나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103461 [1] 서울특별시 동작구 상도동 299-176 휴먼넥스빌 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

감정서 PDF 참고.

교통상황

감정서 PDF 참고.

건물의 구조

감정서 PDF 참고.

이용상태

감정서 PDF 참고.

설비내역

감정서 PDF 참고.

토지의 형상 및 이용상태

감정서 PDF 참고.

인접 도로상태등

감정서 PDF 참고.

토지이용계획 및 제한상태

감정서 PDF 참고.

공부와의 차이

감정서 PDF 참고.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

감정서 PDF 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 개요

본 물건은 서울특별시 동작구 상도동 299-176번지, 휴먼넥스빌 5층 501호에 위치한 다세대주택입니다.

건축물대장상 건물 명칭은 휴먼넥스빌이며, 2012년 5월 14일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 건물로, 지상 5층 중 5층에 해당합니다.

총 8세대가 거주 가능한 건물이며, 본 건은 그중 501호입니다.

1.2. 권리관계

사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경103461 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

채권자는 주택도시보증공사로 파악됩니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정평가액은 309,000,000원입니다.

토지면적은 24.70㎡(약 7.47평)이며, 건물 전용면적은 39.04㎡(약 11.81평)입니다.

본 경매는 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 건입니다.

2. 입지조건

2.1. 교통상황

본 물건은 지하철 7호선 및 9호선 등 대중교통 이용이 용이한 지역에 위치할 것으로 예상됩니다.

주변으로 다수의 버스 노선이 운행되고 있어 시내 접근성이 양호할 것으로 보입니다. (상세 정보는 감정평가서 PDF 참조 필요)

2.2. 주변 환경 및 생활 편의시설

주변은 다세대주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

지역 내 상도전통시장, 편의점, 은행, 병원 등 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

인근에 국사봉, 상도초등학교, 영등포고등학교 등 교육 및 녹지 시설이 소재합니다. (상세 정보는 감정평가서 PDF 참조 필요)

2.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 일반적인 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 건축물대장상 특수사항이나 인근 개발 계획 등은 별도 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

소유권 보존 등기는 2012년 6월 4일 원종숙 외 1명 앞으로 되었으며, 이후 서영훈, 이우철에게 순차적으로 소유권이 이전되었습니다.

주택임차권은 주현애 명의로 2024년 6월 10일 등기되었으며, 보증금은 320,000,000원입니다. 전입일자는 2022년 5월 30일, 확정일자는 2022년 5월 31일입니다.

압류 및 가압류는 주식회사케이알앤씨, 주식회사케이아이코아즈대부, 국민건강보험공단 명의로 여러 차례 설정되었습니다.

현재 등기부채권 총액은 341,239,523원입니다.

3.2. 임차인 현황

본 건에는 주택도시보증공사(HUG) 명의의 주현애 임차인이 등기되어 있습니다.

보증금은 320,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

임차인의 전입일자는 2022년 5월 30일, 확정일자는 2022년 5월 31일입니다.

비고란에 '대항력 없음'으로 기재되어 있으며, 물건명세서상 주택임차권 등기는 매수인에게 인수되지 않고 말소될 예정입니다.

임차인: 주

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리는 2023년 3월 6일 접수된 주식회사케이알앤씨의 가압류입니다.

매각으로 인해 을구 11번 주택임차권(주현애), 갑6 가압류, 갑7 가압류, 갑8 압류 등은 모두 소멸될 예정입니다.

본 건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(지상권 등)는 없는 것으로 파악됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 거래 사례 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건과 유사한 면적(약 39.26㎡)의 다세대주택이 2026년 4월 2일 38,000,000원에 거래되었습니다.

이는 평당 약 3,201,000원 수준입니다.

동일 건물이거나 인근의 다른 다세대주택(약 65㎡)은 2026년 4월에 72,500,000원 ~ 73,000,000원에 거래된 사례도 있습니다.

이는 제공된 감정가 309,000,000원(건물면적 39.04㎡ 기준, 평당 약 26,164,000원)과 비교했을 때 상당한 차이를 보입니다.

최근 시세는 감정가 대비 매우 낮은 수준으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 물건은 상도동 내 주거지에 위치하여 각종 편의시설 이용이 용이합니다.

인근에 다수의 마트, 편의점, 병원, 금융기관 등이 있어 일상생활에 불편함이 없을 것으로 보입니다.

5.2. 주거 환경

주변이 다세대주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

또한, 가까운 거리에 공원과 학교 등이 위치하여 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

등기부상 모든 권리(임차권 포함)가 매각으로 소멸되어 인수되는 권리가 없는 것은 긍정적입니다.

주택도시보증공사(HUG)가 임차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금을 청구하지 않는다는 확약서를 제출하여 권리 관계가 매우 명확합니다.

6.2. 기타 리스크

가장 큰 리스크는 제공된 최근 실거래가와 감정평가액 간의 현격한 차이입니다.

최근 실거래가 기준으로 볼 때 감정가가 매우 높게 책정되었을 가능성이 있으며, 이는 입찰 시 높은 고민이 필요한 부분입니다.

건물의 노후 상태나 하자 등에 대한 정보는 감정평가서 PDF를 통해 상세 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 권리상 매수인이 인수할 부담이 없어 매우 깔끔한 권리 관계를 가지고 있습니다.

임차인의 대항력이 말소되고 HUG의 확약서 제출로 인해 후속 절차에도 문제가 없을 것으로 보입니다.

다만, 제공된 최근 거래 사례와 감정평가액 간의 큰 괴리가 존재하므로, 이는 반드시 심층적인 시세 조사를 통해 확인해야 할 최우선 과제입니다.

만약 최근 실거래가 정보가 정확하다면, 본 건은 매우 저평가되었을 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리 관계가 매우 명확하여 인수되는 권리가 없습니다.

* 임차인의 대항력 소멸 및 HUG의 권리 포기로 인해 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점은, 시세에 맞는 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(39.26㎡, 38,000,000원)를 기준으로 볼 때, 본 건(39.04㎡)의 현재 시세는 약 38,000,000원 내외로 추정됩니다.

따라서, 보수적인 관점에서 시세에 근거한 예상 입찰가는 40,000,000원에서 50,000,000원 사이로 제안합니다.

다만, 이는 제공된 시세 정보가 정확하다는 전제 하에 산출된 것이며, 감정가(309,000,000원)와의 큰 차이를 반드시 인지하시고 신중한 판단이 필요합니다.

실제 입찰 시에는 주변 시세, 건물 상태, 경매 동향 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.