나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72857 [1] 경기도 의정부시 의정부동 219-68 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신영 · 평가일 2025.08.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '의정부중앙초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 도보접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 의정부중앙역(의정부경전철)이 소재하는 바 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

평지의 가정형 토지로서, 단독주택으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측 및 남측 으로 노폭 약 8m 내외의 도로에 접하고 서측으로 노폭 약1m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :제2종일반주거지역(2025-03-10), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대보호구역(의정부중앙초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

㉠파이프조 아크릴지붕(차양) 약 9㎡
㉡파이프조 아크릴지붕(차양) 약 9㎡
㉢블록조 평지붕(미상) 약 4.0㎡

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1. 기호(가)

벽돌조 기와지붕 단층건으로,
벽돌외벽 : 벽돌 쌓기 마감
창호 : 샷시 창호 마감임.

2. 기호(나)

벽돌조 기와지붕 단층건으로,
벽돌외벽 : 벽돌 쌓기 마감
창호 : 샷시 창호 마감임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비 및 난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적도' 및 '건물개황도' 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72857 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 219-68

용도: 단독주택

감정가: 592,882,970원

토지면적: 175.40㎡ (약 53.06평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 105.09㎡ (약 31.79평)

건물 제시외면적: 22.00㎡ (차양 등)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 조OO

특이사항: 공유물분할 경매, 대항력 있는 임차인 존재.

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

감정평가서 요약:

위치 및 주위환경: 경기도 의정부시 의정부동 소재 '의정부중앙초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황: 본건까지 도보 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 의정부중앙역(의정부경전철)이 소재하여 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태: 평지의 가정형 토지로서, 단독주택으로 이용중임.

인접 도로상태: 본건 동측 및 남측으로 노폭 약 8m 내외의 도로, 서측으로 노폭 약 1m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만), 상대보호구역(의정부중앙초), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

제시목록 외의 물건: ㉠파이프조 아크릴지붕(차양) 약 9㎡, ㉡파이프조 아크릴지붕(차양) 약 9㎡, ㉢블록조 평지붕(미상) 약 4.0㎡.

공부와의 차이: 없음.

기타 참고사항: 임대 미상임.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 의정부시 의정부동 219-68번지에 위치하며, '의정부중앙초등학교' 북동측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다. 주위는 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

교통 환경으로는 도보 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장과 의정부중앙역(의정부경전철)이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

도로 접근성은 동측 및 남측으로 약 8m 도로, 서측으로 약 1m 도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 공유물분할을 위한 경매 절차로 진행됩니다.

권리관계 요약:

토지 등기부상 말소기준권리는 2025년 7월 29일 접수된 조남범의 임의경매(3번 조현종지분, 조현선지분 임의경매)입니다. 해당 경매개시결정은 2025타경72857 사건번호로 공유물분할을 위한 경매 개시결정입니다. 이후 접수된 권리(4번 임의경매 경정)는 말소될 예정입니다.

건물 등기부상 말소기준권리 역시 2025년 7월 29일 접수된 조남범의 임의경매(2번 조현종지분, 조현선지분 임의경매)입니다. 해당 경매개시결정 역시 2025타경72857 사건번호로 공유물분할을 위한 경매 개시결정입니다. 이후 접수된 권리(3번 임의경매 경정)는 말소될 예정입니다.

인수되는 권리:

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김영순

보증금: 5,000,000원

차임: 430,000원

전입일자: 2017-08-03

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: 2025-08-20

대항력: 있음

비고:

* 본 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 별도의 보증금을 추가로 인수할 필요는 없습니다. 다만, 임대차 계약의 구체적인 내용 및 배당 여부는 재확인이 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되어 있습니다. 등기부상 명확히 기재된 지상권은 없으나, 실제 현황 조사를 통해 해당 권리 유무를 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 단독주택과 더불어 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. 의정부중앙초등학교가 인근에 위치하며, 의정부중앙역이 소재하여 역세권의 이점도 일부 누릴 수 있습니다.

주변의 최근 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 다음과 같습니다.

2026년 7월, 전용면적 51.78㎡의 다세대주택이 1억 1천만원에 거래되었습니다.

2026년 7월, 전용면적 32.05㎡의 다세대주택이 1억 250만원에 거래되었습니다.

2026년 7월, 전용면적 44.48㎡의 다세대주택이 1억 1천만원에 거래되었습니다.

이들 정보는 다세대주택의 시세를 보여주며, 본건 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 본건은 상대적으로 넓은 토지 면적(175.40㎡)과 건물 면적(105.09㎡)을 보유하고 있어, 개별 다세대 주택 매물과는 규모 및 가치 측면에서 큰 차이가 있음을 유의해야 합니다.

1.4. 생활정보

주변 교육시설로는 의정부중앙초등학교가 북동측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 유리합니다.

교통망으로는 인근 버스정류장과 의정부중앙역(의정부경전철)을 이용할 수 있어 편리합니다.

주거 환경은 단독주택과 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김영순 씨는 2017년부터 거주하여 대항력을 갖추고 있습니다. 인수 보증금은 0원이지만, 임대차 관계의 명확한 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물: 파이프조 차양 등 제시외 건물 22.00㎡가 일괄 매각 대상에 포함됩니다. 실제 현황과의 차이 및 법적 문제는 없는지 확인이 필요합니다.

* 도로 접합 상태: 서측으로 약 1m 도로에 접하는 부분은 향후 건축 관련 법규 적용 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 공유물분할 경매: 소유 관계가 복잡하게 얽혀있을 수 있으며, 경매 절차 진행 및 소유권 이전 과정에서 예상치 못한 추가 분쟁이나 지연이 발생할 가능성이 있습니다.

* 매각 불포멸 권리: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있습니다. 등기부상 지상권이 명확히 확인되지 않더라도, 실제 현황 조사를 통해 지상권 등 권리관계의 존재 여부를 반드시 확인하고 인수 여부를 판단해야 합니다.

* 지역 제한: 토지이용계획상 ' (한강)폐기물매립시설 설치제한지역'에 해당되는 바, 해당 지역의 규제 사항을 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 의정부동에 위치한 단독주택으로, 공유물분할 경매로 진행 중입니다. 오랜 기간 거주한 대항력 있는 임차인이 존재하며, 제시외 건물도 포함되어 있습니다. 도로 접합 상태 및 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 가능성도 고려해야 합니다. 이러한 복합적인 요인들을 신중하게 검토해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 공유물분할 경매: 소유권 관계가 복잡한 만큼, 권리 분석을 철저히 하면 시세보다 유리한 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 입지 조건: 의정부중앙초등학교 및 의정부중앙역 인근으로 교육 및 교통 환경이 양호한 편입니다.

* 토지 가치: 175.40㎡의 토지 면적을 보유하고 있어, 단독주택으로서의 잠재적 가치가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 단독주택이며, 제공된 최근 매매 정보는 다세대주택에 해당하여 직접적인 가격 비교에 한계가 있습니다. 제공된 다세대주택의 거래가는 1억 250만원에서 1억 1천만원 사이이며, 전용면적은 32.05㎡에서 51.78㎡입니다.

본 물건의 토지 면적은 175.40㎡, 건물 면적은 105.09㎡이며, 감정가는 592,882,970원입니다. 단독주택은 일반적으로 다세대주택보다 토지 가치가 중요하게 반영되므로, 제공된 다세대주택 시세와 직접 비교하기는 어렵습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가인 592,882,970원을 기준으로 하되, 권리 분석 결과 및 현장 조사 내용, 경매 참여 경쟁 정도를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

잠재적 리스크 요인과 권리 분석의 불확실성, 그리고 공유물분할 경매의 특성을 감안할 때, 감정가의 90% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

보수적인 관점에서, 예상 입찰가는 약 530,000,000원 ~ 590,000,000원 범위에서 책정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.