나이스옥션 법원경매 고양 2025타경4165 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 431-26 화인빌 씨동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 ""내유초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위환경은 다세대주택, 각급 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 바 제반 주위여건은 무난함.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층 중 제4층 제402호로서,(사용승인일 : 2012.08.29.)
외벽 : 드라이비트 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

다세대주택(거실 및 주방, 화장실1, 방1, 다락 등)으로 이용중이며 관리상태 무난함.

설비내역

위생설비, 급배수, 급탕설비, 난방설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기존 구분건물의 해당 내용이 없음.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역,성장관리계획구역(주거zone),소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,절대보호구역(내유초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경4165 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 내유동 431-26 화인빌 씨동 4층402호

건물명: 화인빌 (C동 402호)

구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층 중 4층

사용승인일: 2012년 8월 29일

용도: 다세대주택 (거실 및 주방, 화장실1, 방1, 다락 등)

감정가: 150,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 면적 정보

토지 면적: 43.50㎡ (약 13.16평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 33.81㎡ (약 10.23평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "내유초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위환경은 다세대주택, 각급 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 바 제반 주위여건은 무난함.

* 교통상황: 본건까지 제 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 양호함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2014년 10월 8일 국민은행 근저당권 (99,600,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. 물건명세서 참고사항에 '지상권개요:'로 기재되어 있으나, 등기부상 명확히 확인되지 않아 통상적으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 만일의 경우를 대비하여 입찰 전 등기부등본을 재확인하는 것이 좋습니다.

* 인수되는 보증금: 0원. 임차인 이미진의 보증금 27,000,000원은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 27,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입/확정일자: 2017년 6월 5일

* 배당신고일자: 2025년 8월 18일

* 대항력: 없음

* 주의사항: 임차인의 보증금 27,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않는 금액이므로, 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우 법적으로 낙찰자에게 추가적인 부담은 없습니다. 다만, 임차인과의 명도 과정에서 마찰이 발생할 가능성에 대한 고려가 필요합니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 등기구분: 갑1, 접수일자: 2012-09-17, 권리종류: 소유권보존, 권리자: 정진호 외 1명, 말소: -, 비고:

* 등기구분: 갑2, 접수일자: 2014-10-08, 권리종류: 공유자전원지분전부이전, 권리자: 유지경, 말소: 말소, 비고: 매매

* 등기구분: 을3, 접수일자: 2014-10-08, 권리종류: 근저당권, 권리자: 국민은행, 권리금액: 99,600,000원, 말소: 말소, 비고: 말소기준권리

* 등기구분: 갑7, 접수일자: 2025-07-28, 권리종류: 임의경매, 권리자: 국민은행, 권리금액: 73,753,852원, 말소: 말소, 비고: 의정부지방법원 고양지원의 임의경매개시결정(2025타경4165)

* 등기부채권 총액: 99,600,000원

4. 상권분석

* 본건은 주거지역 내 위치하며, 인근에 학교 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점들이 분포할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설:

* 학교: 내유초등학교 남측 인근 위치.

* 교통: 인근 버스정류장 이용 가능.

* 기타: 근린생활시설 인접.

6. 잠재적 리스크

* 법적 리스크:

* 대항력 없는 임차인 존재. 보증금 27,000,000원을 배당받지 못할 경우 명도 저항 발생 가능성이 있으나, 법적으로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 물리적 리스크:

* 건물 자체의 노후화 및 유지보수 상태 (사용승인 2012년, 약 14년 경과).

* 주변의 혐오시설 존재 여부 확인 필요. 현재까지 진행된 예비 조사에서는 명확하게 식별되는 혐오시설은 파악되지 않았으나, 정확한 파악을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 지도 확인이 필요합니다.

* 지역적 리스크:

* 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 절대보호구역(내유초등학교), 과밀억제권역 등 관련 법규의 영향 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동에 위치한 다세대주택으로, 내유초등학교 인근에 자리 잡고 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 차량 접근성 및 대중교통 이용도 편리합니다. 권리 분석상 특별히 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없어 보입니다. 다만, 대항력 없는 임차인이 존재하므로 명도 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 이슈에 대한 대비가 필요합니다. 주변 개발 계획이나 해당 지역의 장기적인 가치 상승 가능성을 종합적으로 고려하여 투자 결정을 내리는 것이 바람직합니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 인수 보증금: 낙찰자가 인수할 임차인 보증금이 없어 초기 투자 부담이 적습니다.

* 양호한 입지: 학교와 근린시설 인접, 교통 편리.

* 잠재적 가치 상승: 지역 개발 가능성 및 주택 수요 변화에 따른 가격 상승 기대.

9. 예상 입찰가 산정 및 분석

감정가: 150,000,000원

* 최근 매매 정보 분석:

* 건물명: 호반케슬110동111동 (2017년 준공)

* 면적: 53.47㎡ (약 16.17평)

* 가격: 137,000,000원 (2026.06.18)

* 평당가: 약 8,472,000원

* 건물명: 위너스빌103동및104동 (2017년 준공)

* 면적: 45.37㎡ (약 13.72평)

* 가격: 110,000,000원 (2026.06.16)

* 평당가: 약 8,007,000원

* 건물명: 휴그린(102동) (2012년 준공)

* 면적: 98.81㎡ (약 29.89평)

* 가격: 150,000,000원 (2026.06.09)

* 평당가: 약 5,022,000원 (면적이 커서 평당가가 낮게 나옴)

* 본건 정보:

* 건물명: 화인빌 (2012년 준공)

* 면적: 33.81㎡ (약 10.23평)

* 감정가: 150,000,000원

* 감정가 평당가: 약 14,657,000원

* 시세 분석:

* 본건의 감정가는 33.81㎡ 기준으로 150,000,000원이며, 이는 최근 인근 거래 사례 중 가장 큰 면적인 98.81㎡의 휴그린(150,000,000원)과 동일한 가격입니다.

* 본건의 면적(33.81㎡) 대비 감정가(150,000,000원)는 최근 매매된 45.37㎡(110,000,000원) 및 53.47㎡(137,000,000원)의 평당가(약 800만원 ~ 850만원)와 비교했을 때 상당히 높게 책정되어 있습니다.

* 특히, 2017년 준공된 위너스빌 45.37㎡가 110,000,000원(평당 약 800만원)에 거래된 점을 고려하면, 본건 2012년 준공, 33.81㎡의 감정가 150,000,000원은 시세보다 높게 평가되었다고 판단됩니다.

* 최근 거래된 2017년 준공된 다세대주택들의 평당가를 적용할 경우, 본건(33.81㎡)의 적정 시세는 약 27,048,000원 ~ 28,608,000원 수준으로 추정됩니다. (계산 오류 수정 필요 - 다시 계산)

* 최근 거래된 45.37㎡ (110,000,000원)의 평당가: 110,000,000원 / 45.37㎡ ≈ 2,424,400원/㎡

* 최근 거래된 53.47㎡ (137,000,000원)의 평당가: 137,000,000원 / 53.47㎡ ≈ 2,562,400원/㎡

* 이 평당가들을 본건 33.81㎡에 적용하면, 최소 약 82,000,000원 ~ 최대 약 86,700,000원 수준입니다. 이는 감정가 150,000,000원과 큰 차이를 보이며, 감정가가 실제 시세보다 매우 높게 책정되었음을 시사합니다.

* 예상 입찰가:

* 감정가 150,000,000원은 시세 대비 고평가된 것으로 보입니다.

* 안전하게 입찰하기 위해서는 최근 거래된 유사 면적의 평당가를 기준으로 산정하는 것이 합리적입니다.

* 보수적으로 접근할 경우, 최근 거래된 45.37㎡의 평당가(약 2,424,400원/㎡)를 적용하여 33.81㎡에 대한 예상가를 산출하면 약 82,000,000원 수준입니다.

* 조금 더 높게 본다면, 2017년 준공된 건물의 가치를 고려하여 110,000,000원 ~ 137,000,000원 수준으로 볼 수 있으나, 이는 본건의 감정가(150,000,000원)보다도 높은 금액입니다.

* 따라서, 본 건의 현재 감정가는 시장 가격과 괴리가 크다고 판단됩니다.

* 입찰을 고려한다면, 최소한 최근 거래된 45.37㎡ (110,000,000원)의 가격대를 하회하는 선에서 접근하는 것이 유리할 수 있습니다.

* 추천 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 110,000,000원 (감정가 대비 매우 낮은 가격이며, 시세 반영 및 유찰 가능성 고려)

* 주의: 만약 유찰이 여러 번 발생하여 가격이 조정된다면, 현재 시세와 감정가의 괴리가 줄어들 가능성이 있습니다. 현재 감정가로는 고평가된 측면이 강하므로, 충분한 추가 조사를 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

* 결론적으로, 감정가 150,000,000원은 현재 시세 대비 매우 높아 보이며, 시장 가격을 기준으로 역산한 적정 가치는 약 82,000,000원 ~ 110,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 90,000,000원 ~ 110,000,000원을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.