나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72106 [1] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 160-7 1층 101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교감정 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 ""너구내고개교차로"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물내 1층 101호로서,

외벽 : 돌붙임 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2)토지 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 상대보 호구역(장현유치원(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출 시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수 도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

본건 기호(2)토지는 등기사항전부증명서(집합건물)상 지목이""잡종지""이나, 2012년 1월 30일""대""로 지목변경 되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 공동주택(다세대주택)으로 이용중임
2. 본건의 대지권의 목적인 토지의 표시 중 기호2번은 등기사항전부증명서(집합건물)상 지목이 '잡종지'이나 2012년 1월 30일 '대'로 지목변경되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 남양주지원 2025타경72106 (1)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 160-7 1층 101호

용도: 다세대주택

감정가: 95,000,000원 (구천오백만원)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 성수2가1동새마을금고 (성OOOOOOOOOO)

1.2. 건물 및 토지 정보

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

토지 면적: 37.92㎡ (약 11.47평)

토지 지분: 37.916㎡ (약 11.47평)

건물 면적: 33.10㎡ (약 9.99평) - 전용면적

건물 지분: 33.1㎡ (약 9.99평)

건축년도: 2011년 (2011년 12월 30일 사용승인)

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 1층 101호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 지역 특성

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 "너구내고개교차로" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 본건은 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접해 있습니다. 다만, 묵현리 일대 도시계획도로(묵현로)의 장기 미집행 구간으로 인해 일부 지역의 접근성 및 도로 이용에 불편이 있을 수 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본 경매는 성수2가1동새마을금고의 신청으로 진행되는 부동산 임의경매입니다.

3.2. 말소기준 권리 및 소멸/인수 관계

말소기준권리는 2018년 10월 8일 접수된 성수2가1동새마을금고의 근저당권(을3)입니다. 본 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(소유권 이전, 압류, 가압류, 근저당, 임의경매 개시결정 등)는 소멸됩니다. 매각으로 인해 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 윤

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자): 2024년 11월 13일

* 확정일자: 2024년 11월 13일

* 배당신고일자: 2025년 09월 15일

* 대항력: 없음

임차인 윤 는 전입일자 및 확정일자가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 임차인의 보증금은 경매 절차를 통해 배당받으므로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.4. 총 채무액 (참고)

등기부상 채권 총액은 112,566,398원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

단지 주변으로 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

4.2. 상권의 특징

본건이 위치한 지역은 주거 밀집 지역으로서, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있습니다. 대형 상업 시설이나 유흥가는 아니지만, 일상생활에 필요한 편의점, 마트, 식당 등은 이용 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 시설

인근에 학교가 소재하고 있어 교육 환경은 보통 수준입니다.

5.3. 기타 생활 기반

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

건물은 2011년 준공되어 약 15년차로, 즉각적인 큰 수선이 필요한 상태는 아닐 것으로 보이나, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 토지 이용 제한

본건 토지는 계획관리지역 등 다수의 용도지역 및 구역에 포함되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 특히 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 환경 관련 규제가 적용됩니다.

6.3. 주변 시설 (잠재적 부정적 영향)

화도읍 내에 화도푸른물센터(하수처리장)가 위치하고 있습니다. 해당 시설은 현재 친환경 테마파크(피아노폭포 등)로 일부 개선되어 운영 중이나, 잠재적으로 부정적인 환경 인식이나 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 본건 소재지와의 직접적인 근접성은 낮은 편입니다.

6.4. 기타 고려사항

묵현리 일대 도시계획도로(묵현로)가 장기간 미집행되어 일부 구간의 접근성 및 재산권 행사에 영향을 줄 수 있다는 점은 간과할 수 없는 부분입니다. 해당 부동산의 정확한 도로 접근성이 해당 미집행 도로와 연관이 있는지 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 남양주시 화도읍의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택으로, 권리상 특별히 복잡한 문제는 없으며 임차인의 대항력도 없어 낙찰자가 인수할 위험 부담이 적습니다. 건물은 준신축급에 해당하며, 주변 개발 호재(도시재생 뉴딜사업, 재개발 등)가 있어 향후 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 토지 이용의 일부 제한과 잠재적 환경 시설(하수처리장)의 존재, 장기 미집행 도시계획도로 이슈는 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없습니다.

* 토지 건물 일괄 매각으로 재산권 행사에 유리합니다.

* 화도읍 일대의 도시재생 및 재개발 사업 추진으로 인한 미래 가치 상승 기대감이 있습니다.

* 주거 환경이 비교적 양호한 지역에 위치하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적의 다세대 주택 실거래가는 ㎡당 약 223만원에서 253만원 수준입니다. 본건의 전용면적(33.10㎡)을 기준으로 환산 시, 약 7,400만원에서 8,400만원 범위의 시세가 추정됩니다. 감정가 9,500만원은 이러한 시세 추정치보다 다소 높은 수준입니다. 따라서, 보수적인 관점에서 경매 시장의 수급 상황과 유찰 가능성을 고려하여, 예상 입찰가는 80,000,000원 ~ 90,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.