나이스옥션 법원경매 강릉 2024타경855 [1] 강원특별자치도 강릉시 포남동 245-3 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한결 · 평가일 2024.05.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 포남동 소재 "강릉올림픽파크" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 전원주택단지, 펜션, 농경지 및 임야 등으로 형성된 근교농촌지대이며, 경포호수 및 동해바다 조망이 가능한 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 포남동 소재 "강릉올림픽파크" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 전원주택단지, 펜션, 농경지 및 임야 등으로 형성된 근교농촌지대이며, 경포호수 및 동해바다 조망이 가능한 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근 노선버스의 운행상황 및 도로상황을 고려시 제반 교통상황은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근 노선버스의 운행상황 및 도로상황을 고려시 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 계단식으로 조성된 장방형과 유사한 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용중임.
기호(3): 북동향 완경사지를 계단식으로 조성한 부정형의 토지로서 교육연구시설 건부지로 이용중임.
기호(5): 대부분 현황 "도로"임.
기호(6): 사다리형과 유사한 토지로서 현황 "잡종지" 상태이며, 일부 자연림 상태임.

형태 및 이용상태

기호(1): 계단식으로 조성된 장방형과 유사한 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용중임. 기호(3): 북동향 완경사지를 계단식으로 조성한 부정형의 토지로서 교육연구시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 남서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로가 소재함. 기호(3): 북측으로 기호(5) 토지를 포함하여 노폭 약3~4미터 내외의 포장도로가 소재함.

인접 도로상태

기호(1): 남서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로가 소재함.
기호(3): 북측으로 기호(5) 토지를 포함하여 노폭 약3-4미터 내외의 포장도로가 소재함.
기호(5): 본건 대부분이 현황 "도로"임.
기호(6): 지적도상 맹지이며 인접토지를 통하여 출입중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임. 기호(3): 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구(2017-08-18), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.
기호(3): 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구(2017-08-18), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.
기호(5): 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구(2017-08-18), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.
기호(6): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

제시목록 외의 물건

기호(1) 지상에 수목이 소재하며 그 경제적가치 및 일반적인 거래관행을 고려하여 토지에 포함하여 평가함. 기호(3) 지상에 소나무 4주가 소재하여 별도로 평가함.

제시목록 외의 물건

--

공부와의 차이

기호(5) 토지의 공부상 지목은 "대"이나 현황 대부분 "도로"이며, 기호(6) 토지의 공부상 지목은 "임야" 이나 현황 대부분 "잡종지" 상태임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트 라멘조 스라브지붕 2층 건으로(사용승인일자:1997.06.24)
외벽: 드라이비트 마감 등
내벽: 몰탈위페인팅, 벽지도배, 내장타일 마감 등
바닥: 내장타일, 장판깔기 마감 등
천정: 텍스 마감 등
창호: 알루미늄 및 PVC샷시 창호 등임.

기호(2) 부속건물 철근콘크리트 라멘조 스라브지붕 단층 건으로(사용승인일자:1997.06.24)
외벽: 몰탈위페인팅 마감 등
창호: PVC샷시 창호 등임.

기호(4) 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 4층 건으로(사용승인일자:2010.06.28)
외벽: 페인팅 및 목재패널 마감 등
내벽: 몰탈위페인팅, 내장타일, 벽지도배, 목재패널 마감 등
바닥: 내장타일, 장판깔기 마감 등
천정: 목재루버 등 마감
창호: 알루미늄샷시, 강화유리 등임.

기호(4) 부속건물 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 단층(지1층) 건으로 (사용승인일자:2010.06.28)
외벽: 페인팅 마감 등
내벽: 내장타일, 에폭시 마감 등
바닥: 내장타일, 매트깔기 마감 등
천장: 에폭시 마감 등
창호: PVC샷시, 강화유리 등임.

이용상태

기호(2): 1층 휴게실 등, 2층 사무실, 지하층 창고로 이용중임.
기호(2) 부속건물: 화장실겸 창고, 관리실로 이용중임.
기호(4): 1층 교육원 등, 2-4층 숙소 등, 지하층 학습실, 세미나실 등
기호(4) 부속건물: 강의실 등으로 이용중임.

설비내역

기호(2)는 위생설비, 전기판넬 및 유류보일러에 의한 난방설비 되어있으며,
기호(4)는 위생설비, 전기보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 방송설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 "건물개황도 및 사진용지" 참조

공부와의 차이

기호(2) 부속건물의 공부상 면적은 "13.23㎡"이나 개략적인 실측면적은 "17㎡"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-접경필지와 정확한 경계 측량이 요구됨
-목록1,3,5,6 지상에 시설되어 있는 바닥포장(콘크리트, 보도블럭, 아스콘, 잔디) 및 조명시설에 대하여는 토지 및 건물에 포함하여 평가함
-목록1,3,6 지상에 설치되어 있는 토지보호 목적의 석축 등은 토지에 포함하여 평가
-목록2.4. 전기설비, 위생설비, 오폐수처리설비, 냉난방설비, 차양시설 등은 해당건물에 포함하여 평가함
-목록2. 부속건물인 화장실의 공부상 면적(13.23㎡)과 현황면적(17㎡)이 상이하여 개략적인 면적으로 평가함
-목록2. 1층 휴게실, 2층 사무실, 지하층 창고로 이용중, 부속건물은 화장실 겸 창고, 관리실로 이용중, 위생설비, 전기판넬 및 유류보일러에 의한 난방설비가 되어 있음
-목록4. 1층 교육원, 2~4층 숙소, 지하층 학습실, 세미나실로 이용중, 부속건물은 강의실 등으로 이용중, 위생설비, 전기보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 방송설비등 되어 있음
-목록1,3 지상에 조경수(감나무, 뽕나무, 벚나무 등) 및 목록6. 지상에 소재하는 입목은 토지에 포함하여 평가
-목록3. 경계지상에 소재하는 소나무 4주는 제시외로 평가하였으나 지적측량을 등을 통하여 별도 확인요함
-목록5. 현황은 대부분 "도로"임
-목록6. 현황은 대부분 "잡종지"임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 강릉지원 2024타경855 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 강릉시 포남동 245-3

* 용도: 교육연구시설, 근린생활시설 (건물별 상이)

* 감정가: 8,976,589,500원

* 토지면적: 7,874.00㎡ (약 2,381.88평)

* 건물면적: 4,536.02㎡ (약 1,372.25평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 북강릉농업협동조합 (추정)

* 특이사항: 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재

* 주의사항:

* 일괄매각. 제시외 건물 포함

* 접경 필지와 정확한 경계 측량 요구됨

* 부합물(바닥포장, 석축, 조명시설, 수목 등)은 토지 및 건물에 포함 평가

* 부속건물 면적 공부상과 현황 상이 (기호2)

* 토지 현황과 공부상 지목 상이 (기호5: 도로, 기호6: 잡종지)

* 제시외 소나무 4주 별도 확인 필요 (기호3)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

* 강원도 강릉시 포남동, "강릉올림픽파크" 북동측 인근

* 근교 농촌지대로 단독주택, 전원주택단지, 펜션, 농경지, 임야 등 혼재

* 경포호수 및 동해바다 조망 가능

* 제반 주위환경 보통

* 교통상황:

* 차량 출입 용이

* 인근 노선버스 운행, 도로 상황 고려 시 보통

* 인접 도로상태:

* 기호(1) 토지: 남서측 노폭 약 3미터 내외 포장도로 접함

* 기호(3) 토지: 북측으로 기호(5) 토지를 포함 약 3~4미터 내외 포장도로 접함

* 기호(5) 토지: 본건 대부분이 현황 "도로"

* 기호(6) 토지: 지적도상 맹지, 인접토지 통해 출입

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역

* 기호(3): 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 건축법상 도로(일부 포함)

* 기호(5): 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역

* 기호(6): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역

1.2. 권리분석

* 권리 분석 요약:

* 말소기준권리: 2017년 7월 26일자 근저당권 (을19)

* 경매개시결정: 2024년 5월 13일자 임의경매 (북강릉농업협동조합)

* 인수되는 권리: 대항력 있는 임차인 존재

* 임차인 현황:

* 김 (전입 2015-09-25): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음. (금액 미상으로 주의 필요)

* 이 (전입 2014-09-22): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음. (금액 미상으로 주의 필요)

* 이 (전입 2019-04-17): 보증금 30,000,000원, 차임 7,000,000원, 대항력 없음.

* 이 (전입 2014-11-17): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음. (금액 미상으로 주의 필요)

* 조 (전입 2021-07-29): 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음. (확정 2021-07-29, 배당신고 2024-07-23)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 채권 총액: 약 4,060,000,000원

1.3. 상권분석

* 주변 환경 분석:

* 관광지 인접: 경포호수, 동해바다 등 주요 관광지와 인접하여 관광객 대상 시설(펜션, 숙박, 교육체험 시설 등)로 적합

* 복합 용도 지역: 단독주택, 전원주택, 펜션, 농경지 등이 혼재된 지역 특성

* 교육시설 운영 가능성: "교육연구시설" 용도의 건물이 존재하여 교육기관, 연수원 등으로 활용 잠재력 보유

* 근린생활시설: "근린생활시설" 용도의 건물은 지역 주민 또는 시설 이용객을 위한 편의시설로 활용 가능

1.4. 생활정보

* 교통 및 접근성:

* 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 노선을 통한 대중교통 이용 가능

* 주변 편의시설:

* 자료상 명확한 편의시설(마트, 병원 등) 정보는 부족함.

* 강릉올림픽파크, 경포호수, 동해바다 등 주요 관광 자원 인접

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인:

* 김 , 이 , 이 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있습니다. 실제 금액 및 인수 여부에 대한 철저한 확인이 필요하며, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 경계 및 지목/현황 차이:

* 접경 필지와의 정확한 경계 측량이 필요하며, 토지 일부(기호5, 6)의 지목과 현황이 상이하여 추후 재산권 행사나 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 수목:

* 기호(2) 부속건물 면적의 공부상과 현황 차이, 기호(3) 토지 지상 소나무 4주 등은 별도 확인 및 처리 필요.

* 공동담보 물건:

* 물건이 공동담보로 제공되었을 경우, 다른 담보물의 매각 결과가 본 물건 경매에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 강릉시 포남동에 위치한 대규모 교육연구시설 및 근린생활시설로서, 넓은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

* 강릉 올림픽파크 인근 및 동해바다 조망권이 있는 관광/자연 지역에 위치하여 잠재적 가치가 있으나, 복합적인 용도로 이용되고 있습니다.

* 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인이 다수 존재하며, 일부는 보증금/차임이 0원으로 기재되어 있어 권리 분석 및 명도에 세심한 주의가 요구됩니다.

* 토지의 지목과 현황 차이, 경계 측량 필요성 등 물리적인 부분에서도 확인이 필요한 사항이 있습니다.

* 전반적으로 매각 물건의 가치와 잠재력은 크다고 판단되나, 권리관계 및 물건의 현황에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 규모의 경제: 7,874㎡의 토지와 4,536㎡의 건물 면적으로, 교육, 숙박, 체험 시설 등 대규모 사업 운영에 유리

* 관광 입지: 동해바다 및 경포호수 인접으로 관광객 유치 용이

* 지역 개발 잠재력: 강릉시의 지속적인 관광 및 지역 개발에 따른 자산 가치 상승 기대

* 다용도 활용 가능성: 교육연구시설, 근린생활시설, 숙박 시설 등 다양한 용도로의 전환 및 운영 가능

1.8. 예상 입찰가

* 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않습니다.

* 입찰가를 산정하기 위해서는 최근 유사 물건의 실거래가, 주변 시세, 본 물건의 명도 비용, 추가 공사 비용 등 종합적인 시장 분석 및 현장 조사가 선행되어야 합니다.

* 특히 대항력 있는 임차인의 인수 여부 및 명도 난이도, 토지 활용 계획 등에 따라 입찰가는 크게 달라질 수 있습니다.

* 제시된 감정가 8,976,589,500원을 참고하되, 향후 면밀한 조사를 통해 입찰 전략을 수립하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.