나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63814 [1] 경기도 파주시 탄현면 대동리 106-40 103동 3층204호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 탄현면 대동리 소재 '대동1리 마을회관' 남서측 근거리에 위치하고
있으며, 주위는 연립주택단지, 각종 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지 및 임야
등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 본건 동측 인근 새오리로변에 노선버스 정류장이 소재하는
등 제반 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

사용승인일 2014.05.23.인 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상4층 공동주택
통칭 '헤이리팰리스' 103동 중 3층 204호 외 2개호로서,
외벽: 석재붙임 마감 및 일부 판넬마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 시스템창호 등임.

이용상태

공히 복수층(3층,4층) 연립주택으로 이용중임.
(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며, 화재탐지설비, 도시가스 개별난방설비 등이
구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고 평탄한 사다리형 토지(대동리 106-40)로서, 현황 연립주택 건물 부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 접한 노폭 약7m 내외의 포장도로를 통하여 외곽 공도에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지20~23,26,27 (대동리 106-40, 106-4, 106-7, 106-12, 107-12, 107-19) : 계획관리지역,
성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구역(모든축종사육제한)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및
군사시설 보호법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질
개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

토지24 (대동리 107-29): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone),
가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역
(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, (한강)폐기물매립시설 설치
제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, <추가기재>
건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)


토지25 (대동리 107-31): 보전관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone),
가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역
(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, (한강)폐기물매립시설 설치
제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, <추가기재>
건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 파주시 탄현면 대동리 106-40번지 103동 3층 204호에 소재한 연립주택입니다. 사건번호는 고양지원 2025타경63814 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 감정가는 506,000,000원이며, 토지 면적은 124.12㎡(약 37.55평), 건물 면적은 53.99㎡(약 16.34평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 건물은 2014년 5월 23일에 사용 승인되었습니다.

1.1. 입지조건

주위 환경은 '대동1리 마을회관'으로부터 남서측 인근에 위치하고 있으며, 연립주택 단지, 각종 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황은 차량으로 진출입이 가능하며, 본건 동측 인근 새오리로변에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 대중교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

토지는 인접 필지와 등고 평탄한 사다리형 토지(대동리 106-40)로서, 현재 연립주택 건물이 건축되어 부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 본건 북측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로를 통하여 외곽 공도에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태를 보면, 해당 필지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거복합 Zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), (한강)폐기물매립시설 설치 제한 지역 등에 속해 있어, 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

말소 기준 권리는 2017년 5월 19일에 접수된 주식회사아이엔피엘대부의 근저당권(을1, 300,000,000원)입니다. 본 경매로 인해 말소 기준 권리보다 늦게 등기된 권리들은 모두 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 소멸되는 권리는 없을 것으로 보입니다.

등기부채권 총액은 467,000,000원으로 기재되어 있습니다. 본 경매의 신청 채권은 주식회사아이엔피엘대부의 임의경매개시결정(2025타경63814)에 따른 것으로, 채권액은 900,000,000원입니다.

임차인 현황으로는 '천수'라는 임차인이 보증금 0원, 차임 0원으로 2020년 10월 23일에 전입 신고하였으며, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인: 천

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 10월 23일

* 대항력: 없음

* 주의: 임차인 '천수'는 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 명도 관련 부담은 적을 것으로 예상되나, 실제 점유 관계 및 추가적인 특이사항은 현장 조사를 통해 재확인할 필요가 있습니다.

1.3. 상권분석

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석 결과,

* 헤이리팰리스 101동(2014년식, 83.87㎡)은 2025년 12월 3일 220,000,000원에 거래되었습니다.

* 라벤더타운하우스 102동(2016년식, 84.5㎡)은 2025년 4월 24일 159,000,000원에 거래되었습니다.

* 라벤더타운하우스 101동(2016년식, 84.5㎡)은 2025년 2월 3일 200,000,000원에 거래되었습니다.

본 물건(헤이리팰리스, 2014년식, 53.99㎡)은 전용 면적이 인근 거래 사례보다 작지만, 같은 단지인 헤이리팰리스 101동의 최근 매매가(220,000,000원)와 비교했을 때, 본건의 감정가 506,000,000원은 현저히 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 유사한 면적과 연식의 다세대 주택 시세는 1억 5천만 원에서 2억 2천만 원 수준으로 파악됩니다.

주변에는 연립주택 단지와 함께 근린생활시설, 소규모 공장, 농경지 등이 혼재되어 있어, 특정 지역에 집중된 상권보다는 지역 기반의 생활형 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다.

지도 검색 결과, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

건물은 2014년 5월 23일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 평스라브 지붕을 가진 공동주택(연립주택)입니다. 외벽은 석재붙임 및 일부 판넬 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 시스템 창호로 시공되었습니다.

내부 이용 상태는 3층과 4층을 복층으로 이용하는 연립주택으로, 내부 구조도는 별도 확인이 필요합니다.

설비로는 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 설비, 도시가스 개별난방 설비 등이 구비되어 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 감정가와 시세의 현저한 괴리입니다. 본건의 감정가는 506,000,000원이지만, 인근 유사 물건의 최근 실거래가는 1억 5천만 원에서 2억 2천만 원 수준으로, 감정가가 시장 가격보다 2배 이상 높게 책정되었습니다. 이는 1차 입찰 시 유찰될 가능성을 매우 높이며, 입찰가를 산정할 때 시세 기준을 철저히 적용해야 합니다.

또한, 토지가 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, (한강)폐기물매립시설 설치 제한 지역 등 다수의 용도 지역 및 규제 지역에 속해 있어, 향후 건물 증축, 개축 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

2014년에 사용 승인된 건물로 신축은 아니므로, 장기적인 관점에서 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 탄현면 대동리 '헤이리팰리스' 103동 3층 204호에 위치한 연립주택으로, 2014년 준공된 철근콘크리트 구조의 건물입니다. 입지 조건은 보통 수준이며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호한 편입니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리는 없을 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 명확합니다.

다만, 감정가(506,000,000원)가 인근 실거래가(약 1억 5천만 ~ 2억 2천만 원) 대비 현저히 높아, 시세 차익을 기대하기 위해서는 상당한 금액의 유찰을 기다리거나 매우 낮은 가격으로 입찰해야 할 것으로 보입니다. 토지 이용 관련 다양한 규제 사항도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 취득가 기대: 높은 감정가로 인해 다수의 유찰이 예상되며, 이는 시장 가격보다 훨씬 낮은 금액으로 취득할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 연립주택 단지로 구성된 지역으로, 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 권리관계 명확: 말소 기준 권리 이후의 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되므로, 인수 부담이 없어 안정적인 투자가 가능합니다.

* 면적 활용도: 53.99㎡(약 16.34평)의 전용면적과 복층 구조를 통해 1~2인 가구에 적합한 실질적인 공간 활용이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 506,000,000원

* 주변 실거래가 분석:

* 헤이리팰리스 101동(83.87㎡, 2014년식) 2025.12.03 거래가: 220,000,000원

* 라벤더타운하우스 102동(84.5㎡, 2016년식) 2025.04.24 거래가: 159,000,000원

* 라벤더타운하우스 101동(84.5㎡, 2016년식) 2025.02.03 거래가: 200,000,000원

* 시세 반영 예상가: 본건(53.99㎡)의 면적과 연식을 고려할 때, 유사 단지(헤이리팰리스 101동, 83.87㎡)의 최고 실거래가(220,000,000원)를 기준으로 면적 비율(53.99㎡/83.87㎡ ≈ 0.64)을 적용하면 약 140,800,000원이 산출됩니다. 최근 거래된 라벤더타운하우스(84.5㎡)의 최저가 159,000,000원을 고려하면, 본건의 합리적인 시장 가격은 150,000,000원 ~ 180,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 예상 입찰가 제안: 감정가가 시세 대비 매우 높으므로, 1차 입찰 시에는 감정가의 40~50% 수준인 약 200,000,000원 ~ 250,000,000원 이하로 참여를 고려하거나, 최소 1회 이상의 유찰 후 2차 입찰(감정가의 70% 적용 시 약 354,200,000원)보다는 훨씬 낮은 가격으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 1차 유찰 시 2차 입찰가 범위: 200,000,000원 ~ 250,000,000원

* 현 시세 기반 보수적 적정 입찰가: 150,000,000원 ~ 180,000,000원

* 참고사항: 실제 입찰가는 경매 시점의 시장 상황, 경쟁률, 본건에 대한 추가 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있으므로, 신중한 판단이 필요합니다.

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