나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511103 [1] 인천광역시 서구 검암동 623-4 1동 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류호광감정 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 ""간재울중학교"" 서측 인근의 디에스리치빌 단지
내에 위치하며, 주위일대는 동류형의 공동주택 과 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로
주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 각종 차량의 출입이 용이하고 버스정류소 등이 근거리에 소재하여,
대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

2011. 07월경에 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 4층건
다세대주택 건물 내 4층 403호로서,
외벽:콘크리트 위 본타일 등 마감.
내벽:몰탈 위 벽지 등 마감.
창호:샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 방형인 토지로서 인접토지 및 도로와 동고평탄하며, 현황 다세대주택 건물의
부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 다세대주택은 서측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로(접함),
가축사육제한구역(2025-05-20), 상대호보구역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 사항은 미상임.
(2)본건 다세대주택은 통칭 ""디에스리치빌"" 1동 4층 403호로 호칭함.

물건 비고

-통칭 '디에스리치빌'임
-이 사건 매각대상물건은 출입문 표시상 '403호'이나 건축물대장의 건축물현황도상 '402호'로 공부와 현황이 불일치한 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 인천지방법원 2025타경511103 (1)

• 소재지: 인천광역시 서구 검암동 623-4 1동 4층 403호

• 용도: 다세대주택

• 감정가: 116,000,000 원

• 토지면적: 27.06㎡ (약 8.19평)

• 건물면적: 36.09㎡ (약 10.92평)

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산강제경매

• 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

• 주의사항:

* 통칭 '디에스리치빌'로 불림.

* 출입문 표시는 '403호'이나, 건축물대장상 '402호'로 공부와 현황이 불일치함.

1.1. 입지조건

• 위치: 인천광역시 서구 검암동 소재 '간재울중학교' 서측 인근 '디에스리치빌' 단지 내에 위치.

• 주변 환경: 동유형의 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주변 환경은 무난한 편임.

• 토지 이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로(접함), 가축사육제한구역, 상대호보구역, 과밀억제권역.

• 교통: 차량 출입 용이하며, 버스정류장이 근거리에 있어 대중교통 사정은 무난함.

• 주변 시설:

* 간재울중학교가 인근에 소재하여 교육 환경을 갖추고 있음.

* 경인 아라뱃길이 지나가며, 주변으로 정서진, 국립생물자원관 등 공원 및 문화 시설이 있음.

* 인천 도시철도 2호선 검암역 및 검바위역이 인근에 위치하여 수도권 접근성이 좋음.

* 다만, 인천 서구 전반적으로 환경·위해시설에 대한 우려가 있으며, 쓰레기 무단투기 문제나 폐기물 처리 시설(소각장, 열분해시설 등) 설치 논의가 간헐적으로 언급되어 일부 지역에 해당될 수 있음. 직접적인 혐오시설이 본건 인근에 명확히 보고된 바는 없으나, 향후 지역 개발 방향 및 주변 환경 변화에 대한 지속적인 관심이 필요함.

1.2. 권리분석

• 말소기준권리: 2023년 4월 20일 울산세무서장 압류 (갑10).

• 임차인 현황:

* 임차인: 박 (주택도시보증공사)

* 보증금: 107,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-21

* 확정일자: 2021-05-07

* 배당신고일자: 2023-07-26

* 대항력: 없음

* 특이사항: 임차인 정보와 달리 '대항력 있음'으로 기재된 정보가 있으나, 등기부등본상 주택임차권(을5)은 말소 예정이며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 낙찰자가 인수할 보증금은 0원임. 따라서 해당 임차권은 매각으로 소멸될 것으로 판단됨.

• 기타 권리:

* 압류(울산세무서장, 서울특별시, 서구청) 및 강제경매(주택도시보증공사) 등이 등기되어 있으며, 이들은 모두 말소기준권리 하에 있어 매각으로 소멸됨.

• 총 등기부채권액: 107,000,000원.

1.3. 상권분석

• 주변의 주거지역 내 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있는 것으로 판단됨.

• 대중교통 이용이 편리하여 유동인구 확보에 유리할 수 있으나, 아파트 단지 위주의 배후 수요를 가진 지역으로 특정 상권이 발달한 형태는 아님.

• 경매 물건 자체는 다세대주택으로, 상권 분석보다는 주거 가치 중심으로 평가됨.

1.4. 생활정보

• 교육: 간재울중학교가 인근에 소재하며, 주변에 다수의 초·중·고등학교가 있어 교육 환경이 양호함.

• 교통: 인천 도시철도 2호선(검암역, 검바위역) 이용이 가능하며, 간선도로망 접근성이 좋아 서울 및 수도권 이동이 용이함.

• 편의시설: 단지 내 및 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능함. 국립생물자원관, 정서진 등 문화/휴식 공간 접근성도 양호함.

1.5. 잠재적 리스크

• 공부와 현황의 불일치: 현관문 표시 '403호'와 건축물대장상 '402호'가 불일치하여, 추후 전입신고, 재산권 행사, 매매 등에서 혼란이 발생할 수 있음. 이에 대한 명확한 소명 및 확인 절차가 필요함.

• 임차인 인수 여부: 초기 정보와 달리 대항력이 없는 것으로 분석되나, HUG의 말소 동의 확약서 제출 사유 등 구체적인 인수 조건 변경 관련 상세 내용은 추가 확인이 필요함. (현재 분석상 인수 보증금 0원으로 예상)

• 건축물 관련 하자: 사용승인일(2011년 7월)로부터 약 15년이 경과하여 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

1.6. 종합 의견

• 본건은 인천광역시 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 간재울중학교 인근에 자리하여 교육 환경이 우수하고 대중교통 접근성도 양호함.

• 단지 내에 위치하여 주거 환경이 안정적이며, 주변 편의시설 이용 또한 용이함.

• 권리분석상 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단되나, 공부와 현황의 불일치(403호 vs 402호) 문제는 명확히 확인하고 해결해야 할 과제임.

• 감정가는 1억 1천 6백만 원이나, 최근 실거래가를 고려할 때 시세 대비 적정 입찰가 산정이 중요함.

1.7. 투자 포인트

• 우수한 교통 환경: 인천 2호선 이용 용이, 간선도로 접근성 좋음.

• 안정적인 주거 환경: 학교 및 생활 편의시설 인접, 공동주택 밀집 지역.

• 인수 부담 적음: 임차인 보증금 인수 부담이 없는 것으로 판단됨.

• 개발 가능성: 인천 서구 지역의 지속적인 도시 개발 및 교통망 확충 기대.

1.8. 예상 입찰가

• 감정가: 116,000,000원

• 최근 실거래가 분석:

* 30.72㎡ (약 9.3평): 93,000,000원 (평당 약 1000만원)

* 62.67㎡ (약 19평): 179,000,000원 (평당 약 942만원)

* 72.87㎡ (약 22평): 183,000,000원 (평당 약 832만원)

• 본건 면적: 36.09㎡ (약 10.92평)

• 본건의 면적(10.92평)은 비교 물건 중 가장 작은 면적(9.3평)보다 약간 크지만, 다른 비교 물건들보다는 작으므로 평당 단가는 가장 작은 면적의 가격 수준 또는 그보다 약간 낮게 형성될 가능성이 있음.

• 가장 작은 면적의 평당가(약 1000만원)를 적용 시: 10.92평 * 10,000,000원/평 = 109,200,000원.

• 시장 시세 및 감정가, 그리고 공부 불일치와 같은 리스크 요인을 고려할 때, 본건의 적정 시세는 약 100,000,000원에서 110,000,000원 사이로 판단됨.

• 최소 입찰가(감정가의 70% 또는 80% 등 법원 규정에 따름, 정보상 확인 불가)를 고려하고, 권리 분석상 추가 인수 부담이 없다는 점, 그리고 공부 불일치 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요함.

• 예상 입찰가: 105,000,000원 ~ 110,000,000원.

• (참고: 본 예상 입찰가는 제공된 시세 정보와 감정가를 바탕으로 한 것이며, 실제 낙찰가는 현장 조사, 법원 경매 진행 상황, 경쟁 입찰자 수 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.