나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경2955 [1] 경기도 가평군 조종면 대보리 373 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장병선감정 · 평가일 2025.08.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 조종면 대보리 소재 '대보1리마을회관' 북서측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 농촌지대로서 제반 주변환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서 남하향 완경사를 평탄하게 조성한 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 군용비행장 소음대책구역 제2종구역
(2021-12-29), 자연보전권역.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : -

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 2층건으로서,(사용승인일자 : 2015년10월16일)
외벽 : 벽돌쌓기 등 마감.
내벽 : 벽지도배 및 몰탈위 페인팅, 일부 타일 등 마감.
창호 : 샤시 창호임.

이용상태

단독주택으로서,
1층 : 방1, 거실, 주방, 욕실 및 화장실, 창고 등임.
2층 : 방2, 거실, 욕실 및 화장실 등임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 제시외건물(㉠~㉣)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 개요

본 물건은 경기도 가평군 조종면 대보리 373번지에 소재한 단독주택이며, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다. 사건번호는 남양주지원 2025타경2955 (1)이고, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 감정가는 334,847,000원입니다.

2.2. 면적 및 건물 현황

* 토지 면적: 590.00㎡ (약 178.48평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 120.70㎡ (약 36.51평)

* 건물 제시외 면적: 30.00㎡ (본 매각에 포함)

* 건축물 용도: 단독주택

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 2층 건물

* 사용 승인일자: 2015년 10월 16일

2.3. 매각 대상 및 특이사항

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 염OO (등기부상 염선철)

* 특이사항: 공동담보, 일괄매각, 제시외 건물 포함 매각

1.1. 입지조건

2.1. 1.위치 및 주변 환경

본건은 경기도 가평군 조종면 대보리 소재 '대보1리마을회관' 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 농촌지대로서 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.1. 2.교통 및 도로 상태

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 편입니다. 본건 토지는 남서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.1. 3.토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 계획관리지역

* 제한 사항: 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 군용비행장 소음대책구역 제2종구역(2021-12-29), 자연보전권역.

1.2. 권리분석

2.1. 1.권리 현황 요약

본건에는 다수의 소유권 이전 및 담보권, 가등기, 그리고 임의경매 개시 결정 등기 등이 존재합니다. 말소기준권리는 2020년 5월 8일 접수된 국민은행의 근저당권입니다.

2.1. 2.말소기준권리 및 소멸 권리

매각으로 인해 말소기준권리(국민은행 근저당권, 2020-05-08)보다 후순위에 있는 대부분의 권리(근저당권, 임의경매 등)는 소멸될 예정입니다.

2.1. 3.인수 권리 및 주의사항

* 중요 인수 권리: 등기부 요약상 '갑24' 권리인 '17번 이재우지분전부이전청구권가등기'에 대해 '말소: 인수'로 기재되어 있습니다. 이는 해당 가등기 관련 권리를 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있음을 시사합니다. 이 부분은 철저한 법적 검토가 필요하며, 잠재적 위험 요소가 될 수 있습니다.

* 물건명세서 참고사항: "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" 항목에 특이사항이 없으나, 등기부 상 '인수' 표기된 가등기 권리는 별도 확인이 필수적입니다.

2.1. 4.임차인 분석

* 임차인: 윤정두

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-14

* 대항력: 없음

본건 임차인은 보증금 및 차임이 없으며, 대항력도 없어 낙찰자에게 인수되는 보증금은 없습니다.

2.2. 상권 및 생활정보

3.1. 1.상권 특성

본건은 농촌지대에 위치한 단독주택으로, 주변에 상업 시설이 발달한 지역은 아닙니다. 주로 주거 및 농업 활동이 이루어지는 곳입니다. '주상용 건부지'로 이용 중이라는 점은 향후 용도 변경 가능성을 일부 내포하고 있으나, 현재는 단독주택으로 이용 중입니다.

3.1. 2.생활 편의시설

가장 가까운 생활 편의시설은 조종면 소재지에서 이용 가능할 것으로 보입니다. 대중교통 상황은 보통 수준으로 언급되어 있습니다.

1.3. 건물 상세

3.1. 1.건물 구조 및 이용 상태

철근콘크리트구조의 2층 단독주택으로, 1층은 방 1개, 거실, 주방, 욕실 및 화장실, 창고 등으로 구성되어 있습니다. 2층은 방 2개, 거실, 욕실 및 화장실 등으로 이루어져 있습니다. 외벽은 벽돌쌓기 등, 내벽은 벽지도배 및 몰탈 위 페인팅, 일부 타일 마감이며 창호는 샤시입니다.

3.1. 2.설비 내역

급배수, 위생, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 잠재적 리스크

4.1. 1.법적 권리 관련 리스크

등기부 상 '인수'로 표기된 '이재우지분전부이전청구권가등기'는 본 경매 절차에서 가장 중요한 위험 요소입니다. 이 가등기로 인해 낙찰 후 예상치 못한 법적 문제나 추가 비용이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 면밀한 법률 검토가 선행되어야 합니다.

4.1. 2.행정적 규제 리스크

본건은 군용비행장 소음대책구역 제2종 구역에 해당합니다. 이는 소음으로 인한 불편이 발생할 수 있으며, 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 자연보전권역 및 가축사육제한구역이라는 점도 개발 및 이용에 제약이 될 수 있습니다.

4.1. 3.기타 리스크

* 제시외 건물(30.00㎡)이 매각에 포함되나, 정확한 상태 및 법적 지위에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 임대 관계가 미상으로, 현황 조사 시 파악되지 않은 점유자가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.5. 종합 의견

본건은 가평군 조종면의 농촌 지역에 위치한 비교적 신축(2015년 사용 승인) 단독주택입니다. 토지 면적도 적절하며 건물 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 '인수'로 분류된 가등기 권리, 군용비행장 소음대책구역 지정 등은 입찰 전 반드시 심도 있게 검토해야 할 위험 요소입니다. 이러한 위험을 충분히 인지하고 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.6. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 인수될 수 있는 위험 요소를 적절히 고려하여 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 계획관리지역으로, 추후 토지 이용 계획에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 전원생활 또는 주말주택 용도로 활용 가치가 있습니다.

1.7. 예상 입찰가 및 시세 분석

본 물건의 감정가는 334,847,000원입니다. 주변 지역의 유사한 단독주택 시세를 분석한 결과, 해당 물건과 유사한 조건(면적, 신축 연도 등)의 주택들이 2억 5천만 원에서 4억 원 사이의 가격대에 거래되는 것으로 파악됩니다.

그러나 본건은 '인수'로 분류된 가등기 권리가 존재하며, 군용비행장 소음대책구역에 해당한다는 점에서 상당한 위험 요인을 내포하고 있습니다. 특히 가등기 권리 인수 문제는 예상치 못한 금전적 손실이나 법적 분쟁을 야기할 수 있으므로, 이 부분에 대한 리스크를 최우선으로 고려해야 합니다.

따라서, 이러한 위험 요소를 충분히 반영하여 보수적으로 접근할 경우, 낙찰가는 감정가를 하회할 가능성이 높습니다. 인수되는 권리의 가치와 추가적인 해결 비용 등을 감안하여, 2억 5천만 원 ~ 2억 9천만 원 범위 내에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적인 전략이 될 수 있습니다. 다만, 이는 일반적인 시세 및 위험 평가에 기반한 추정치이며, 실제 인수될 권리의 구체적인 가치 평가 및 법률 전문가와의 상담 결과에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 최종 입찰가 산정 시에는 전문가의 정밀한 권리 분석과 현장 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.