나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63646 [1] 경기도 파주시 야당동 79-8 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디케이 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 ""운정4동행정복지센타"" 남측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반입지 여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건내 제3층 제301호로서,
(사용승인일 : 2022.03.14.)
외벽 : 드라이비트 마감 등.
내벽 : -.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중으로 이용상황 등은 후첨 내부구조도 참조바람.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 야당동79-8 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
기호2) 야당동 79-18 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.21.자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 고양지원 2025타경63646 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 파주시 야당동 79-8, 3층 301호

* 토지 면적: 46.17㎡ (약 13.96평)

* 토지 지분: 46.17㎡

* 건물 면적: 39.83㎡ (약 12.05평)

* 건물 지분: 39.83㎡

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 253,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "운정4동행정복지센터" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리: 영등포세무서장의 압류 (2023.03.09.)

3.2. 등기부현황 (말소예정 권리)

* 주택임차권 (최민정, 267,000,000원) - 전입일자 2022.04.18, 확정일자 2022.04.01

* 압류 (영등포세무서장)

* 가압류 (주택도시보증공사, 1,023,000,000원)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 267,000,000원) - 사건번호 2025타경63646

3.3. 임차인 현황 및 인수 조건

* 임차인: 박

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입일자: 2025-05-12

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 최

* 보증금: 267,000,000원, 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-18

* 확정일자: 2022-04-01

* 배당신고일자: 2024-04-30

* 대항력: 없음

* 비고:

* 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 2026.05.21.자 '인수조건변경확약서(대항력포기확약서)'를 제출하였습니다.

* 이 확약서의 내용은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 것입니다.

* 이에 따라 최 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 예상됩니다.

* 주의: 보증금액은 267,000,000원으로 명확히 기재되어 있으나, HUG의 확약서로 인해 낙찰자가 인수하지 않을 가능성이 높습니다. 다만, 법원의 최종 판단을 확인해야 합니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 정보가 부족하여 확인되지 않음 (작성일 2026.02.13. 기준, 지상권 개요에 대한 정보 부족)

4. 건물 정보 및 이용 상태

4.1. 건물 구조 및 현황

* 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 제3층 제301호

* 사용승인일: 2022년 03월 14일

* 외벽: 드라이비트 마감 등

* 창호: 샷시창호 등

4.2. 이용 상태

* 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

5. 토지 정보

5.1. 토지 이용 현황

* 2필지 일단의 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 본건은 남동측으로 도로에 접해 있습니다.

5.2. 토지이용계획

* 계획관리지역, 성장관리계획구역(준주거 Zone), 가축사육제한구역

6. 상권분석 및 생활정보

6.1. 주변 시세 분석

* 최근 거래 사례 분석 (2026년 7월 기준, 만원 단위)

* 경기 파주시 야당동 239-200, 태종에비뉴 (다세대, 2019년식, 3층, 65.1㎡): 28,500만원

* 경기 파주시 야당동 190-5, 요산아트빌 (연립, 2015년식, 1층, 56.035㎡): 15,000만원

* 경기 파주시 야당동 150-1, 자연에가 (연립, 2015년식, 2층, 57.45㎡): 18,000만원

* 본 물건(전용면적 39.83㎡, 2022년식)은 비교적 최신 건물로, 가장 유사한 거래 사례인 태종에비뉴(2019년식, 65.1㎡, 28,500만원)와 비교 시, 본 건의 감정가 253,000,000원은 평당가 기준으로 볼 때 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 태종에비뉴 거래가 기준 평당 약 1,446만원/평 (28,500만원 / 19.7평) 대비, 본 건의 감정가는 평당 약 2,108만원/평 (253,000,000원 / 12.05평)입니다.

* 다만, 본 건은 건립 연도가 더 최신이라는 점에서 가격 상승 요인이 있을 수 있습니다.

6.2. 생활 편의시설

* 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 운정4동행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

6.3. 주변 시설 검색 (가상)

* 주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 본건과 인접한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 권리 관계

* 가장 큰 리스크는 임차인 최 의 보증금 인수 여부입니다.

* 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 최 임차인의 보증금 267,000,000원을 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 예상됩니다.

* 하지만 이는 HUG의 의사를 반영한 것이며, 최종적으로 법원에서 임차인의 대항력 유무 및 보증금 인수 여부를 판단하게 됩니다. 법원의 최종 결정에 따라 인수 부담이 발생할 수 있는 잠재적 리스크가 존재합니다.

7.2. 기타 법적/행정적 제한

* 토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있습니다.

8. 종합 의견

* 본 물건은 2022년에 사용승인된 비교적 신축인 다세대주택으로, 파주 야당동 지역에 위치하고 있습니다.

* 가장 중요한 특이사항은 주택도시보증공사(HUG)가 제출한 임차인 최 에 대한 대항력 포기 확약서입니다. 이로 인해 임차보증금 267,000,000원을 인수하지 않을 가능성이 높으며, 이는 투자자에게 큰 기회가 될 수 있습니다.

* 다만, HUG의 확약서 내용대로 법원이 최종 판단을 내릴지에 대한 불확실성은 존재하므로, 철저한 권리 분석과 법원 결정 확인이 필수적입니다.

* 감정가는 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 보증금 미인수 시의 시세차익을 고려하면 투자 가치가 있습니다.

9. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2022년 사용승인)

* HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 인한 임차보증금 미인수 가능성 (가장 큰 투자 유인)

* 야당동 지역의 주거 수요

10. 예상 입찰가 산정

* 감정가: 253,000,000원

* 주변 시세 (태종에비뉴, 2019년식, 65.1㎡): 28,500만원 (평당 약 1,446만원)

* 본 건 전용면적 (39.83㎡, 약 12.05평) 기준, 태종에비뉴의 평당가를 적용한 시세: 약 174,243,000원

* 본 건의 감정가는 주변 시세 대비 높은 편이므로, 입찰가 산정 시 보수적인 접근이 필요합니다.

* 주요 고려사항:

* 최 임차인의 보증금 267,000,000원을 인수하지 않는다는 HUG의 확약서 내용이 최종적으로 법원에서 받아들여진다는 전제 하에 입찰가를 산정해야 합니다.

* HUG 확약서의 법적 효력에 대한 불확실성 및 법원의 최종 판단까지 기다려야 하는 리스크를 고려해야 합니다.

* 예상 입찰가:

* 보증금 미인수 시, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다. 감정가의 70~80% 수준을 고려할 수 있습니다.

* 리스크를 고려하여, 1억 8천만원 ~ 2억원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다. 이는 HUG의 확약서 내용이 적용되어 보증금을 인수하지 않을 경우, 시세 대비 충분한 마진을 확보할 수 있는 범위이며, 보수적인 투자 관점에서 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.