나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63687 [1] 경기도 파주시 야당동 81-3 아르카우노 2동 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 ""운정4동 행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 근거리에 지하철역(경의중앙선 야당역)이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상 4층 건물 내 제2동 제3층 제303호로서,

외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-25)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.06.17.자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 고양지원 2025타경63687 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 81-3 아르카우노 2동 3층303호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 감정가 및 면적 정보

감정가: 253,000,000원

토지면적: 61.60㎡ (약 18.63평)

토지지분: 61.60㎡ (약 18.63평)

건물면적: 58.80㎡ (약 17.79평)

건물지분: 58.80㎡ (약 17.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축년도: 2018년 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "운정4동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 근거리에 경의중앙선 야당역이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다.

2.2. 토지 및 도로 현황

토지는 인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다. 본건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

계획관리지역, 성장관리구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역, 상대보호구역(2015-02-25)에 해당합니다. 또한, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)로 확인됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건의 말소기준권리는 2022년 10월 21일 접수된 국민건강보험공단의 압류(갑7)입니다. 본 물건은 강제경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인 고 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-02-28, 대항력 없음.

* 임차인 정 : 보증금 239,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-07-14, 확정 2020-06-15, 배당신고 2024-04-24, 대항력 없음.

* 임차인 정 : 보증금 250,500,000원 (1차 보증금 증액분 11,500,000원 포함), 차임 0원, 전입 2020-07-14, 확정 2022-07-14, 배당신고 2024-04-24, 대항력 없음.

3.3. 인수되는 권리

제시된 임차인 정보와 권리분석 결과, 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 또한, 신청채권자인 주택도시보증공사가 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다'는 내용의 인수조건변경확약서를 제출함에 따라, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 야당동은 신흥 주거지역으로 발전하고 있으며, 주변에 주거 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 야당역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 생활 편의시설 이용이 비교적 용이합니다.

4.2. 최근 실거래 사례 분석

입력된 최근 매매 정보에 따르면, 다음과 같은 사례가 있습니다.

* 경기도 파주시 야당동 81-3번지 (아르카우노 2동 303호와 동일 건축물/단지 가능성): 2026년 7월 2일, 28,500만원 (2019년 건축, 65.1㎡ 전용면적, 3층)

* 경기도 파주시 야당동 190-5번지 (요산아트빌): 2026년 7월 1일, 15,000만원 (2015년 건축, 56.035㎡ 전용면적, 1층)

* 경기도 파주시 야당동 150-1번지 (자연에가): 2026년 7월 1일, 18,000만원 (2015년 건축, 57.45㎡ 전용면적, 2층)

4.3. 본건 시세 분석

본건의 감정가는 253,000,000원입니다. 유사한 건축년도(2019년)와 규모(65.1㎡ 전용)를 가진 "태종에비뉴 202동 203호"가 2026년 7월 2일에 28,500만원에 거래되었습니다. 본건의 전용면적은 58.80㎡ (약 17.79평)으로, 이 거래 사례보다는 약간 작습니다.

전문가 분석 결과, 본건의 감정가(253,000,000원)는 유사 면적 시세(약 28,500만원) 대비 약 11.5% 가량 낮은 수준입니다. 주변 연립주택 거래가 15,000만원~18,000만원 수준인 점을 감안하면, 본건은 신축급 다세대주택으로서의 가치가 높게 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

건물 내 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기가 설치되어 있습니다.

5.2. 주변 시설

* 행정: 운정4동 행정복지센터 인근

* 교통: 경의중앙선 야당역 근거리, 다수의 버스 노선

* 교육: 상대보호구역 내 위치하여 교육 환경 비교적 양호

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 이슈

본건에는 임차인 정 외 1인이 등재되어 있습니다. 그러나 권리분석 결과, 이들의 대항력은 없는 것으로 파악되었으며, 신청채권자인 주택도시보증공사가 제출한 인수조건변경확약서에 따라 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 다만, 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 추후 법적 분쟁이나 민사상 문제가 발생할 가능성은 배제할 수 없습니다.

6.2. 기타 리스크

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 성장관리구역(준주거 Zone) 등에 포함되어 있어 향후 건축 또는 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 본건 외곽 지역에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 아르카우노 2동 303호 다세대주택입니다. 2018년 준공된 비교적 신축 건물로, 야당역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 주변 주거 환경 및 생활 편의시설 이용이 양호합니다.

권리관계상 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되며, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 신청채권자의 적극적인 조건 변경 확약서 제출로 인해 임차인 관련 위험은 크게 감소했습니다.

최근 실거래가격을 고려할 때, 감정가 대비 시세가 양호한 편으로 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택으로 상품성이 우수합니다.

* 야당역 역세권으로 교통 및 생활 인프라가 좋습니다.

* 권리상 인수 부담이 없어 명확한 투자 판단이 가능합니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 253,000,000원입니다.

최근 동일 단지(아르카우노/태종에비뉴) 유사 면적(65.1㎡)의 실거래가가 28,500만원임을 감안할 때, 본건(58.80㎡)의 감정가는 시세 대비 다소 낮게 형성되어 있습니다.

평당 시세(약 1,446만원/평)를 기준으로 본건 면적(약 17.79평)에 적용 시, 약 257,865만원 수준의 가치를 산정할 수 있습니다.

그러나 보수적인 접근을 위해 평당 1,300만원~1,400만원을 적용하면, 예상가는 약 231,750만원 ~ 249,460만원입니다.

낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없고, HUG의 확약서로 인해 임차인 관련 리스크가 해소된 점, 그리고 현재 시세가 감정가보다 높은 점을 고려하여, 감정가 수준 또는 소폭 상회하는 가격대에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

최소 입찰가는 253,000,000원부터 시작할 것으로 예상되며, 경쟁 상황에 따라 260,000,000원 내외까지도 고려할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 250,000,000원 ~ 260,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.