나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103493 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 100-66 비쥬타운2차 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼호감정 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""봉천초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위
환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입은 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황
은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제2층 제203호로서
외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
내벽 : 벽지도배, 타일 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수시설 무난하며, 기본 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 세장형 평지로서, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시
확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군
사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103493 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 100-66 비쥬타운2차 2층203호

용도: 다세대주택

감정가: 286,000,000원

토지면적: 19.59㎡ (약 5.92평)

건물면적: 29.89㎡ (약 9.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 봉천초등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

토지는 2필지로 구성되어 있으며, 세장형 평지로 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

본건은 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건과 관련하여 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 임차인 유혁재씨(유 )와 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경입니다.

본 물건명세서상 임차인 유혁재씨는 HUG로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하는 확약서를 제출하였으며, 이에 따라 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하였습니다.

따라서, 을구 1번 주택임차권등기는 매수인에게 인수되지 않고 말소될 예정이므로, 임차인의 대항력은 존재하지 않습니다.

채권청구총액은 353,794,162원입니다.

말소기준권리는 국민건강보험공단의 압류(2023-02-27 접수)이며, 이보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 지역은 주거 밀집 지역으로 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

구체적인 상권 활성화 정도에 대한 정보는 제한적이나, 주거지로서 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

단지 내 기본 위생설비, 급배수시설, 난방설비, 승강기설비, 주차시설 등이 갖추어져 있습니다.

인근에 봉천초등학교가 위치하여 교육환경을 고려할 수 있습니다.

주변에 공원 등 녹지 공간이 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 감정평가액(286,000,000원)과 최근 주변 다세대주택 매매 사례의 시세(전용면적 약 45~62㎡ 기준 130,000,000원~310,000,000원) 간에 상당한 가격 차이가 존재합니다.

이는 본건 건물의 신축 연도(2015년 준공) 및 정확한 내부 상태, 개별 건물의 가치 평가 등에 따른 것으로 추정되나, 입찰 전 반드시 본건 비쥬타운2차의 현재 시세에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

다만, 임차인의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약으로 인해 인수해야 할 보증금이 없다는 점은 큰 이점으로 작용합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 신축 연도의 다세대주택으로, 임차인의 대항력 포기 확약으로 인해 매수인에게 인수되는 부담이 없는 것이 가장 큰 장점입니다.

봉천초등학교 인근의 주거 지역에 위치하며 교통 및 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

다만, 감정가와 최근 주변 시세 간의 괴리가 존재하므로, 본건 건물의 실제 시장 가치에 대한 신중한 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

임차인의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약으로 약 280,000,000원의 임대차보증금 인수 부담이 없습니다.

비교적 신축(2015년 준공)인 다세대주택으로 향후 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

관악구 봉천동이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 286,000,000원이며, 임차인의 대항력 포기로 인해 인수되는 보증금이 없습니다.

최근 주변 다세대주택의 실거래가(전용면적 45.72㎡ ~ 62.88㎡)가 130,000,000원 ~ 310,000,000원 수준임을 감안할 때, 본건(29.89㎡)의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

그러나 해당 건물의 신축 연도와 자체 가치를 고려할 때, 감정가 수준에서의 입찰도 고려해 볼 수 있습니다.

현재 시점을 기준으로, 본건의 인수 부담금(보증금)이 없다는 점을 감안하여, 250,000,000원 ~ 280,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

다만, 실제 입찰을 결정하기 전, 해당 건물(비쥬타운2차) 내 유사 면적 물건의 최신 시세 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.