나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511091 [1] 인천광역시 서구 경서동 731-6 두호리치빌 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토감정 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 '경서초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독
주택, 다가구주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 주거지대
로서 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 제4층 제401호로서,
(사용승인일: 2015.06.23)

외벽: 석재붙임 마감 등
창호: PVC 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 현황 공동주택(도시형생활주택-단지형
다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2025-
05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-04-16)<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(2015-05-07)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대
보호구역(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경511091 (1)

소재지: 인천광역시 서구 경서동 731-6, 두호리치빌 4층 401호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

감정가: 154,000,000원

토지면적: 38.53㎡ (약 11.65평)

건물면적: 52.24㎡ (약 15.81평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

건축물 사용승인일: 2015년 06월 23일

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 서구 경서동에 소재하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 주거지대입니다.

1.2. 2. 교통상황

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.2. 3. 토지 이용 현황

본건 토지는 인접 필지 대비 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 현황 공동주택(도시형생활주택-단지형 다세대) 건부지로 이용 중입니다. 동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행에 문제가 없습니다.

1.2. 4. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m) 지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 04월 26일자 울산세무서장의 압류(갑4)입니다.

1.3. 2. 매각으로 소멸되는 권리

본 경매 절차를 통해 매각으로 인해 소멸되는 권리는 다음과 같습니다.

* 갑4. 압류 (울산세무서장)

* 갑5. 압류 (서울특별시)

* 갑6. 압류 (인천광역시 서구)

* 을5. 주택임차권 (김정현, 157,000,000원) - 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 소멸 예정입니다.

* 갑7. 강제경매 (주택도시보증공사, 157,000,000원) - 본 경매 개시 결정에 따른 권리입니다.

1.3. 3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

권리 분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 을구 순위 5번의 주택임차권 역시 HUG의 말소 동의로 인해 소멸될 예정입니다.

1.3. 4. 인수 보증금 및 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 백

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-06-26

* 대항력: 없음

* 비고: 권리 분석상 인수 부담 없음. 다만, 보증금 및 차임이 미상(0원)으로 기재되어 있으며, 전입일자가 최근(2025년 6월)으로 되어 있어 실제 점유 및 권리 행사 가능성이 있는지 추가적인 현장 확인 및 권리 신고 내역 검토가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (김정현)

* 보증금: 157,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-24

* 확정일자: 2021-05-27

* 배당신고일자: 2023-07-31

* 대항력: 없음

* 비고: HUG가 채권자이며, 본 임차권은 말소 예정이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주거지대 형성

해당 물건은 주거지대 내에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지가 혼재되어 있어 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.4. 2. 근린생활시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 교육시설

북동측 인근에 경서초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

1.5. 2. 주변 시설

근린생활시설 및 공원이 인근에 있어 생활 편의 및 휴식 공간 접근성이 좋습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. HUG 인수조건 변경

채권자가 주택도시보증공사(HUG)이며, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 HUG의 채권 회수 또는 자산 관리 방식에 영향을 줄 수 있는 요인이므로, 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다. HUG와의 협의 또는 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 2. 감정가와 시세의 괴리

본건의 감정가는 154,000,000원이지만, 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과 인근 유사 물건의 시세는 7,600만원에서 9,000만원 수준으로 형성되어 있습니다. 감정가와 실제 시세 간의 큰 격차는 입찰 시 주의가 필요한 부분이며, 감정가 산정 기준 및 최근 시세 하락 원인에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

1.6. 3. 임차인 백부연 관련 확인 필요

임차인 백부연의 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있고 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 전입일자가 2025년 6월로 최근이며 금액 미상 상태이므로, 해당 임차인의 실제 점유 여부, 권리 신고 여부, 그리고 잠재적인 법적 문제 발생 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

인천 서구 경서동에 위치한 본 도시형생활주택은 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 인수할 부담이 적을 것으로 보입니다. HUG가 채권자라는 점과 HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있으나, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로 낙찰자는 깨끗한 권리를 확보할 수 있습니다. 다만, 가장 큰 문제는 감정가와 실제 시장 시세 간의 현저한 괴리입니다. 이러한 시세와의 차이를 충분히 인지하고, HUG 인수조건 변경 내용을 명확히 파악한 후 신중하게 접근해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1. 권리 분석상 안전성

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 '소멸주의' 경매 물건으로, 낙찰 후 권리 관계에 대한 부담이 적습니다.

1.8. 2. 시세 대비 저가 매수 가능성

감정가 대비 낮은 실제 시세를 고려할 때, 적절한 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

1.9. 1. 최근 시세 분석

제공된 최근 매매 정보(2026년 1월)에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 45~56㎡)의 인근 다세대 주택 거래가는 7,600만원에서 9,000만원 사이로 형성되어 있습니다.

* 56.24㎡ (크리스탈빌): 8,500만원

* 47.76㎡ (그레이스파크빌): 9,000만원

* 44.88㎡ (보람아트빌2차): 7,600만원

본건의 건물 면적은 52.24㎡(약 15.81평)이므로, 최근 시세를 기준으로 추정 시 8,700만원 ~ 9,000만원 수준으로 판단됩니다.

1.9. 2. 감정가 및 최저매각가격

본건의 감정가는 154,000,000원으로, 이는 최근 시세 대비 약 70% 이상 높은 수준입니다.

* 1차 경매 최저 입찰가: 154,000,000원

* 2차 경매 최저 입찰가 (유찰 시 80% 적용): 약 123,200,000원

* 3차 경매 최저 입찰가 (유찰 시 80% 적용): 약 98,560,000원

1.9. 3. 예상 입찰가 산정

최근 실거래가 수준(약 9,000만원)을 기준으로, 2차 또는 3차 경매 시 입찰 경쟁이 이루어질 가능성이 높습니다. 감정가와의 큰 괴리, HUG 인수조건 변경이라는 불확실성 요소를 고려할 때, 현재 시세 수준 또는 소폭 상회하는 가격을 목표로 하는 것이 합리적입니다.

* 최종 예상 입찰가 범위: 9,800만원 ~ 1억 1,000만원

1.9. 4. 추가 검토 사항

* HUG 인수조건 변경의 구체적인 내용 확인 및 HUG 측과의 협의 필요성 검토

* 감정가 산정 근거 및 시세와의 괴리 원인 분석

* 임차인 백부연의 실제 점유 및 권리 신고 여부 확인

* 부동산등기부등본 및 건축물대장 최종 확인을 통한 권리 관계 및 건물 상태 재확인

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.