나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1104 [1] 인천광역시 중구 운서동 2744-1 풍림아이원아파트 204동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운서동 소재 ""인천공항중학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 도보 20분 내외 거리에 공항철도 ""운서역"" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제404호로서,
(사용승인일 : 2002.11.14.)

외벽 : 몰탈 위 페인팅 등,
창호 : 새시 창호 등 입니다.

이용상태

아파트로 이용중 입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 아파트부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약20미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 시가지조성사업지역, 경제자유구역(2025-02-14)(운북4지구 지적재조사사업 완료에 따른 지형도면 변경 고시)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(공항고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(공항중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(삼목초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(삼목초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2014-08-05)()<수도권정비계획법> 입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1104 (1)

소재지: 인천광역시 중구 운서동 2744-1 풍림아이원아파트 204동 4층404호

용도: 아파트

감정가: 244,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 89.79㎡ (약 27.16평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 84.70㎡ (약 25.62평) (전용면적)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제404호

사용승인일: 2002년 11월 14일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운서동에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 도보 20분 내외 거리에 공항철도 '운서역'이 소재합니다. 또한, 노선버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 양호한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부채권 총액: 221,665,224원

말소기준권리: 을7 근저당권 (2023-09-05) 하나은행 (200,200,000원)

3.2. 소유권 및 권리변동 내역

* 소유권보존: 2002-12-12 (주식회사창보종합건설)

* 소유권이전: 2003-08-05 (배경선)

* 소유권이전: 2007-08-07 (원상연 외 1명)

* 공유자전원지분전부이전: 2021-10-25 (송현서)

* 근저당권: 2023-09-05 (하나은행, 200,200,000원) - 말소기준권리

* 압류: 2024-10-14 (남동세무서장) - 말소

* 소유권이전: 2025-07-02 (박찬주, 상속) - 말소

* 임의경매개시결정: 2025-07-28 (하나은행, 189,321,492원) - 말소 (본건 사건)

* 가압류: 2025-07-30 (웰컴저축은행주식회사, 3,068,794원) - 말소

* 가압류: 2025-09-16 (케이비캐피탈주식회사, 18,396,430원) - 말소

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (정보 없음)

3.4. 임차인 현황

임차인: 박상호 (박 )

보증금: 30,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자: 2023-04-13

확정일자: 2023-09-14

배당신고일자: 2025-10-22

대항력: 있음

비고: 유동화물건, 대항력있는임차인

인수 보증금 합계: 0원 (단, 대항력 있는 임차인의 경우 배당을 받지 못하면 보증금 인수 가능성이 있으므로 최종 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거지역에 위치합니다.

4.2. 주변 상업 시설

인천공항중학교가 인근에 있어 교육 관련 수요가 있으며, 운서역을 중심으로 상권이 형성되어 있으나, 본건은 주거 기능에 중점을 둔 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

공항철도 운서역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 인천 시내 및 수도권 접근성이 좋습니다.

5.2. 교육

인천공항중학교, 공항고등학교, 삼목초등학교 등이 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적 정보는 제한적)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

박 임차인은 전입일자(2023-04-13)가 말소기준권리(2023-09-05)보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있으나, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 낙찰자가 해당 보증금 30,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 따라서 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

6.2. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 상대/절대보호구역(각종 학교), 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다. 특히, 공항 시설법에 따른 장애물제한표면구역은 항공기 운항 안전을 위해 건물 높이 등에 제한을 받을 수 있습니다.

6.3. 건물 노후화

2002년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.4. 유동화 물건

유동화 물건으로 채권 양수도 등 복잡한 권리관계가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다. (본건은 임의경매로 진행되어 권리관계가 명확해지고 있으나, 특이사항으로 인지)

7. 종합 의견

인천광역시 중구 운서동에 위치한 풍림아이원아파트 물건으로, 공항철도 운서역과 인접하여 교통 편의성이 우수합니다. 주변에 학교 등 교육 시설이 잘 갖추어져 있어 실거주 목적에 적합할 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 복잡한 토지이용계획, 건물 노후화 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 투자 전 반드시 면밀한 검토가 필요합니다. 감정가는 2억 4천 4백만원으로, 현 시세 및 본 물건의 제반 사항을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

공항철도 운서역 이용이 용이하여 서울 도심 및 인천국제공항으로의 접근성이 뛰어납니다.

8.2. 교육 환경

다수의 학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 세대의 선호도가 높을 수 있습니다.

8.3. 지역 개발 가능성

인천 지역의 개발 계획 및 공항 관련 배후 수요 증가에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 고려사항

* 감정가: 244,000,000원

* 임차인 인수 보증금: 30,000,000원 (대항력 있는 임차인으로 인수 가능성 있음. 본 건은 인수 보증금 0원으로 표기되었으나, 최종 확인 및 배당 현황에 따라 달라질 수 있음)

* 기타 말소되는 권리 총액: 221,665,224원 (말소기준권리 이하 권리)

* 건물 노후화 및 제한사항 등

9.2. 입찰가 산정 가이드라인

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 대비 80% ~ 90% 수준을 기본으로 하되, 대항력 있는 임차인 보증금 인수 여부, 주변 시세, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 만약 임차인 보증금 30,000,000원을 인수해야 할 경우, 총 취득 비용이 증가하므로 이를 감안한 입찰가 산정이 필요합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 최신 시세 조사 및 현장 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.