나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510983 [1] 인천광역시 부평구 부평동 768-91 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나은감정 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 경인로818번길에 위치하며,
주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고,
인근에 노선버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

1996년 9월에 사용승인된
철근콘크리트조 스라브지붕 4층 중
4층 402호로서,
외벽: 드라이비트 마감
창호: 샷시 이중창호임.
(사용승인일:1996-09-23)

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측, 동측 및 남측으로 노폭 약 2미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(토지 1)
제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(희망천지구), 주거환경개선지구<도시저소득주민의
주거환경개선을위한임시조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.
(토지 2)
제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(희망천지구), 주거환경개선지구<도시저소득주민의
주거환경개선을위한임시조치법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경510983 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 768-91 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 75,000,000원

토지면적: 12.50㎡ (약 3.78평)

건물면적: 41.24㎡ (약 12.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO (서울보증보험)

1.2. 건물 정보

건축 연도: 1996년 9월 (사용승인일: 1996-09-23)

구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 중 4층 402호

마감: 외벽 드라이비트 마감, 창호 샷시 이중창호

이용상태: 공동주택(다세대주택)으로 이용 중

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스난방설비 등

1.3. 토지 정보

형상 및 이용상태: 2필 일단의 부정형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중

인접 도로상태: 북동측, 동측 및 남측으로 노폭 약 2미터의 포장도로와 접함

토지 이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(희망천지구), 주거환경개선지구, 과밀억제권역 (일부 토지는 준보전산지 포함)

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 주거환경개선지구, SGI 인수조건 변경

주의사항: (별도 명시된 주의사항 없음)

특수물건정보: 주거환경개선지구, SGI 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 인천광역시 부평구 경인로818번길에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설

본건 주변에는 주거지역으로서 기본적인 편의시설(상가, 마트, 병원 등)이 분포할 것으로 예상됩니다. 또한, 교육 시설(학교) 및 공공시설 접근성도 양호할 것으로 판단됩니다. (혐오시설 관련 정보는 확인되지 않음)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2019년 02월 11일에 접수된 박정호 근저당권(을12, 금150,000,000원)입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않으므로, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 을구 순위 13번 주택임차권등기(한국토지주택공사, 보증금 73,000,000원)는 채무자의 대항력이 없으며, 서울보증보험 주식회사의 대항력 포기서 및 말소 동의서가 제출되었고 등기부상 말소 처리되어 인수되지 않을 것으로 보입니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 기타 갑구의 소유권 이전, 가압류, 압류 권리 등은 모두 말소기준권리 이후에 등기되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 총 채무액 (등기부상)

등기부상 채권 총액: 243,049,861원

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 시세 동향 (제공된 JSON 데이터 기반)

제공된 최근 매매 데이터를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 인천 부평구 부평동 656-11 소재 해담캐슬 (2016년식, 43.31㎡): 2026년 7월 2일, 188,000,000원 거래. (평당 약 14,350,000원)

* 인천 부평구 부평동 10-498 소재 해피팰리스 (2015년식, 49.26㎡): 2026년 7월 1일, 284,000,000원 거래. (평당 약 19,060,000원)

* (참고) 인천 서해구 부평동 475-12 소재 우진그린빌 (2001년식, 38.94㎡): 2026년 7월 2일, 70,000,000원 거래. (평당 약 5,940,000원) - 본 건과 연식 및 금액 차이가 커서 직접적인 비교는 어려움.

4.2. 본건 시세 평가

본건은 1996년식으로 주변 신축 다세대주택 대비 연식이 오래되었습니다. 감정가는 75,000,000원 (평당 약 6,012,000원)으로, 최근 매매된 신축 건물(2015-2016년식)의 평당 시세(약 14,350,000원 ~ 19,060,000원) 대비 상당히 낮은 수준입니다. 이는 감정평가 시점의 시장 상황, 건물의 상태, 또는 '주거환경개선지구' 및 'SGI 인수조건 변경'과 같은 특수 요인이 반영되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 다세대주택으로, 일반적인 가정의 주거 공간으로 이용하기에 적합합니다. 1996년에 건축되어 비교적 오래되었으나, 철근콘크리트 구조로 견고성은 유지하고 있을 것으로 판단됩니다.

5.2. 주변 편의시설 및 교육시설

인천 부평구 부평동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 분포하여 생활 편의성이 양호합니다. 또한, 주변에 학교들이 위치하여 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

1996년 건축된 건물로, 외벽 마감재(드라이비트) 및 내부 설비(난방, 배관 등)의 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 주거환경개선지구 지정

본 건이 속한 지역이 주거환경개선지구로 지정되어 있어, 향후 재개발/재건축 가능성이 있습니다. 이는 장기적인 가치 상승 요인이 될 수 있으나, 사업 진행 과정 및 완료 시점의 불확실성, 소유권 관련 복잡성 등은 리스크 요인이 될 수 있습니다.

6.3. SGI 인수조건 변경

서울보증보험(SGI) 관련 인수 조건 변경 사항은 구체적인 내용 파악이 필요합니다. 이는 계약 조건, 인수 후 관리, 향후 처리 등에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 불확실성 요인이므로 면밀한 검토가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구에 위치한 다세대주택으로, 비교적 오래되었으나 입지 조건 및 교통 편의성은 양호한 편입니다. 권리 분석상으로는 인수할 권리가 없어 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다. 다만, 감정가(75백만원)와 최근 유사 지역의 시세(140백만원 ~ 280백만원 이상) 간 큰 괴리가 존재하며, 이는 건물의 노후화, 주거환경개선지구 지정, 그리고 'SGI 인수조건 변경'과 같은 특수 요인이 복합적으로 작용한 결과로 보입니다. 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 시장 시세와 감정가 간의 차이를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 현저히 낮은 감정가: 최근 매매가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 통한 투자 수익 기대 가능성이 있습니다.

* 양호한 입지 및 교통: 부평동의 주거 지역에 위치하며 대중교통 이용이 편리합니다.

* 재개발/재건축 잠재력: 주거환경개선지구 지정으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대가 가능합니다.

* 권리관계 명확: 매각으로 인한 권리 소멸이 확실하여 안전한 권리 인수가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 고려할 때, 본건의 실제 시장 가치는 감정가인 75,000,000원보다 상당히 높을 것으로 추정됩니다. (평당 약 14,000,000원 ~ 19,000,000원 기준 시 175,000,000원 ~ 237,000,000원 범위 추정)

하지만, 건물의 노후화(1996년식), '주거환경개선지구' 지정으로 인한 불확실성, 그리고 'SGI 인수조건 변경'이라는 특수 요인을 감안할 때, 무리한 고가 입찰은 위험할 수 있습니다.

따라서, 감정가를 상회하면서도 시장 가치 대비 합리적인 수준으로, 잠재적 리스크를 고려한 100,000,000원 ~ 120,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 이는 감정가의 약 133% ~ 160% 수준이며, 시장가 대비 여전히 높은 시세차익을 확보할 수 있는 범위입니다. 최종 입찰가는 본건의 현장 상태, 권리 분석 상세 내용, 그리고 'SGI 인수조건 변경'에 대한 추가 정보 확인 후 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.