나이스옥션 법원경매 울산 2022타경8339 [1] 울산광역시 북구 산하동 995-14 강동블루마더테라스 4층403호 교육연구시설 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2022타경8339 [1] 울산광역시 북구 산하동 995-14 강동블루마더테라스 4층403호 교육연구시설 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매8계 2022타경8339 | 소재지: 울산광역시 북구 산하중앙2로 238, 4층403호 (산하동,강동블루마더테라스) | 감정가: 201,000,000원 | 최저가: 48,260,000원 | 용도: 교육연구시설

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호는 울산지방법원 2022타경8339 (1)입니다.

물건의 소재지는 울산광역시 북구 산하동 995-14 강동블루마더테라스 4층403호이며, 용도는 교육연구시설입니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각이며 경매구분은 부동산임의경매입니다.

감정가는 201,000,000원이며, 소유자와 채무자는 이OO, 채권자는 울OOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

본 건은 유동화물건으로 분류됩니다.

1.2. 면적 및 감정가

건물 전용면적은 76.13㎡ (약 23.03평)이며, 제시외면적은 없습니다.

토지 면적은 35.75㎡ (약 10.83평)이며, 제시외면적은 없습니다.

토지 지분율은 3574.72291856348이며 건물 지분율은 7613으로 표기되어 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 강동 산하지구 내 교육연구시설

본 건은 울산광역시 북구 산하동 소재 강동초등학교 동측 인근에 위치한 강동블루마더테라스 내 구분건물입니다.

부근 일대는 근린생활시설, 교육연구시설, 나지 등으로 형성되어 있으며, 도시개발사업으로 정비된 강동 산하지구 내 준주거지역에 위치하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

특히 대로2류(폭 30m-35m), 중로1류(폭 20m-25m), 소로1류(폭 10m-12m) 등 주요 포장도로에 3면이 접하고 있어 접근성이 매우 우수합니다.

2.2. 상권 분석 및 주변 환경

물건의 용도는 교육연구시설로 지정되어 있으며, 현재는 공실 상태입니다.

주변에 강동초등학교가 인접해 있어 학원 등 교육 관련 시설로의 수요가 예상됩니다.

준주거지역으로 상업용 건부지로 이용 중이며, 주위 환경은 근린생활시설 및 나지 등이 혼재된 계획적인 상업지구의 모습을 보입니다.

인근에 혐오시설은 확인되지 않으며, 강동지역의 개발 계획에 따라 장기적인 상권 활성화 가능성을 가지고 있습니다.

2.3. 생활 정보 및 교통 환경

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 3면이 주요 포장도로에 접하고 있어 접근성이 매우 좋습니다.

제반 대중교통상황은 보통 수준이며, 강동 산하지구 내 주간선도로(대로2류)를 통해 도심과의 연결이 용이합니다.

토지이용계획상 준주거지역 및 지구단위계획구역(강동산하지구)에 해당하여 토지의 개발 밀도나 용도에 대한 제한이 명확합니다.

3. 권리 관계 및 특이 사항

3.1. 권리 분석 (경매 정보)

경매구분은 부동산임의경매로, 소유자와 채무자가 동일하여 권리관계는 비교적 단순합니다.

채권자가 울OOOOOOOOOOO으로 표기되어 있으며, 유동화물건으로 진행되는 특징이 있습니다.

매각대상은 토지 및 건물 일괄매각이므로 건물 및 토지에 대한 온전한 권리를 취득할 수 있습니다.

3.2. 특이 및 주의 사항 (잠재적 리스크 포함)

주의사항 1. 2.: 경매개시결정 기입등기 이후 도시개발사업(구획정리)으로 인해 토지(대지권의 목적인 토지)의 지번 및 면적, 그리고 대지권 비율이 변경되었습니다. 낙찰자는 변경된 지번(산하동 995-14 및 995-15) 및 변경된 대지권 비율(995-14 대 234㎡에 관한 234분의 9.3178)을 정확히 인지하고 진행해야 합니다.

주의사항 4. 별도 등기: 대지권의 목적인 토지 중 산하동 995-14 대 234㎡에 별도등기(갑구 5번 압류 등기)가 존재합니다. 이는 매각으로 소멸되지 않을 수 있는 권리이므로, 매각 물건명세서 확인 및 법원 또는 전문가의 정밀한 권리 분석이 필수적이며, 잔금 납부 후 말소 가능성을 확인해야 하는 중대한 잠재적 리스크입니다.

주의사항 3. 기타참고사항: 감정서 첨부 사진과 같이 건물 외벽 마감 부분 일부가 파손되어 있으며, 보수가 필요할 수 있습니다. 현재 교육연구시설로 이용 상태는 공실입니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 도시개발사업에 따른 대지권의 목적인 토지 변경 및 그 중 일부 토지에 존재하는 별도등기(압류)입니다. 별도등기가 매각으로 소멸되는지 여부에 따라 명도 및 등기 절차에 큰 영향을 미치므로, 입찰 전 반드시 이 부분에 대한 해결 방안을 모색해야 합니다.

현재 공실 상태인 점은 즉각적인 임대 수익 발생의 어려움으로 작용할 수 있습니다.

4.2. 종합 의견

본 건은 울산 강동 산하지구 내 주상복합 건물에 위치한 교육연구시설로, 대로변 접근성이 우수하고 주변에 초등학교가 있어 학원 등 교육 관련 용도로서의 입지적 장점을 보유하고 있습니다.

감정가 201,000,000원은 적절한 수준으로 판단되나, 토지 지번 및 대지권의 변경, 그리고 가장 중대한 별도등기라는 권리적 리스크가 존재합니다.

4.3. 투자 포인트

최고의 입지: 준주거지역 내 대로변에 접하여 가시성이 매우 좋고 접근성이 뛰어나 향후 교육시설 또는 사무실 용도로서의 임차 수요가 기대됩니다.

용도 변경 가능성: 준주거지역의 특성상 향후 용도 변경(사무실, 근린생활시설 등)을 통한 활용 범위 확대 가능성이 있습니다. (단, 건축법상 용도 변경 가능 여부 확인 필요)

개발 호재: 강동 산하지구 도시개발사업 완료 지역으로, 장기적인 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

투자 성공 여부는 별도등기(압류)의 소멸 여부 및 말소 비용을 정확히 산정하는 권리 분석에 달려 있으며, 입찰자는 이 리스크를 반영한 보수적인 가격 산정으로 접근해야 합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매8계