나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경2613 [1] 서울특별시 강북구 번동 462-143 현대빌리지 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이룸감정 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 번동에 소재하는 ""수송초등학교"" 북서측 인근에 위치하며
부근은 다세대주택등의 공동주택과 일반주택, 소규모 근린생활시설 및 각급 학교등이
혼재하여 형성되어 있는바 주거지로서의 제반 여건은 보통임

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하고 남서측 근거리에
지하철4호선 ""수유역""이 소재하는바 대중교툥상황은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층건(사용승인일자: 2014. 5. 9)중
제 5층 제 502호로,
외벽: 외장석재붙임등 마감
내벽: 벽지 및 타일붙임등 마감
바닥: 바닥재깔기 및 타일등 깔기
창호: 새시창임

이용상태

공동주택으로 이용중이며 집합건축물대장상의 ""건축물현황도"" 기준하여
방2, 거실겸주방, 욕실등

설비내역

급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 1층에 주차장시설이
되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형의 토지로 인접지 및 접면도로와 등고.평탄하게 조성하여 현재
건(공동주택)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약 4미터폭(한천로124다길)의 포장로와 접하며 출입도로 상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대내역은 미상임

2) 본건이 속한 구분건물은 2층 ~ 5층에 각층별 3세대씩 총 12세대임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경2613 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 번동 462-143 현대빌리지 5층 502호

용도: 다세대주택

감정가: 221,000,000원

토지면적: 18.11㎡ (약 5.48평)

토지지분: 18.11㎡ (약 5.48평)

건물면적: 32.78㎡ (약 9.92평)

건물지분: 32.78㎡ (약 9.92평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 안OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강북구 번동에 소재하며, '수송초등학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 다세대주택 등 공동주택과 단독주택, 소규모 근린생활시설 및 각급 학교 등이 혼재하는 주거지로서, 생활 여건은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 남서측으로는 지하철 4호선 '수유역'이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남서측으로 약 4미터 폭의 포장도로(한천로124다길)와 접해 있어 차량 및 보행자 통행에 무리가 없습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속합니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

* 주변 시설: 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 있는지 여부를 확인할 수 없습니다.

1.2. 권리분석

* 본건의 등기부등본 요약 상, 모든 등기된 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정으로 파악됩니다.

* 말소기준권리는 2014년 7월 3일 접수된 안암동새마을금고의 근저당권(143,000,000원)입니다.

* 이후 접수된 권리로는 유 외 1명 소유권보존, 이 공유자전원지분전부이전, 주식회사 우리카드 가압류, 주식회사 케이비국민카드 가압류, 안암동새마을금고 임의경매, 서울신용보증재단 가압류 등이 있으며, 모두 '말소' 예정으로 기재되어 있습니다.

* 등기부채권 총액은 209,788,464원입니다.

* 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 구체적인 기재가 없어, 특별히 인수해야 할 권리는 없을 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 서울 강북구 번동 지역의 제2종일반주거지역에 위치하여 전반적으로 주거 기능이 강한 상권입니다.

* 인근에 소규모 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 편의시설 이용이 가능합니다.

* 지하철 4호선 수유역과 인접한 대중교통망은 지역 내 유동인구 및 생활 편의성 증진에 기여합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물이며, 본 건은 5층에 위치한 502호입니다. 2014년 5월 9일에 사용 승인을 받은 비교적 신축 건물입니다.

* 이용 상태: 집합건축물대장 상 현황도에 따르면, 방 2개, 거실 겸 주방, 욕실 등으로 구성된 공동주택으로 이용되고 있습니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생 설비(급탕, 급배수)와 도시가스 보일러를 이용한 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 또한, 1층에 주차장 시설이 마련되어 있습니다.

* 건물 내 세대수: 본 건이 속한 현대빌리지는 총 12세대로 구성되어 있으며, 각 층마다 3세대씩 배치되어 있습니다.

* 임대내역: 본건의 정확한 임대차 내역은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 현황: 조사 결과, 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 파악되었습니다(인수 보증금 합계: 0원). 그러나 임대차 내역이 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 공법상 제한: 본건은 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 토지 이용에 관한 법적 제한 사항이 존재합니다.

* 채무 규모: 등기부채권 총액(209,788,464원)이 감정가액(221,000,000원)과 유사한 수준이므로, 낙찰 후 배당 과정에서 채권자 간의 복잡한 이해관계가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 서울 강북구 번동에 위치한 현대빌리지 내 다세대주택으로, 2014년 건축되어 비교적 신축이며 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

* 등기부상의 권리 관계는 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 법률적인 부담은 적을 것으로 보입니다.

* 가장 큰 리스크 요인은 임대차 내역이 미상이라는 점이며, 이는 명도 과정에서의 잠재적 분쟁 가능성을 내포하므로 신중한 접근이 요구됩니다.

* 감정가는 주변 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단되나, 개별 물건의 상태 및 시장 상황에 따라 실제 가치는 달라질 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축(2014년식) 건물로, 노후화로 인한 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 지하철 4호선 수유역을 이용할 수 있는 우수한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로, 온전한 소유권 확보 및 향후 활용 계획 수립이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 인근 지역의 유사 연식(2014년식) 다세대주택(월드빌리지A동, 56㎡)이 2026년 6월 13일 39,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 평당 약 231만원 수준으로, 본건의 감정가(221,000,000원, 약 223만원/평)와 유사한 시장 가치를 나타냅니다.

* 본건의 건물면적은 32.78㎡(약 9.92평)이므로, 동일한 평당 단가 적용 시 시장 가치는 약 229,000,000원으로 추정됩니다.

* 등기부상 채무 총액이 감정가와 근접하고, 임대차 내역 미상 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 감정가의 80%~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 이에 따라 본 물건의 예상 입찰가 범위는 177,000,000원에서 199,000,000원 사이로 예상됩니다.

* 안정적인 접근을 위해, 초기 입찰가로 185,000,000원을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.