나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63745 [1] 경기도 파주시 야당동 185-68 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2025.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 파주시 야당동 소재 ""야당역"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량통행 가능하고 인근에 버스정류장 및 야당역이 소재하는 등 대중교통상황 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 공동주택 내 3층 301호로서
(사용승인일 : 2017.09.01.)

외벽 : 석재붙임 등 마감

내벽 : -

창호 : 샷시 창호임.

바닥 : -

이용상태

다세대주택(내부구조도 참조).

설비내역

승강기 설비. 기본위생설비, 난방설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 6m 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone)가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(16미터위임(2022.01.25))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(08.12.30)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 이남성)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.11.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 고양지원 2025타경63745 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 185-68 3층301호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

토지면적: 55.14㎡ (약 16.7 평)

토지 지분: 55.1352㎡ (약 16.7 평)

건물면적: 53.95㎡ (약 16.3 평)

건물 지분: 53.945㎡ (약 16.3 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 209,000,000원

건축물 사용승인일: 2017년 09월 01일

2. 입지조건

2.1. 주변 교통 및 환경

본건은 파주시 야당동에 소재하며, 야당역 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다. 야당역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 통행도 원활합니다.

2.2. 도로 접근성

본건 건물은 서측 및 남측으로 폭 약 6m의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(양도 전: 이남성)

보증금: 187,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-07

확정일자: 2022-04-29

배당신고일자: 2024-06-13

대항력: 없음 (HUG 인수조건 변경 확약서 제출로 대항력 포기 및 말소 동의)

비고: 인수 보증금 0원.

* 임차인: 최윤호

보증금: 4,000,000원

차임: 700,000원

전입일자: 2025-03-12

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 4,000,000원.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 임차인 최윤호의 보증금 4,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정등기(을1, 접수일자: 2024-06-13)보다 선순위의 권리는 존재하지 않습니다. 임차인 이남성(주택도시보증공사)은 인수조건변경 확약서를 제출하여 대항력을 포기하였으므로 인수 부담이 없습니다. 임차인 최윤호는 대항력이 있으나 보증금이 소액(400만원)으로, 낙찰 시 인수 부담으로 고려될 수 있습니다. 등기부등본상 을1 주택임차권(이남성)은 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 거래 사례

입력된 최근 매매 자료를 분석한 결과, 야당동 지역의 다세대 및 연립주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 2일 거래된 태종에비뉴(다세대, 2019년식, 65.1㎡)는 285,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 14,467,000원 수준입니다.

* 2026년 7월 1일 거래된 요산아트빌(연립, 2015년식, 56.035㎡)은 150,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 8,850,000원 수준입니다.

* 2026년 7월 1일 거래된 자연에가(연립, 2015년식, 57.45㎡)는 180,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 10,357,000원 수준입니다.

4.2. 시세 분석

본건은 2017년 준공된 다세대주택으로, 건물면적 53.95㎡(약 16.3평)의 감정가는 209,000,000원입니다. 이는 평당 약 12,822,000원의 감정가 수준입니다. 최근 거래 사례 중 유사한 연식과 타입인 태종에비뉴(2019년식, 다세대)의 거래 가격을 고려할 때, 본건의 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다. 연립주택 거래 사례 대비로는 다소 높은 수준이나, 건물의 연식 및 관리 상태에 따라 차이가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

본건은 철근콘크리트 경사지붕 구조의 지상 4층 공동주택(다세대주택) 중 3층 301호입니다.

* 건축구조: 철근콘크리트구조

* 경사지붕

* 사용승인일: 2017년 09월 01일

* 건물 총 층수: 4층

* 본건 위치: 3층

* 외벽: 석재붙임 등 마감

* 창호: 샷시 창호

5.2. 건물 내부 및 설비

내부 구조는 다세대주택이며, 승강기 설비, 기본 위생 설비, 난방 설비, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 토지 이용 현황

토지는 사다리형으로 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 본건은 계획관리지역, 성장관리구역(준주거 Zone)이며, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역) 등의 용도지역 및 구역에 속해 있습니다.

5.4. 주변 편의시설 및 혐오시설

본건은 야당역 인근에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 우수한 편입니다. 주변에 근린생활시설, 상가, 공원(한빛공원 등)이 있어 일상생활 및 여가 활동에 편리합니다. 검색 결과, 주변에 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

임차인 최윤호는 대항력이 있으며, 보증금 4,000,000원에 대한 인수 가능성이 있습니다. 비록 보증금액이 크지 않으나, 보증금 회수 절차 및 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

지역에 따라 난개발 및 도로 접근성에 대한 일부 우려가 제기된 바 있으나, 본건의 경우 개별 도로 접근성은 양호한 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 야당역 인근의 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호하며 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. HUG와의 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 기존 대항력 있는 임차인(이남성)의 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 대항력 있는 임차인 최윤호의 보증금 400만원에 대한 인수 가능성을 고려해야 합니다. 감정가 대비 시세 분석 결과, 합리적인 수준의 감정가가 책정된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 야당역 역세권 지역으로 향후 교통 및 생활 인프라 개선 기대

* HUG 인수조건 변경으로 인한 보증금 인수 부담 감소 (이남성 관련)

* 소액의 임차인(최윤호) 보증금 인수 부담이 비교적 적음

* 다세대주택으로 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익 기대 가능

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 209,000,000원입니다. 최근 거래 사례 및 시장 상황, 임차인 인수 부담금(4,000,000원)을 고려할 때, 보수적으로 접근한다면 감정가 수준에서 낙찰될 가능성이 있습니다.

최근 거래된 태종에비뉴 사례를 고려 시, 시세 반영 시 감정가 이상을 고려할 수 있으나, 임차인 최윤호의 대항력 인수 부담을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

이에 따라 예상 입찰가는 200,000,000원에서 220,000,000원 사이로 예상됩니다.

최종 입찰가는 낙찰 후 총 인수 비용(입찰가 + 인수 보증금 4,000,000원)을 고려하여 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.