나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63755 [1] 경기도 고양시 일산서구 주엽동 90 강선마을아파트 1701동 15층1502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영산 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산서구 주엽동 소재 ‘경기영상과학고등학교’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 각종 근린생활시설 및 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 ‘주엽역(지하철3호선)’이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 제1701동 제15층 제1502호로서

외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
내 벽 : 미상임.
창 호 : 알루미늄샷시 창호 등으로 탐문조사됨.

이용상태

대상물건은 공부상 ‘아파트’임.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖춘 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접필지 및 도로대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 ‘공동주택’ 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건은 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경기영상과학고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(주엽초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(경기영상과학고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

ㅡ

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경63755 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOOOOO

1.2. 부동산 현황

소재지: 경기도 고양시 일산서구 주엽동 90 강선마을아파트 1701동 15층 1502호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 608,000,000원

토지면적: 60.18㎡ (약 18.20평)

토지지분: 60.179㎡ (약 18.20평)

건물면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

건물지분: 84.97㎡ (약 25.70평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 경기도 고양시 일산서구 주엽동 소재 ‘경기영상과학고등학교’ 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 대규모 아파트단지, 각종 근린생활시설 및 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

또한, ‘주엽역(지하철 3호선)’이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편으로, 제반 대중교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 주변 시설

단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 접하며, 인근에 경기영상과학고등학교, 주엽초등학교 등이 위치합니다.

(별도 검색 결과: 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

현재 등기부상 여러 건의 근저당권 및 전세권 설정이 확인되나, 모두 말소 대상입니다.

말소기준권리는 2019년 3월 8일자 흥국생명보험주식회사의 근저당권이며, 본 경매개시결정 등기(2025년 7월 28일자 한국주택금융공사)에 의해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 449,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주식회사경인대부

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 인수 금액은 0원입니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다. (지상권 개요 부분은 공란)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 물건은 제2종일반주거지역, 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 과밀억제권역에 해당하며, 소로1류 및 중로2류에 접하고 있습니다.

4.2. 주변 시세

최근 매매 정보 분석 결과 (2026년 6월 기준, 전용면적 84.97㎡):

* 1층 매물: 460,000,000원

* 10층 매물: 520,000,000원

본 물건은 15층으로, 최근 거래된 10층 매물보다 높은 층에 해당합니다. 감정가는 608,000,000원입니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 주엽강선마을17단지동성

사용승인일: 1994년 1월 7일

총 세대수: 476세대 (1701동 기준 15층)

주차대수: 총 123대 (지상 12대, 지하 12대)

5.2. 편의시설 및 교육시설

주변에 각종 근린생활시설 및 학교가 있어 생활 편의성이 양호합니다.

주요 학군으로는 경기영상과학고등학교, 주엽초등학교 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

개발행위허가제한구역으로 지정되어 있어, 향후 개발 관련 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 관련 법규 및 규제 사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 기타 특이사항

중복 사건이 존재하므로, 진행 중인 경매 사건의 정확한 상태를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 주엽동에 위치한 아파트로, 지하철 3호선 주엽역 이용이 가능한 역세권 단지에 속합니다. 주변 개발 계획 및 지역 특성상 꾸준한 수요가 예상됩니다.

다만, 개발행위허가제한구역이라는 점과 중복 사건 존재는 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다. 권리관계는 대부분 소멸될 것으로 보이며, 임차인의 대항력 또한 없어 인수 부담은 적습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 아파트: 지하철 3호선 주엽역 인근으로 교통이 편리합니다.

* 안정적인 주거 환경: 대규모 아파트 단지와 학교, 상업시설이 인접하여 생활 인프라가 우수합니다.

* 높은 층수: 15층에 위치하여 일조권 및 조망권이 양호할 것으로 기대됩니다.

* 권리관계 명확: 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정이며, 인수할 권리 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 608,000,000원이며, 최근 실거래가(84.97㎡ 기준, 10층 520,000,000원)와 층수 프리미엄, 그리고 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 580,000,000원에서 620,000,000원 사이의 입찰가를 예상해 볼 수 있습니다.

최종 예상 입찰가는 580,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.