중교통

인근 노선버스 정류장을 통한 대중교통 접근성이 확보되어 있으며, 차량 이용 시에도 주요 도로망으로의 연결이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 기계설비의 현 상태

매각에 포함된 기계 및 기구(에폭시 코팅 설비 1식)는 현재 가동하지 않고 있으며, 정상 가동 여부 확인이 불가합니다. 따라서 인수 후 추가적인 점검, 수리 또는 교체 비용이 발생할 수 있으며, 이는 예상치 못한 지출로 이어질 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 불확실성

임대 관계가 미상이며, 인수 보증금이 없는 것으로 파악되었습니다. 만약 현재 점유자가 있을 경우, 명도 절차 진행 시 예상치 못한 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다. 또한, 공실 위험 또는 임대료 수취 관련 불확실성이 존재합니다.

6.3. 산업단지 환경

산업단지 특성상 운영 중인 공장들로 인한 소음, 분진 등의 환경적 요인이 발생할 수 있습니다. 이는 향후 물건의 이용 또는 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

인천 서구 오류동 산업단지에 위치한 지식산업센터로, 2017년 사용승인된 비교적 신축 건물에 해당하여 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다. 건물과 토지가 일괄 매각되며, 공장 운영에 필요한 일부 기계 설비가 포함된 점은 초기 투자 비용 절감 요인이 될 수 있습니다. 권리관계 또한 말소기준권리 이하의 후순위 권리들이 대부분 말소될 예정이어서 비교적 명확한 편입니다.

다만, 포함된 기계 설비의 현재 상태와 가동 불확실성, 그리고 임대 관계가 미상이라는 점은 본 물건의 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다. 이러한 불확실성 요인들을 충분히 검토하고, 잠재적 가치 상승 요인과 비교하여 실익을 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축에 가까운 건물(2017년 사용승인)로, 현대적인 시설과 양호한 관리 상태 기대.

* 산업단지 내 입지로, 관련 산업체들의 증설 및 신규 입주 수요를 통한 임대 수익 및 시세 상승 가능성.

* 일괄 매각되는 기계 설비는 초기 설비 투자 비용 절감 효과.

* 인천 서구의 지속적인 도시 개발 및 산업 인프라 확충에 따른 장기적 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가 산정 시 고려사항

본 물건의 감정가는 1,440,000,000원이며, 등기부채권 총액은 약 1,443,789,851원으로 감정가와 유사하거나 약간 상회하는 수준입니다. 인수해야 할 임차인의 보증금은 없으나, 포함된 기계 설비의 가치 및 수리비, 명도 관련 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

예상 입찰가는 반드시 감정가를 기준으로 하되, 현지 시세, 유사 물건 거래 사례, 향후 예상되는 임대 수익률, 그리고 본 물건이 가진 잠재적 리스크(기계 설비 상태, 임대 관계 미상 등)를 면밀히 분석하여 결정해야 합니다. 구체적인 입찰가 산정은 관련 전문가와 상담하여 최신 정보를 바탕으로 신중하게 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.