나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103532 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1421-1 신림큐브 2층208호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '신림역(지하철 2호선, 신림선)' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독 및 공동주택, 근린생활시설, 업무시설, 공공시설 등이 혼재하는 상업지역으로서 제반 주위환경은 양호합니다

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 신림역(지하철 2호선, 신림선)이 소재하는 등 제반 교통여건은 양호합니다.

건물의 구조

건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상10층 건물 중 제2층 제208호로서,
- 외 벽 : 석재붙임 마감 등
- 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등
- 창 호 : 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

기호(가) : 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 주차장설비, 승강기설비, 난방설비, 도시가스설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 등 건물 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 6m 내외의 포장도로, 서측으로 4m 내외의 막다른도로에 각각 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(2024-04-11) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103532 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1421-1 신림큐브 2층 208호 (도로명 주소: 서울특별시 관악구 신림로66길 42)

용도: 오피스텔

감정가: 1억 1천 1백만원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이

1.2. 면적

토지면적: 5.04㎡ (약 1.52평)

토지지분: 5.045㎡ (약 1.52평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 16.46㎡ (약 4.98평)

건물지분: 16.46㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건축연도: 2015년

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상10층 건물 중 제2층 제208호

외벽: 석재붙임 마감 등

내벽: 벽지 및 타일 마감 등

창호: 샷시 창호 마감 등

이용 상태: 오피스텔로 이용 중

설비 내역: 위생 및 급배수설비, 주차장설비, 승강기설비, 난방설비, 도시가스설비 갖춤.

건축물 대장상 주용도: 공동주택 (단, 현황 오피스텔 이용 중)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '신림역(지하철 2호선, 신림선)' 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 단독 및 공동주택, 근린생활시설, 업무시설, 공공시설 등이 혼재하는 상업지역으로, 제반 주위환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 신림역(지하철 2호선, 신림선)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 제반 교통여건은 양호합니다.

2.3. 도로 상황

본건 북측 및 동측으로는 6m 내외의 포장도로, 서측으로는 4m 내외의 막다른 도로에 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2024-04-11)으로 지정되어 있습니다.

기타 용도지구 및 제한사항으로는 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103532 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이

3.2. 주요 권리관계

등기부상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 갑6: 롯데카드 가압류 (2022-11-16, 말소기준권리)

* 을1: 이진상 주택임차권 (2023-11-06 접수, 보증금 1억 3천 5백만원)

* 갑7: 관악구 압류 (2022-12-28, 말소예정)

* 갑8: 국민건강보험공단 압류 (2024-07-23, 말소예정)

* 갑9: 이진상 강제경매 (2025-07-28, 본건 경매개시결정)

3.3. 임차인 현황

임차인: 이진상

보증금: 1억 3천 5백만원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-15

확정일자: 2021-09-17

배당신고일자: 2023-11-06

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 보증금 1억 3천 5백만원에 대해 대항력을 가지고 있으며, 본 경매의 채권자로서 직접 경매를 신청한 것으로 보입니다.

3.4. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리는 2022년 11월 16일 접수된 롯데카드 가압류(갑6)입니다.

매각으로 인해 말소되는 권리: 갑6, 갑7, 갑8, 갑9 (강제경매)

매각으로 인해 인수되는 권리: 을1 (이진상 주택임차권)

물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위1번 임차권등기(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)"라고 명시되어 있습니다. 이는 임차인 이진상이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 차액을 낙찰자가 인수해야 함을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 신림동 일대는 대학가 및 주거 밀집 지역으로, 다양한 근린생활시설, 업무시설, 상업시설이 발달해 있습니다. 젊은 유동인구가 많아 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 역세권 가치

신림역(지하철 2호선, 신림선) 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 이에 따른 상권 접근성 및 임대 가치가 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 주거 환경

신림역을 중심으로 각종 편의시설(쇼핑, 식당, 은행 등)이 잘 갖추어져 있습니다. 주변에 단독 및 공동주택이 혼재되어 있어 주거 환경이 비교적 양호하며, 오피스텔로서 1인 가구 또는 소규모 가구의 생활 편의성이 좋습니다.

주변 지역 조사 시 특별히 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 위험

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 이진상의 보증금 1억 3천 5백만원을 전부 또는 일부 인수할 가능성입니다. 경매 배당 결과에 따라 보증금 잔액을 낙찰자가 부담해야 할 수 있습니다.

6.2. 기타 법적 제한

토지이용계획 상 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등의 제한이 있으므로, 관련 법규 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신림역 역세권이라는 탁월한 입지 조건을 갖춘 오피스텔입니다. 교통, 상권, 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다. 하지만 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성이라는 중대한 리스크를 내포하고 있어, 입찰 전 임차인의 배당 현황 및 인수 금액을 면밀히 분석해야 합니다. 감정가는 1억 1천 1백만원이나, 최근 실거래가는 이보다 낮은 수준을 형성하고 있어 권리관계 분석을 통한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 신림역(2호선, 신림선) 도보 이용 가능한 위치로 높은 임대 수요 기대.

* 소형 면적: 16.46㎡(약 4.98평)의 전용면적으로 1~2인 가구 대상 임대 사업에 적합.

* 상업지역 내 위치: 다양한 편의시설 및 업무시설 접근 용이.

* 안정적인 배후 수요: 대학가 및 주거 밀집 지역으로 꾸준한 임대 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적의 오피스텔은 약 8,900만원에서 9,200만원 선에서 거래되었습니다. 본건 감정가는 1억 1천 1백만원으로, 최근 실거래가보다는 높은 편입니다.

하지만 본건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 1억 3천 5백만원을 인수할 위험이 있어, 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다. 임차인 보증금 인수 금액을 제외한 물건 자체의 가치를 고려할 때, 현재 시세와 경매 물건의 위험성을 감안하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 9,000만원

*주의: 본 예상 입찰가는 시장 상황 및 물건 고유의 위험성을 고려하여 산정된 것이며, 실제 입찰 시에는 임차인 보증금 인수 금액을 반드시 확인하시어 총 인수 비용을 고려한 전략 수립이 필요합니다. 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 그 차액만큼은 낙찰자가 추가로 부담해야 합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.