나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103378 [1] 서울특별시 동작구 대방동 391-75 명성하우스 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성현 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 대방동 소재 ""서울공업고등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는
동유형의 다세대주택, 다가구주택 등이 밀집하여 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 도보가능거리에 지하철 7호선 보라매역 및 신대방
삼거리역, 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 지상6층 건물 내 3층 301호로서.

외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창호: 새시 창호임.

이용상태

다세대주택(후면 ""내부구조도"" 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 3필지 일단의 장방형 토지로, 현황 다세대주택 및
근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 노폭 약 4-5m 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*대방동 391-75

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구
역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법
률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>임.

*대방동 391-288, 391-578

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(2023-12-21)(저촉), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법
률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인
이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사
기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.

-기타사항 없음.

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103378 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 대방동 391-75 명성하우스 3층 301호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 17.08㎡ (약 5.17평)

건물면적: 27.90㎡ (약 8.44평)

건축년도: 2018년

해당 층수: 3층

1.3. 감정가 및 경매 개요

감정가: 350,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 동작구 대방동 소재 "서울공업고등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 동유형의 다세대주택, 다가구주택 등이 밀집하여 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 환경

본건까지 제반 차량의 진출입이 용이합니다.

도보 가능한 거리에 지하철 7호선 보라매역 및 신대방삼거리역, 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 생활 편의 시설

주변에 다양한 편의시설 및 상업시설 이용이 가능합니다.

2.4. 교육 시설

서울공업고등학교가 인근에 위치하며, 그 외 다수의 교육 시설이 분포합니다.

본건은 교육환경보호구역으로 지정되어 있으나, 학교 환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 별도 문의가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

말소기준권리: 서초세무서장 압류 (2023-08-22)

본 경매 절차를 통해 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위 권리(해당되는 경우)를 제외한 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

특히, 등기부등본상 주택임차권(강유진), 압류(서초세무서장), 가압류(주택도시보증공사), 강제경매(주택도시보증공사) 등은 모두 말소 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 강유진

보증금: 297,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-09

확정일자: 2021-11-22

배당신고일자: 2023-12-20

대항력: 없음

분석 결과, 본 임차인은 대항력이 없습니다. 또한, HUG로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서가 제출되어, 매수인에게 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 특이사항 분석 (HUG 조건)

채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경이 있었으며, 임차인 강유진은 HUG로부터 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 이는 본건 매각으로 인해 매수인에게 추가적인 보증금 부담이 없음을 명확히 하는 조치입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 서울특별시 동작구 대방동으로, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다.

일부 토지는 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다.

과밀억제권역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 또는 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

4.2. 주변 건물 용도

주변은 다세대주택, 다가구주택 등 주거용 건물이 주를 이루며, 일부 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

지하철 7호선 및 주요 간선도로 접근성이 우수하여 서울 시내 이동이 편리합니다.

주변 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 기타 생활 환경

보라매 공원 등 녹지 공간과의 접근성도 고려해볼 수 있습니다.

주변에 혐오시설 등 특이 사항은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법규 및 규제 사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역에 해당합니다. 특히 교육환경보호구역 및 대공방어협조구역 지정 내용에 대한 구체적인 사항은 관할 교육청 및 군 관련 기관에 확인이 필요합니다.

6.2. 권리 관련 위험

권리분석 결과, 매수인에게 인수될 만한 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 임차인의 대항력 부재 및 HUG의 확약서 제출로 인해 보증금 인수 문제는 해소되었습니다.

6.3. 기타

건축물표제부 및 전유부 상 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

7. 종합 의견

본건 서울특별시 동작구 대방동 391-75 명성하우스 3층 301호는 교통 및 생활 편의성이 양호한 지역에 위치한 다세대주택입니다.

최근 건축된 건물로 내외부 상태가 비교적 양호할 것으로 예상되며, 권리분석상 매수인에게 인수될 부담은 없습니다.

다만, 토지이용계획상 일부 제한사항이 존재하므로 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 접근성 (7호선 보라매역, 신대방삼거리역 인접)

* 최근 건축 연도로 인한 건물 노후도 적음 (2018년 준공)

* 안전한 권리 관계 (매수인 인수 부담 없음)

* 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요 기대

9. 예상 입찰가

주변 유사 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 2018년 준공 건물의 전용면적 29.25㎡(3층)가 330,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 전용면적 27.90㎡로 약간 작지만, 유사한 조건임을 고려할 때 시장 가치는 31,500,000원 내외로 추정됩니다.

감정가(350,000,000원)와 인근 신축 빌라의 면적당 가격(약 1,236,900원/㎡)을 고려하면, 본건의 가치는 34,490,000원까지도 평가될 수 있습니다.

따라서, 낙찰을 고려한 적정 입찰가는 335,000,000원 수준으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.