나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51856 [1] 서울특별시 성동구 하왕십리동 1064 하왕십리신영지웰 102동 10층1002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최선 · 평가일 2025.08.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성동구 하왕십리동 소재 ""서울무학초등학교"" 남동측에 위치하며,
주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 등이 소재하고 있어
제반 교통상황은 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상11층 건물 내 제10층 제1002호로서,
(사용승인일 : 2009.10.01.)

외벽 : 페인트 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어 있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 부정형 토지로서 공부상 ""아파트 건물 부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측, 북동측, 남서측으로 차량통행 가능한 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하(층수완화,평균11층)), 제1종지구단위계획구역
(자세한사항 건축과 문의), 도로(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51856 (1)

소재지: 서울특별시 성동구 하왕십리동 1064 하왕십리신영지웰 102동 10층1002호

물건종류: 아파트

감정평가액: 1,253,000,000원

토지면적: 53.33㎡ (약 16.13평)

건물면적: 84.96㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성동구 하왕십리동에 소재하며, 서울무학초등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 등기부등본상 권리 분석 결과, 최초 소유권 보존 등기 이후 여러 차례 소유권 이전이 있었습니다. 말소기준권리는 2015년 10월 5일 접수된 국민은행 근저당권(220,000,000원)이며, 이보다 늦게 설정된 근저당권 및 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 총 등기부채권액은 717,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 임차인의 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 통상적으로 채무자 또는 소유자가 직접 점유하고 있을 가능성을 시사합니다. 다만, 임대차 관계가 없는지, 또는 다른 법적 관계가 있는지 등 실제 현황은 명확히 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 하왕십리동 일대는 다세대주택과 아파트 단지가 밀집된 전형적인 주거지역입니다. 더불어 근린생활시설이 다수 분포하여 지역 주민들을 위한 기본적인 상업 기능이 유지되고 있습니다. 현재까지 파악된 바로는, 본 건 주변에 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 공장 지대 등)은 특별히 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 인근의 근린생활시설과 함께, 대중교통 접근성이 좋아 서울 시내의 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

본건의 남동측에 서울무학초등학교가 위치하고 있어, 초등학생 자녀를 둔 가정에 교육 환경이 양호하다고 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

건물 사용승인일이 2009년 10월 1일로, 건물 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. 또한, 임차인 현황이 '0원'으로 표기되어 있어 소유자 또는 채무자 점유 가능성이 높으므로, 명도 과정에서의 잠재적 갈등이나 예상치 못한 상황 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 투자 포인트

해당 물건은 서울시 성동구라는 우수한 입지를 자랑합니다.

교통이 편리하고 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어진 주거 지역에 위치하고 있습니다.

신축은 아니지만, 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울시 성동구의 안정적인 주거 지역에 위치한 아파트로, 편리한 교통과 교육 환경을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담이 적고, 주변 환경 또한 주거용으로 적합하여 향후 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있는 물건입니다. 다만, 명도 관련 제반 사항 및 건물 관리 상태를 사전에 철저히 확인해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 1,253,000,000원이며, 인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 통상적인 경매 시장 상황 및 경쟁률을 감안하여 감정가의 80%~90% 수준인 약 1,000,000,000원에서 1,127,700,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 최근 실거래가, 주변 시세 등을 종합적으로 분석하여 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.